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    城市化 = 高房價?
    2010-12-22   作者:章劍鋒(房地產事務專欄作家)  來源:上海證券報
     
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      中國的城市化率很快將達50%,并還將繼續提速深化。這種理論上的城市人口數量膨脹,給商品房市場可能出現的所謂持續繁榮提供了論據。很多人都認為商品房價格會不斷走高。這種直線思維,無疑有其唐突和輕率之處。
      人口數量增加,必然產生相應的需求量,然而,這只是毫無根據的假定。這種想象中的強勁購買力,若要成為現實,須具備幾個不能跨越的前提:首先,那些新城市人口得固定在城市里,而不是在城市與鄉村之間奔波游走,或者身在城市里,家卻安在鄉村,陡有“新市民”之名。而要實現這一點,這些新增人口需要有充分的就業機會,如果不能在城市化大潮中找到與自身能力相稱的崗位,就不可能通過向社會創造財富來實現價值變現,哪怕擁有了城市戶籍,也留不下來。其次,新增城市人口的收入必須具有可持續性,并且收入水平還不能過低。其三,新增城市人口的社會福利和保障必須覆蓋到位,必須充分健全。
      若不具備以上三點,那么所謂的城市化,只是許多人進行了一次物理反應意義上的空間轉移與集合,而這種人口爆炸性增長,也只是物理反應意義上的簡單數量遞增與復制,在質量上并沒有發生什么變化,因此也就不可能促進房地產市場的經久不衰。
      中國是傳統農業大國,向工業化國家邁進,還是近三四十年的事情,與工業化相伴隨的城市化,從來就是一件任重道遠之事,非常復雜,需要解決許許多多的前置性、伴生性和矛盾性的任務。將農地變成工地、將農民變成市民,完成了一次身份置換,只是城市化進程一個小小開頭,還處于名義上的城市化階段。我們還有一個二次城市化的問題,這需要使得大家分別在收入和福利、保障等方面取得與城市化速度相并進的增長,并且這個綜合權益結構層面轉變達到非常穩固的水平。本質地看,這才是城市化的終極要領。這是一項長期的工作,既是一個建構堅實社會福利的過程,也是一個培育消費能力的過程。繞開這一個環節去談城市化與商品房市場的關系、與商品房高價格的關系,就會陷入一種無本之木、無源之水的危險。
      進一步考察,在城市人口特別是新增城市人口初步的財富積累還沒有完成時,盲目樂觀地強調城市化對于樓市的推動力量,就有可能助推泡沫。因為整個樓市的推進和房價的高企完全是基于一個虛無的成因。即使是受此鼓勵勉強將更多人推進城市,推入市場,也只會使整個局面更混亂,反而抑制了需求的有序和良性轉化與釋放。這樣的城市化,是衰退的、低效率的城市化,將造成更為嚴峻的城市貧困現象。聯合國人居署、住建部等方機構今年聯合發布的中國城市狀況報告已明確提出,部分中低收入家庭和大批 “新城鎮居民”,尤其是“蟻族”的住房問題尤為突出。北京因“蟻族”聚居而聞名的唐家嶺,至少居住著十萬左右大學畢業生,租住房屋小到幾平方米。 還有1000多萬戶家庭居住在各類城市和國有工礦棚戶區。倘若城市化下人人都具備購買力,試問誰還會去“蟻居”?我們又何必再去一輪接一輪改造城中村?
      不錯,需求永遠決定了房地產市場的發展。但未經培育的需求則毫無益處。按理說城市化過程中因為產業結構的調整,工業占有的結構比重提高,是可以消化很多剩余勞動力,增加不少就業機會,然而工業化本身也向勞動力轉移提出了更高要求,而受傳統產業發展慣性的影響,當下勞動力素質參差不齊,可以說總體水平不高,這一點如果無法得到及時的升級,城市化對于數億勞動者來說就是一個漩渦。有必要看看他們的收入狀況,從2005年到2009年,中國農村居民年人均純收入分別是3255元到5153元,這個收入,是穩步提高的。不要忽略,在實際上已包含了絕大部分城市化所得,因為現在的農村居民收入構成中,真正占主要支撐的部分并不來源于農業經濟產出,大多數人已轉崗到城市并借此獲取收益。但這個收入水平,放在城市里能干什么呢?能解決很多連城市白領階層都不能擺脫的基本生存困擾嗎?而中國的房地產市場,如果只是依靠這種強行為之的增長模式去踉踉蹌蹌地拉動,市場本身怎么可能發育成熟?
      當前價格遠遠脫離實際的商品房市場,對于中國大多數普通家庭(包括新增城市人口)而言,是沒有關系和沒有意義的,很多切身需要于是被宣判為無效。無論長期還是短期,他們只能進入租賃市場。可以預見,在市場矛盾沒有得到完全解決前,這些新增城市人口對于租金價格的推升將一直被維持,結果也許會構成隱患——城市化帶來的寄居需要對租金的拉動效應,必使投資性購房行為得到鼓勵或暗示,從而助長靠房地產來撈錢的投機風氣。這或許是城市化與高價商品房的唯一聯系了。要化解這種成本大于收益的城市化風險,政府推行的公租房政策如果能被有效率地執行,那是具備了潛在的優勢的。
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