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    美國人為什么不炒房
    2010-09-09   作者:武漢科技大學金融證券研究所所長 董登新  來源:中國證券報
     

     
      董登新

      除了紐約,美國各大城市人口都不多,一般只有幾十萬人。除了商用樓,美國的居民樓一般都不高,人們大多居住平房或別墅。更讓人難以置信的是,美國的“絕對房價”(每套別墅)與“相對房價”(房價收入比)并不高。事實上,美國人并不“炒房”,原因何在?有一些中國學者片面理解,他們錯誤地認為:因為美國開征房產(chǎn)稅,所以美國人不炒房。這一解釋顯然是膚淺的,甚至是誤導與誤解,應正本清源。
      原因之一:美國地廣人稀,房地產(chǎn)供給相對充分。
      美國國土面積與中國大體相當,但美國人口不足中國的1/4,而且中國國土的相當大部分地處大西北,要么是高寒地帶,要么是嚴重干旱缺水地區(qū),不適合居住 。相反,美國北鄰人口稀少的自由移民國——加拿大,西臨太平洋,東瀕大西洋,絕大部分國土面積適合定居。總體而言,美國地廣人稀,房地產(chǎn)供給相對充分。因此,土地的稀缺性以及房產(chǎn)的供求關系,直接決定了地價與房價水平的高低。
      原因之二:后工業(yè)化時代,美國城市化進程已結束。
      就目前中國而言,我們正處在快速工業(yè)化與加速城鎮(zhèn)化時期,工業(yè)化用地與城鎮(zhèn)化用地“需求”的不斷膨脹,是造成地價與房價節(jié)節(jié)攀升的最直接原因。只要工業(yè)化不止、城鎮(zhèn)化不歇,人們對房地產(chǎn)的投機需求就沒有盡頭,地價與房價就會不斷上漲。
      早在20世紀70年代初,以美國為首的西方發(fā)達國家開始步入“后工業(yè)化”時代。隨著工業(yè)化進程結束,人口城市化進程同步完成。自此,來自工業(yè)化用地與城市化用地的需求基本消失,地價與房價進入相對平穩(wěn)、均衡新時代。
      原因之三:美國投資渠道多樣化,分散投資與理性投資更時尚。
      在中國,不僅投資渠道單一,而且投資市場狹小,投資者別無選擇,除了炒股,就是炒房。當然,投機客還可以炒藥、炒茶、炒菜、炒礦。總之,若投資不足,則必然投機有余;一旦“炒無可炒”,就會變成“無所不炒”。
      與此相反,美國的投資市場不僅規(guī)模龐大,而且運作規(guī)范成熟。它不僅擁有世界最大的現(xiàn)貨市場(股票、債券和基金),而且擁有世界最大的衍生市場(期貨、期權和遠期)。無論是從投資渠道來看,抑或是從市場容量來看,它都能滿足來自全世界投資者的各種投資與投機需求。
      以股票市場為例,截至2010年7月底,美國主板(NYSE)國內(nèi)股票總市值高達11.67萬億美元,是上證所的近5倍。與此同時,美國NASDAQ國內(nèi)股票總市值高達3.29萬億美元,是深交所的3.46倍。美國主板與創(chuàng)業(yè)板掛牌的上市公司共有5133家,而滬深A、B股上市公司總計2000家左右。此外,美國還有龐大的場外市場(OTC),截至2010年9月3日,OTCBB掛牌股票3025只,OTC粉單市場掛牌股票共計9655只。
      也就是說,美國三大股市(主板、創(chuàng)業(yè)板、OTC)共有近18000只股票掛牌交易,它是中國兩大股市上市公司數(shù)量總和(2000只)的9倍。美國公司債券市場與基金市場同樣是世界最大的投資市場 。2009年底,中國證券投資基金資產(chǎn)凈值僅為0.39萬億美元,而美國共同基金資產(chǎn)凈值高達10萬億美元,它是中國基金規(guī)模的25倍。
      原因之四:美國社會保障制度完善,為養(yǎng)老而投資更從容。
      在某種意義上講,中國人均GDP尚不足美國的1/7,我國社會保障制度仍不完善,城鄉(xiāng)差別大,尤其是社會保障程度普遍不高。于是,中國人“買房養(yǎng)老”成為自我保障的一種重要形式。尤其是中國股市投資風險太大,因此人們更偏好“買房儲值”。當然,貪婪者更希望能夠通過“炒房”獲得暴利。
      但是,在美國,不僅社會保障福利高,而且城鄉(xiāng)完全一體化,人均GDP是中國的7倍多,這讓美國人養(yǎng)老無憂,也使得美國人的投資行為更加長遠而理性。
      原因之五:美國開征房產(chǎn)類資本所得稅,炒房所得大部分繳稅。
      在中國,股市與房市均未開征資本所得稅,這也是人們炒股、炒房行為瘋狂的重要原因之一。
      在美國,證券類(包括股票、債券、基金)資本所得稅與房產(chǎn)類資本所得稅同時開征,并且它們不僅按照“個人所得”設置不同的累進稅率,而且還按“持有期”長短設置了高低不同的稅率。一方面,個人所得稅稅率越高的人,其資本所得稅稅率也越高;另一方面,如果持有期越短,則稅率越高,反之則稅率越低。顯然,這種稅制設置具有很強的“均貧富”的功能,但它的主要目的仍是為了防止短炒與過度投機,鼓勵人們長期投資。

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