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2010-08-23 作者：陳寶存 來源：鳳凰網(wǎng)博客
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隨著房價(jià)問題爭論的明朗化，房價(jià)高漲與地價(jià)的關(guān)系越來越清晰的展現(xiàn)在大家面前。傳聞中北京有意限制拆遷成本的大幅攀升，無疑這是找準(zhǔn)了促成房價(jià)暴漲的關(guān)鍵。但是，如何限制，或者限制是否應(yīng)該成為懸案。在新的土地管理法和土地房屋征用條例遲遲不能出臺，惡性事件層出不窮的局面下，試圖限制拆遷安置成本的努力，或者會(huì)走向事物的反面。
囤地事件的查處，沒有公布有多少屬于拆遷的原因造成的土地閑置。一線城市更多的閑置地塊源于2004年8.31大限之前的協(xié)議出讓條件不能有效實(shí)施。以北京為例，2004年繼續(xù)保留協(xié)議出讓條件的項(xiàng)目288個(gè)，但是保留一級開發(fā)的協(xié)議出讓條件的卻有1萬公頃，那么，2002年和2003年集中立項(xiàng)的協(xié)議出讓項(xiàng)目最終實(shí)現(xiàn)了多少土地上市，不得而知。五年以上囤地的項(xiàng)目，很大部分是這類連年拉鋸的項(xiàng)目。
而北京自2004年開始的土地出讓，確實(shí)大幅下降。譬如2005、2006兩年北京僅完成供地計(jì)劃的35%和59%。2007年較好，北京市土地整理儲備中心在最后三個(gè)月奮力一搏，突擊完成近50%年度供應(yīng)量后，終于讓2007年成為北京唯一一次順利完成土地供應(yīng)計(jì)劃的年度。然而，2008年未能保持這一良好態(tài)勢，當(dāng)年計(jì)劃供應(yīng)土地6100公頃，其中住宅用地1700公頃，實(shí)際僅供應(yīng)1468.5公頃，其中住宅用地911.1公頃。
那么自2004年嚴(yán)格執(zhí)行招拍掛土地出讓制度的后果，就是輪番上漲的房價(jià)與地價(jià)。只有爭論誰為果誰為因，那就是先有雞還是先有蛋的問題了，基本無意義。清河毛紡廠的華潤橡樹灣項(xiàng)目用地的拍賣，面粉貴于面包，造成面包漲價(jià)繼而影響下一袋面粉漲價(jià)，2005年開始就在國內(nèi)各個(gè)類型的城市輪番上演。
那么拆遷成本各個(gè)地區(qū)逐漸高漲也就比較現(xiàn)實(shí)了。大望京、唐家?guī)X、CBD拆遷的示范作用，今后北京的拆遷項(xiàng)目回遷安置成本越來越高也是可以預(yù)期的。城中村舊城改造棚戶區(qū)改造等等，成為土地上市的主流，這一點(diǎn)世所公認(rèn)，那么拆遷安置問題歷史性的走到了前臺。因?yàn)闋可婷鏄O廣，上到城市舊區(qū)域改造、下到新農(nóng)村建設(shè)，城市面貌的巨大變遷，更多的資金來自于土地出讓收入、也就是商品房銷售的高價(jià)。這是國情決定的。
自2004年開始，一直做項(xiàng)目并購的工作，之后在2004年協(xié)議出讓保留的土地消化殆盡的情況下，轉(zhuǎn)向?yàn)椴疬w改造和一級土地開發(fā)工作，所涉及的案例眾多。一直到2006年，主要注意力在協(xié)議出讓保留項(xiàng)目的并購談判上，據(jù)我所知，經(jīng)歷了幾次轉(zhuǎn)手的項(xiàng)目，至今依然閑置的，基本也失去了開發(fā)的價(jià)值。原有的補(bǔ)償安置條件早已與市場完全掛起鉤來，我認(rèn)為這類項(xiàng)目目前早已成為雞肋。死抱著這類項(xiàng)目不放是不恰當(dāng)?shù)摹?BR> 北京2004年之后連續(xù)幾年的凈地出讓的艱難，在上述數(shù)據(jù)中我們看的很清楚。大量的土地進(jìn)入?yún)f(xié)議出讓和一級開發(fā)階段之后，市場上可供出讓的凈地，也就只能來源于新的土地項(xiàng)目的收購拆遷安置與上市努力。這是2005、2006年北京上海以及全國市場的通常狀態(tài)。
上海市場前幾年土地成交情況大致為：2003年為1500萬平方米左右；2004年300萬平方米；2005年出讓面積在300萬平方米以上，但最終成交只有40萬平方米。此后的2006年為700萬平方米；2007年1000平方米左右。2008年，上海住宅土地供應(yīng)總量(包括含住宅的綜合用地)為277.8萬平方米，而最終成交的土地僅有170.6萬平方米，流標(biāo)的住宅用地比例達(dá)38%。
當(dāng)然期間尚存有04年8.31之前的協(xié)議出讓地塊的逐漸入市，否則全國房價(jià)更加高漲是必然的。
國土部清理閑置土地，實(shí)際大部分就是04年8.31之前的協(xié)議出讓土地，以及由于政府規(guī)劃變更導(dǎo)致的暫時(shí)閑置�？梢灶A(yù)見，滿打滿算只夠半年開發(fā)的閑置土地，對于饑渴的土地供應(yīng)市場來說，還是杯水車薪。
那么多年的閑置土地清理之后，土地供需問題是否就一勞永逸的解決，實(shí)在是不容樂觀的。
主要原因還是土地收購的成本問題。不是城市改造和農(nóng)村并入城市不被追捧。原因是在18億畝紅線之下，給房地產(chǎn)開發(fā)的用地實(shí)際只剩下拆遷改造、城中村、城近郊規(guī)劃為城市新區(qū)的部分作為新的土地供應(yīng)來源。而居民再不是國有土地的概念，事實(shí)上，所謂的國有土地與70年產(chǎn)權(quán)之說，早已成為過時(shí)的有待新的土地管理法規(guī)范的事項(xiàng)。那么我們遇到的所有拆遷安置項(xiàng)目，真正的土地主人已經(jīng)歷史性的轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘芯用窈娃r(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民個(gè)人。這也是新的土地管理法的修改方向。城市居民自不必說，農(nóng)村土地承包權(quán)的長期保有也成為新土地管理法的方向。
30年的承包期將被穩(wěn)定長期承包權(quán)所代替。那么試圖降低拆遷成本，降低補(bǔ)償條件的努力與新的土地管理法是背道而馳的。不要忘記，實(shí)際農(nóng)民失去的是所依賴承載的土地，而農(nóng)民的知識結(jié)構(gòu)對于失地農(nóng)戶來說，轉(zhuǎn)型才是最為艱難的。不光要有合理的使農(nóng)民足以致富的住房，還要考慮農(nóng)民失地之后的生存問題。
這都勢必轉(zhuǎn)嫁到土地收購價(jià)格里面。不單單拆遷安置補(bǔ)償條件不能限制，真正的解決拆遷問題，還要更好的政策條件，使得農(nóng)民失地不被邊緣化。
北京試圖限制拆遷成本的努力第一不靠譜，第二不可行。
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