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從9月26日開始的新一輪樓市調(diào)控以來，多數(shù)城市的樓市成交快速萎縮、觀望心態(tài)上升。可是，深圳近期重新再現(xiàn)“成交猛增而均價(jià)高位震蕩”的市況，這并非是投資者麻木到對(duì)調(diào)控政策置若罔聞，而是市場(chǎng)擔(dān)憂打擊“陰陽合同”。
多年來，深圳不少二手房交易并未按評(píng)估價(jià)征稅，而是按“陰陽合同”來操作。雙方成交時(shí)大多簽兩個(gè)合同，真實(shí)的交易價(jià)格暗藏在“陰合同”里；“陽合同”則用來送給產(chǎn)權(quán)處登記備案、過戶及供官方核查，該價(jià)格一般都是賣方舊房地產(chǎn)證上的登記原價(jià)。
采用陰陽合同，賣方可偷逃買賣差額20％的個(gè)人所得稅、差額5％的營(yíng)業(yè)稅和附加稅以及可能很高的土地增值稅等。一套買入價(jià)為100萬元的房產(chǎn)，若以300萬元出售，賣方至少可偷漏40多萬元的稅款。
按“評(píng)估價(jià)”征稅，應(yīng)該是專門針對(duì)二手房交易中流行的通過“陰陽合同”偷漏稅的行為。傳聞?dòng)袃煞N征收辦法:一是可以提供房產(chǎn)原值及合理費(fèi)用的，個(gè)人所得稅按（評(píng)估價(jià)—房產(chǎn)原值—轉(zhuǎn)讓繳納稅金及合理費(fèi)用）×20％征收;二是無法提供房屋原值、合理費(fèi)用的，個(gè)稅將按照評(píng)估價(jià)的1％至2％征收。此舉令賣方的稅收和交易成本大幅上升。
筆者以為，二手房按評(píng)估價(jià)征稅，或?qū)?duì)置業(yè)者和投機(jī)客形成正面打擊。除了有效增加政府稅收之外，最明顯的作用是，直接精準(zhǔn)打擊“陰陽合同”，令投機(jī)客迅速退出市場(chǎng)。首先是大大壓縮賣方的利潤(rùn)空間即增加其支出成本，令其將這部分盈利減少（損失）轉(zhuǎn)嫁到賣價(jià)中，勢(shì)必造成買方支出的增加。由于買賣雙方的成本增加，即意味著樓價(jià)的更高，從而減少房屋交易換手頻率。長(zhǎng)期來看，交易量大幅減少，將會(huì)對(duì)地產(chǎn)中介的生意造成嚴(yán)重沖擊。
綜合來看，按“評(píng)估價(jià)”征稅的新規(guī)，應(yīng)該有利于打擊多年難治之頑疾，即根治虛假“陰陽合同”，這有利于凈化市場(chǎng)和打擊短期投機(jī)客。不過，長(zhǎng)期來看，此舉并不一定會(huì)降低房?jī)r(jià)，只是讓買賣雙方都不得不承擔(dān)更高的交易成本。
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