眼下，新年第一波房地產(chǎn)調(diào)控的市場影響正在逐步擴(kuò)散。市場預(yù)期，“新國八條”在春節(jié)前的“橫空出世”，將對2011年國內(nèi)樓市形成較大沖擊，因為“新國八條”是有史以來最為嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策。盡管部分市場人士認(rèn)為這一政策的嚴(yán)厲性主要體現(xiàn)在限購和限貸的雙限令規(guī)定上，但筆者認(rèn)為，“新國八條”中強調(diào)個人住房差別化的信貸政策最為嚴(yán)厲，對2011年國內(nèi)樓市走向也影響最大，這才是觀察2011年國內(nèi)樓市到底會走向何方的核心所在。
之所以這么講，是因為除了房地產(chǎn)稅收政策，以往過度優(yōu)惠的住房信貸政策是導(dǎo)致迄今這一輪房地產(chǎn)市場繁榮、房價快速飆升的最主要原因。數(shù)據(jù)顯示，2008年、2009年和2010年住戶從銀行體系獲得貸款分別約為6000多億元、24600億元和29000億元，其中2009年住戶貸款中有80%以上是中長期貸款。盡管不能說這項貸款全部都進(jìn)入了住房市場，但可以說大部分進(jìn)入了這個市場，加上企業(yè)信貸等多方面的資金也入了這個市場。因此，盡管2010年頒布的“國十條”是希望通過差別化信貸政策來限制銀行資金進(jìn)入樓市，但由于這一政策存在嚴(yán)重的信貸彈性缺口（即假定第一套住房只消費而不作為投資，仍可以繼續(xù)享受住房信貸優(yōu)惠政策），導(dǎo)致大量住房信貸從這個彈性缺口中涌流出來。所以，“國十條”出臺后，2010年個人住房信貸仍然出現(xiàn)快速增長。
不過，個人住房信貸政策在2011年后已經(jīng)開始發(fā)生根本性變化。一方面，貨幣政策的調(diào)整，使得央行在2010年末已經(jīng)采取不對稱的存貸款利率調(diào)整，導(dǎo)致5年期以上存款利率與中長期以上優(yōu)惠貸款利率（7折優(yōu)惠）之間出現(xiàn)倒掛，即個人住房優(yōu)惠貸款利率低于5年期存款利率；另一方面，央行計劃啟動差別準(zhǔn)備金率的動態(tài)調(diào)整機制，銀監(jiān)會也要求商業(yè)銀行將表外業(yè)務(wù)移回表內(nèi)，這些政策措施旨在讓商業(yè)銀行的信貸增長回歸到常態(tài)以及控制住商業(yè)銀行的信貸規(guī)模，結(jié)果是導(dǎo)致國內(nèi)一線城市中商業(yè)銀行紛紛取消個人住房貸款優(yōu)惠利率。
試想，如果國內(nèi)一線城市中商業(yè)銀行都取消了個人住房貸款優(yōu)惠利率，其影響將不可低估。因為，一是取消個人住房貸款優(yōu)惠利率效應(yīng)不僅會在一線城市中發(fā)酵，而且也會很快蔓延到全國各地，并有望成為國內(nèi)商業(yè)銀行針對個人住房信貸的一項基本政策；二是盡管“新國八條”中對第一套住房信貸沒有增加什么新的規(guī)定，但取消個人住房貸款優(yōu)惠利率恰好能堵住“國十條”中實施差別化信貸政策中出現(xiàn)的信貸彈性漏洞；三是取消住房貸款優(yōu)惠利率或等于一次性上調(diào)利率100個基點，很大程度上將增加購房者的進(jìn)入成本；四是取消住房貸款優(yōu)惠利率，對住房投機炒作者也將構(gòu)成較大沖擊。因為，提高第一套住房貸款利率，勢必會引發(fā)第二套以上住房貸款利率的“水漲船高”，投機炒作者將面臨很大的不確定性。如果他們遲疑或不進(jìn)入樓市，將改變?nèi)藗儗ψ》渴袌龅念A(yù)期。而住房市場預(yù)期是否發(fā)生改變，將決定2011年國內(nèi)房地產(chǎn)市場的走向；五是如果取消住房按揭貸款優(yōu)惠利率在今年能覆蓋全國范圍，勢必會促使商業(yè)銀行重新定價原來住房按揭貸款的合同利率。鑒于今年通脹壓力較大、負(fù)利率現(xiàn)象突出及可能出現(xiàn)多次不對稱加息等情況，這一變化將改變已進(jìn)入樓市的投機炒作者的市場預(yù)期，或?qū)е滤麄冎鸩綊伿凼种凶》浚坏┏霈F(xiàn)這種情況，勢必會弱化迄今國內(nèi)房地產(chǎn)市場中延續(xù)至今的賺錢效應(yīng)；六是目前一線城市中部分商業(yè)銀行取消住房貸款優(yōu)惠也表明，國內(nèi)商業(yè)銀行對住房貸款是優(yōu)質(zhì)資源的傳統(tǒng)觀念正在發(fā)生根本性變化。
總之，在筆者看來，取消個人住房按揭貸款優(yōu)惠利率，將對未來國內(nèi)樓市產(chǎn)生較大的影響。道理很簡單，這意味著銀行體系對個人住房信貸的全面收縮，這將有助于遏制當(dāng)前房價仍在較快上漲的勢頭，降低由銀行體系的信貸無限擴(kuò)展引發(fā)房地產(chǎn)泡沫破裂的較大金融風(fēng)險。從這個角度分析，千萬別低估取消個人住房貸款優(yōu)惠利率對國內(nèi)樓市的正面影響，特別是其
“去房地產(chǎn)泡沫”的凈化效應(yīng)。