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2010-09-03 作者：北京科技大學經濟管理學院中國經濟研究組 來源：上海證券報
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有關中國房地產業將以“稅調”取代“政調”的猜測，近期越來越多了。國務院副總理李克強兩度強調本輪樓市調控不會半途剎車后，發改委官員重提稅收體制改革。接著，有媒體報道各地正緊密籌備房產稅，多個地方政府也開始著手房地產稅征計培訓。房產稅制改革的大幕好像已然拉開。
應該說，啟用“稅調”手段，表明房地產市場調控在轉向以市場方式，這種轉向，是一種進步，值得肯定。
此次“稅調”的呼聲，主要集中于討論推行房產稅。理由大致有三點：一是房產稅早已有之，現在只需要修改征稅范圍，而不涉及新的立法，開征程序較簡單；二是房產稅的開征，可以為地方政府帶來一個穩定的主體稅種，解決房地產市場調控后地方政府財政的捉襟見肘之困；三是對物業的保有環節征稅，可以增加多套房產擁有者的房產持有成本，進而抑制房屋的投資性需求。
大家呼吁開征房產稅或物業稅，本來瞄準的是住房投機性投資者，瞄準的是高房價，希望解決的是涉及民生之需的國民居住問題。但冷靜思考之下，筆者以為，對存量物業征稅，會使地方政府的財力猛增，因此房產稅推行的最大贏家，最后可能是地方政府。我國財政總收入由2000年的1.34萬億元增長到2009年的6.85萬億元，增長了將近4倍，地方財政收入由2000年的6400億，增長到2009年的3.25萬億，同樣增長4倍多�？墒牵�2000年政府錢不夠用，2009年政府錢還是不夠用。在這樣的現實下，“房產稅的推行將可以減少地方政府對土地財政的依賴”這種美好愿望，可能很難實現。
而開征房產稅對打擊高房價的作用，也令人懷疑。中國現在房價飛漲的根源是炒房之風盛行，房地產市場的結構性失衡。因此，實行長期穩定的差別化信貸政策和稅收政策，嚴厲打擊投機性購房，同時大力扶持改善型和首次購房者需求，保障民生，才是目前我們對付高房價的有效手段。面對炒房者一年近50％乃至100％或更高的投資收益，征收1％還不到的房產稅，作用肯定十分有限。如果只簡單地推行房產稅，結果可能會高房價問題沒有解決，卻造成了普通百姓稅收負擔的增加。
因此，筆者建議，為了保障中國房地產市場從“問題市場”回歸“正常市場”，需要在中國房地產市場推行
“綜合稅調”。具體做法是：
第一，在梳理有關土地出讓金、房地產開發和房地產交易等稅費的基礎上，盡快推行累進性差別化的房產稅或物業稅。既要增加房屋投資者的保有成本，抑制投資需求，也不能增加普通老百姓的額外稅收負擔。在稅收上對普通民眾實行減稅讓利，切實落實“結構性減稅”政策，適度降低政府在國民收入中的比重，增加居民在國民收入中的份額。
第二，強調差別性稅收政策。在個人購房環節，對首次購房和改善性住房者適用優惠稅率；對購買多套住房、別墅或大面積等非普通住宅的，除取消優惠稅率外，還可以考慮征收特別消費稅。
第三，強化二手房交易過程中的稅收征管，大幅提高炒房者的實際稅負。涉及二手房交易的主要有契稅、營業稅、土地增值稅和個人所得稅。由于各種優惠稅率和簡易征收率的存在，加上二手房轉讓“陰陽合同”的影響，目前二手房交易實際征收稅額不到總房價的2％。如果取消優惠稅率，對多套住宅的擁有者出售住房嚴征收土地增值稅和個人所得稅，則炒房者收益的50％以上需要繳稅。從長期來看，對投資性尤其是投機性住房轉讓課以重稅，是保證住房的民生特性，應是打擊投資性購房的最有效手段。
�。▓坦P：趙曉、陳金保）
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