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四部委聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于規(guī)范住房公積金個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》。按說大家不應(yīng)大驚小怪，公積金貸款政策的松緊變化，一直都是跟著商業(yè)貸款走的。9月底新一波房地產(chǎn)調(diào)控中提出商業(yè)房貸首付最低三成、三套停貸等政策后，公積金貸款政策必然也要調(diào)整。
只不過，這次公積金貸款調(diào)整的個別環(huán)節(jié)，與以往存在顯著差異。這次并非簡單調(diào)整貸款的首付比例和貸款利率，另外還提出了一些指導(dǎo)思想：嚴格將貸款限定于支持繳存職工解決基本住房問題，有利于住房公積金制度在發(fā)展過程中正本清源，更好地發(fā)揮其基本住房保障作用；嚴禁使用住房公積金個人住房貸款進行投機性購房。
這一政策導(dǎo)向的明顯轉(zhuǎn)變，無疑具有進步意義。究其根源，上世紀90年代我國學習新加坡，建立了公積金制度，功能是從職工工資中籌集一部分資金，用于支持職工購買、建造、翻建、大修自住住房。然而，隨著近十年來商品住宅市場的快速發(fā)展，居民購房情況發(fā)生顯著分化，多數(shù)高收入家庭已購買二套或更多住房（其中部分或全部使用公積金貸款），而部分中低收入家庭一套商品住宅都沒買過，根本沒有使用過公積金貸款。從資金使用角度看，公積金制度不僅沒有達到通過互助保障職工基本居住的目的，反倒有點“劫窮濟富”的味道。
就內(nèi)容分析，四部委新政有兩大看點。一是對于真正的剛需支持力度較大。購買首套套型建筑面積在90平方米以下普通自住房的，貸款首付比例最低為20%。第一次購置中小面積住宅的人群，屬于非常合理的自住需求，而且支付能力不高，最需要公積金貸款的支持。相較而言，如今商業(yè)房貸的最低首付已提高到30%。
二是對于二套住宅的態(tài)度分化。從首付比例和利率上看，公積金貸款政策與商業(yè)貸款相似，第二套首付比例不得低于50%，利率不得低于同期首套住房公積金個人住房貸款利率的1.1倍。但卻并非對所有第二套房發(fā)放貸款：僅限于現(xiàn)有人均住房建筑面積低于當?shù)仄骄降睦U存職工家庭，且貸款用途僅限于購買改善居住條件的普通自住房。
這一規(guī)定將兩類第二套房購買者排除在放貸的行列之外：一是現(xiàn)有人均住房面積大于當?shù)仄骄剑热?009年上海為34平方米，如果是三口之家，那就現(xiàn)有住宅面積只要超過102平方米，就無法獲得公積金貸款。二是雖然人均面積達標，但所購第二套住宅為非普通住宅，比如按2008年11月的標準，上海的普通住宅標準是單套建筑面積140平方米以下，內(nèi)環(huán)線以內(nèi)套總價245萬元/套、內(nèi)環(huán)線和外環(huán)線之間140萬元/套、外環(huán)線以外98萬元/套以下。由于2009年以來上海房價大漲，目前市場化的新建住宅（剔除配套房）九成以上皆為非普通住宅。
根據(jù)上述分析，可以享受二成首付的剛需群體，基本不受新政影響，投資投機需求總體上影響也不大。影響最大的當屬改善型需求者，由于相當數(shù)量的二套自住需求者無法獲得公積金貸款，一部分家庭會暫緩購房。
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