以北京為代表，上海、青島、濟(jì)南等城市近期都推出了自己的限購(gòu)政策。這樣，通過“限購(gòu)”抑制不合理的需求，并通過加大保障房建設(shè)增加供應(yīng)，成為本次樓市調(diào)控的主要特征。
從民眾對(duì)限購(gòu)政策的反應(yīng)看，大體有兩種截然不同的意見。一種認(rèn)為，這種以戶籍為主要依托的限購(gòu)政策本質(zhì)上是一種歧視。以北京的政策為例，北京戶籍的人最多可以擁有兩套住房，而非北京戶籍且在北京連續(xù)五年繳納社會(huì)保險(xiǎn)或納稅者最多可以擁有一套住房。各地政策和北京大同小異，對(duì)戶籍人口和非戶籍人口采取了區(qū)別對(duì)待的舉措。另一種意見認(rèn)為，限購(gòu)政策盡管是行政性措施，但能抑制投資投機(jī)和不合理需求，為樓市真正降溫。
這兩種意見，代表了目前對(duì)限購(gòu)政策最典型的看法。就歧視而言，的確，民眾對(duì)劃分戶籍人口和非戶籍人口的詬病由來已久。這種歧視是一種體制性問題，和戶籍制度的存在有緊密的關(guān)系，但并不是個(gè)新問題。站在樓市調(diào)控的角度來看，在當(dāng)前住房供求失衡、地少人多這一基本國(guó)情之下，住房的首要屬性應(yīng)是滿足民眾的基本居住需求，而不是成為和股票一樣的投資品。土地資源有限決定了住房的供應(yīng)也不是無(wú)限的，在住房供應(yīng)有限的情況下，一個(gè)人占有太多住房肯定會(huì)擠壓別人的居住權(quán)。就此而言，對(duì)居民購(gòu)房進(jìn)行限制具有現(xiàn)實(shí)的合理性。通過限購(gòu)，避免有限的住房過度集中在少數(shù)人手里空置或成為牟利工具，這應(yīng)成為維護(hù)中國(guó)社會(huì)穩(wěn)定的基本公共政策之一。
限購(gòu)的本質(zhì)是抑制投資投機(jī)，并不會(huì)制造新的短缺，并且通過制止房子過度集中在少數(shù)人手里而能客觀上增加住房供應(yīng)，從而有利于房?jī)r(jià)回歸。因此，限購(gòu)在中國(guó)特殊的國(guó)情下具有合理性，這是毫無(wú)疑問的。
但也必須承認(rèn)，目前的限購(gòu)政策以戶籍為主要依托，對(duì)外地戶籍者的確具有政策上的歧視味道。我們支持讓房?jī)r(jià)回歸的努力，支持通過政策讓住房回歸居住屬性，支持一個(gè)不在北京工作和生活的人不應(yīng)在北京擁有住房，其基本前提是住房供應(yīng)有限，只能優(yōu)先供應(yīng)給那些有基本居住需求的人，而不是僅在北京度幾天假或其他不是將住房用于滿足基本居住需求的人。但在北京工作或者生活的人，的確不應(yīng)再被劃分成三六九等。我們不明白，為什么已經(jīng)在北京連續(xù)五年繳納社保的人，還不能享受北京戶籍人口的待遇。特別是在戶籍制度逐漸松動(dòng)的背景下，出臺(tái)具有明顯歧視味道的公共政策，對(duì)民眾的刺痛是可想而知的。
對(duì)限購(gòu)政策的質(zhì)疑聲中還包含有民眾對(duì)于房?jī)r(jià)的另一層思考。比如，很多民眾認(rèn)為，高房?jī)r(jià)的根源在于土地財(cái)政和目前政府壟斷的土地供應(yīng)制度，政府不在房地產(chǎn)市場(chǎng)的大蛋糕中讓利，以身垂范，而采用限購(gòu)這種讓民眾承擔(dān)調(diào)控成本的手段，根本上是本末倒置。這種思考顯然有其合理性，但這并不意味著限購(gòu)就是錯(cuò)的。土地供應(yīng)和土地財(cái)政問題要解決，但需要時(shí)間，而限購(gòu)是要給高燒的樓市暫時(shí)降溫。這種臨時(shí)性舉措固然是無(wú)奈之舉，但其作用不應(yīng)一概否定。
也應(yīng)看到，限購(gòu)政策在抑制不合理需求的同時(shí)，其負(fù)面效應(yīng)不容低估。一是政策的短期性。我們不能確定限購(gòu)政策執(zhí)行的時(shí)間，但一種行政性措施不應(yīng)成為長(zhǎng)期政策。一旦政策到期，民眾擔(dān)心房?jī)r(jià)將會(huì)報(bào)復(fù)性反彈，而這是幾乎個(gè)大概率事件。二是限購(gòu)本身意味著出租房源減少，最近各地房租上漲就是一個(gè)明顯的市場(chǎng)反應(yīng)。民眾擔(dān)心，限購(gòu)不僅解決不了買房問題，反而會(huì)引發(fā)租不到房的問題。
筆者認(rèn)為，
中國(guó)房地產(chǎn)政策多年來的最大弊病就是缺乏系統(tǒng)設(shè)計(jì)，政策漏洞百出，往往在解決一個(gè)問題的同時(shí)，制造出另一個(gè)更大的問題。 要讓限購(gòu)政策發(fā)揮效應(yīng)，一是要取消歧視性的規(guī)定，不以戶籍人口而以是否常住人口作為區(qū)別的主要依據(jù)。二是限購(gòu)政策必須有一個(gè)相對(duì)長(zhǎng)的時(shí)限，筆者建議將該政策的時(shí)效規(guī)定為最少三年。三是針對(duì)因限購(gòu)而引發(fā)的出租房源短缺，政府應(yīng)在大力推動(dòng)公租房建設(shè)的同時(shí)，通過財(cái)稅等手段，鼓勵(lì)有房源者出租房屋，同時(shí)對(duì)以出租為目的的買房者不進(jìn)行限購(gòu)。這樣既可以抑制住房需求，也可以避免出租房源短缺。