即使真如某些預(yù)言所指，在未來一個(gè)具體時(shí)間段內(nèi)商品房?jī)r(jià)格真會(huì)跌掉20%，這也不足以說明任何問題。商品房?jī)r(jià)格跌了，并不表示那些長(zhǎng)久以來被壓抑了的無效的剛性需求立刻就能釋放，變?yōu)橛行�需求，這種轉(zhuǎn)化本質(zhì)上不取決于價(jià)格的變化，兩者之間并無必然關(guān)系。這里首要考慮的問題，還是支付能力也即實(shí)際購買力的問題。價(jià)格下跌也改變不了很多人買不起房子的現(xiàn)實(shí)，因?yàn)橹Ц赌芰�過于薄弱的基本狀況從來沒有改變。
　　基于供需關(guān)系的影響，通常情況下，商品房?jī)r(jià)格的漲幅變化明顯而且必然要高于、快于收入的增長(zhǎng)變化，這是房改以來大家都需要面對(duì)的事實(shí)。舉例來說，如果一線城市5年間商品房?jī)r(jià)格平均每年漲幅10%，那5年間累積漲幅值就是50%，這是不斷堆積和夯實(shí)起來的。而且一般上去了就極難下來，即便偶爾遇有波動(dòng)，也只是小幅的，不損及基本漲勢(shì)。這種漲幅的規(guī)律左右了最終的結(jié)論，就是真的跌了20%，也不過是狂濤之中落下的一點(diǎn)浪花，微不足道。
　　現(xiàn)在很多城市商品房?jī)r(jià)一年漲個(gè)10%是稀松平常之事，部分城市甚至月同比漲幅居然可達(dá)55%。但大多數(shù)時(shí)候，大多數(shù)人的收入是不會(huì)在短期內(nèi)大幅提升的，否則經(jīng)濟(jì)學(xué)家們就不會(huì)強(qiáng)烈提議居民收入增長(zhǎng)與CPI掛鉤聯(lián)動(dòng)了。收入跟不上去，商品房?jī)r(jià)跌了20%，支付能力還是不夠，至少與商品房?jī)r(jià)格還差著一大截距離。所以樓價(jià)這種跌幅只是在長(zhǎng)期上漲累積值上的一種回調(diào)。嚴(yán)格來說，這或許叫漲勢(shì)放緩、漲幅回落更加貼切一點(diǎn)。
　　價(jià)格回調(diào)并不一定等于低價(jià)，也不順理成章地等于物美價(jià)廉，甚至還可以說，如果真能有幸看到價(jià)格下跌，那也不是真實(shí)的下跌，對(duì)于這種跌幅的美好幻想，馬上就會(huì)因?yàn)閮r(jià)格區(qū)間依然不是多數(shù)普通需求可以接受而遭到破滅。換句話說，從前的旁觀者仍然只能作為旁觀者存在。這也表明，斷然將商品房?jī)r(jià)打下來，也許不一定有實(shí)際意義。
　　我們更須明白，商品房?jī)r(jià)格下滑20%，這已是較大幅度的變動(dòng)，無可避免地很可能意味著一些嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)問題已經(jīng)出現(xiàn)。價(jià)格不只是供需關(guān)系的體現(xiàn)，也是市場(chǎng)形勢(shì)乃至整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的反映。如果一種商品價(jià)格出現(xiàn)了較為劇烈的變化，那通常意味著經(jīng)濟(jì)或某些產(chǎn)業(yè)部門是出了大麻煩。故而大家說樓市是經(jīng)濟(jì)的晴雨表，就是這個(gè)道理。這一點(diǎn)，在2008年的次貸風(fēng)暴中已得到了充分驗(yàn)證。此時(shí)，若以為價(jià)格發(fā)生了震蕩，收入反而能保持不動(dòng)，甚至還會(huì)反向性地穩(wěn)定增長(zhǎng)，不是徹頭徹尾的天方夜譚么？
　　在經(jīng)濟(jì)危機(jī)期間，并沒有一個(gè)過硬的數(shù)據(jù)可以說明在市場(chǎng)價(jià)格受到削弱而松動(dòng)后，購買力和興趣卻得到了空前擴(kuò)張與加強(qiáng)，相反，我們看到的先兆是需求更加萎靡不振，市場(chǎng)形勢(shì)更趨于蕭條，消費(fèi)信心遭受重創(chuàng)。在此情緒下，若想購買能力出現(xiàn)增量趨勢(shì)，除非開發(fā)商一時(shí)大發(fā)善心，主動(dòng)下調(diào)價(jià)格來做公益。
　　有人說，現(xiàn)在的商品房市場(chǎng)已經(jīng)不大關(guān)普通老百姓的事，的確是比較客觀的說法。不用說，大家一定都對(duì)調(diào)控充滿期許，這種期許本身傳達(dá)出了一種良好愿望，但是眼下的調(diào)控是否真能夠削減20%的價(jià)格漲幅，是不是真能促進(jìn)大眾的購買力，同樣都值得推敲。通觀這些年來的調(diào)控，有一點(diǎn)確定無疑：認(rèn)為調(diào)控必然將商品房?jī)r(jià)格壓下來的觀點(diǎn)是缺乏常識(shí)的。調(diào)控是必要而且必需的，但不能解決全部問題，特別是改變價(jià)格構(gòu)成或者削平價(jià)格。調(diào)控并不旨在壓樓價(jià)，目前的步驟謹(jǐn)慎、有其局限性的調(diào)控措施，其效用只在于也只能是從一定程度上削弱或遏制樓價(jià)的漲速過高、過快、過大，根本上不能使之停止。
　　調(diào)控的正面之處，是它有助于牽制或約束價(jià)格的步伐，這是相對(duì)性的，也是它值得肯定的地方。假設(shè)沒有調(diào)控，價(jià)格可能會(huì)漲得更快，比如數(shù)年之間累積起來會(huì)達(dá)到50%的幅度，那么有了調(diào)控，雖然漲勢(shì)還是不會(huì)改變，但幅度有可能變成40%或30%。這一狀況在過去以及目前還在進(jìn)行的調(diào)控中間或都有表現(xiàn)，比如數(shù)月或數(shù)季連續(xù)的環(huán)比0.1%的小幅回調(diào)，即是如此。從中可以看出，調(diào)控是產(chǎn)生了作用的。在通脹逐漸抬頭的大背景下，這樣的政策調(diào)控恐怕會(huì)成為常態(tài)，所謂第三輪調(diào)控的推出，或更進(jìn)一步加大調(diào)控力度的可能性，當(dāng)然也是有的，但都不會(huì)導(dǎo)致真正的樓價(jià)下跌的局面，而只是局限在漲幅峰值的高、低變化。
　　不明此中規(guī)律，過于強(qiáng)調(diào)價(jià)格的漲跌，有可能掩蓋很多常識(shí)性和深層次的問題，重點(diǎn)與難點(diǎn)部分會(huì)被無足輕重的枝蔓所糾纏和混淆，進(jìn)而使得市場(chǎng)矛盾的加劇而持久不得消化。還有，過于強(qiáng)調(diào)價(jià)格漲跌顯然會(huì)產(chǎn)生誤導(dǎo)，即再次鼓勵(lì)和迫使大家紛紛起來從商品房市場(chǎng)上尋求問題的最終解決之道。對(duì)此，筆者之前在本欄已有過分析，這無異緣木求魚，是辦不到的。無論如何，商品房?jī)r(jià)格以至于商品房市場(chǎng)，不該是居者有其屋的絕對(duì)和唯一的風(fēng)向標(biāo)。