華遠地產的董事長任志強不久前來上海演講，看到座無虛席，就推測說，除了要買房的觀眾，其他人定然是為了找他泄憤。他猜得很不錯。演講結束后的問答階段火藥味頗濃，但任先生以不怕得罪人著稱，當場舌戰群雄，拒絕成為被罵的對象，還列舉了一大堆數字，證明中國開發商的道德水準并不低于社會平均水平。
　　“有人認為野蠻拆遷是開發商干的，”任志強說，“但是哪位開發商因為非法拆遷被抓起來了呢？”在座的略一思索，果然沒有大的發現。于是他語重心長地對觀眾說：“抓的都是書記、縣長。因為那些事都不是開發商干的。”
　　任先生累死累活為房地產業洗刷形象，費力多，收獲少，不是因為別的原因，而是被歷史所限制。中國經濟到了這樣一個階段：勞動力和資源的價格都在上漲，低成本優勢難以為繼，主導經濟的力量要想維持已有模式，只能壓低土地價格、放松環保監控。沒有暴力參與，土地價格是難以壓低的。2010年愈演愈烈的強拆，由此而起的一系列流血事件，以及更多的制度爭議（從東部趕農民上樓到西部“以土地換戶籍”），根源都在這里。
　　對任志強來說，中國房地產業的可恨之處，主要是政府管制造成的。他舉例說，政府花了3個億，從農民那里把土地征來，轉手以15個億的價格賣給開發商。被征地的農民不滿意，因為地價太低，買房的業主也不滿意，因為地價太高導致房價太高。如果設想農民的土地可以在市場上自由交易，情況就完全不同。開發商拿地的成本可能降低三分之一，但農民的利益并不因此受損，因為他從開發商那里拿到的，比從政府手里拿到的要多7個億。
　　任志強說的“自由交易”只有四個字，背后卻有一整套利益和制度的安排，也有其長遠的后果。就我看來，如果宅基地可以自由交易，北方的農民不會被縣長們趕上樓；如果集體所有的土地可以自由交易，重慶的學生不會被校長們趕進城；強拆的灰塵和自焚的青煙就不會在全國各地升起、飄落，又升起——沒有建立在“自由交易”上的利益和制度安排，已有的財產權和人權，都是不完整的。
　　任志強的思路并不復雜，而且對現實多有裨益，但幾乎沒有人真正愿意討論。人們不討論一種方案，往往不是因為這種方案不合理，而是它與不合理的現實相沖突。幾十年前，關于人民公社的討論很多，一個主要議題是糧食吃不完怎么辦，但討論高級社、初級社就是犯忌的事情，雖然后者要比人民公社合理得多——單干最合理，所以提都沒人敢提。政治上鴉雀無聲的后果，是一出漫長的悲劇，最后以經濟瀕臨崩潰收場。
　　這段教訓明顯的歷史，現在很少有人提起。另一段現在少有人提起的歷史是，冒著不可預測的風險，中國農民通過明確土地使用權，啟動了1970年代末的經濟改革，改革的目標就是“自由交易”。為此，明確所有權和使用權的邊界，始終是中國改革的核心，由此釋放出的經濟活力，已經在過去30年里得到了證明。在2004年之前——“公民的合法的私有財產不可侵犯”，是在這一年寫入《憲法》的——這一點幾乎沒有爭議。但此后，尤其是2008年之后，一些有關改革的觀點把之前的共識顛倒過來：經濟增長不是解放、明確和保護財產權的結果，不是“自由交易”的成就，三十年來的成就只是證明了政府介入經濟的高效率。
　　從那以后，“中國模式”被解釋為一套政府間競爭的方法。而提供土地，正是政府間競爭的主要內容之一。同樣是經2004年修訂過的《憲法》規定，任何組織或者個人不得買賣土地，唯有“國家為了公共利益的需要”，可以對土地實行征收或者征用。在現實中，這條規定被扭曲和簡化為，地方政府出于為發展GDP而引進項目的需要，可以征用土地。
　　盡管界定土地權利是一項歷史承諾，背棄這一承諾曾導致危險的局面，而改革又是從部分恢復這一承諾開始的，但土地權利的界定和處置，在今天的中國，仍然是一個懸而未決的問題。2007年10月開始實施的《物權法》，在立法過程中僅僅試圖賦予農民有抵押、轉讓宅基地的權利，就引起了巨大爭議，起草者最后決定“留待以后的歷史去解決”——這歷史并不久遠，而等到的解決方式卻如此血腥，這是否也出乎立法者的意料？
　　部分民眾對公正的分配難抱希望——看得見的樓堂會館、行政開支，看不見的福利，以及無法解釋的灰色收入，都在強化一種印象：一些地方政府通過侵犯公眾的財產權獲利，并因此失去了改革的動力。
　　一些官員的傲慢達到了30年來的頂峰——于建嶸教授的遭遇，就是對此的生動詮釋。他們有一種掌握歷史的錯覺，以為沒有他們的英明和強勢，中國人永遠不會變得富有——他們忘了1976年，忘了“致命的自負”如何把國家帶入險境，也忘了是誰最先恢復了常識，并且拯救了國家。
　　在土地制度上，蘇醒過來的“致命的自負”表現得最明顯，以至于我們有這種強烈的感覺：1978年明確下來的土地權利，有名存實亡的危險。從東部到西部，從南方到北方，一些地方政府不顧一切地從土地中攫取利益，正成為政府維持經濟/分配的模式。一個世紀來的革命和改革，都是從土地開始的。當下正在土地上演繹的故事，延續的仍是一個古老觀念：土地長存，這是中國人最根深蒂固的信念之一。