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2010-08-23 作者：陳寶存 來源：鳳凰網博客
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隨著房價問題爭論的明朗化，房價高漲與地價的關系越來越清晰的展現在大家面前。傳聞中北京有意限制拆遷成本的大幅攀升，無疑這是找準了促成房價暴漲的關鍵。但是，如何限制，或者限制是否應該成為懸案。在新的土地管理法和土地房屋征用條例遲遲不能出臺，惡性事件層出不窮的局面下，試圖限制拆遷安置成本的努力，或者會走向事物的反面。
囤地事件的查處，沒有公布有多少屬于拆遷的原因造成的土地閑置。一線城市更多的閑置地塊源于2004年8.31大限之前的協議出讓條件不能有效實施。以北京為例，2004年繼續保留協議出讓條件的項目288個，但是保留一級開發的協議出讓條件的卻有1萬公頃，那么，2002年和2003年集中立項的協議出讓項目最終實現了多少土地上市，不得而知。五年以上囤地的項目，很大部分是這類連年拉鋸的項目。
而北京自2004年開始的土地出讓，確實大幅下降。譬如2005、2006兩年北京僅完成供地計劃的35%和59%。2007年較好，北京市土地整理儲備中心在最后三個月奮力一搏，突擊完成近50%年度供應量后，終于讓2007年成為北京唯一一次順利完成土地供應計劃的年度。然而，2008年未能保持這一良好態勢，當年計劃供應土地6100公頃，其中住宅用地1700公頃，實際僅供應1468.5公頃，其中住宅用地911.1公頃。
那么自2004年嚴格執行招拍掛土地出讓制度的后果，就是輪番上漲的房價與地價。只有爭論誰為果誰為因，那就是先有雞還是先有蛋的問題了，基本無意義。清河毛紡廠的華潤橡樹灣項目用地的拍賣，面粉貴于面包，造成面包漲價繼而影響下一袋面粉漲價，2005年開始就在國內各個類型的城市輪番上演。
那么拆遷成本各個地區逐漸高漲也就比較現實了。大望京、唐家嶺、CBD拆遷的示范作用，今后北京的拆遷項目回遷安置成本越來越高也是可以預期的。城中村舊城改造棚戶區改造等等，成為土地上市的主流，這一點世所公認，那么拆遷安置問題歷史性的走到了前臺。因為牽涉面極廣，上到城市舊區域改造、下到新農村建設，城市面貌的巨大變遷，更多的資金來自于土地出讓收入、也就是商品房銷售的高價。這是國情決定的。
自2004年開始，一直做項目并購的工作，之后在2004年協議出讓保留的土地消化殆盡的情況下，轉向為拆遷改造和一級土地開發工作，所涉及的案例眾多。一直到2006年，主要注意力在協議出讓保留項目的并購談判上，據我所知，經歷了幾次轉手的項目，至今依然閑置的，基本也失去了開發的價值。原有的補償安置條件早已與市場完全掛起鉤來，我認為這類項目目前早已成為雞肋。死抱著這類項目不放是不恰當的。
北京2004年之后連續幾年的凈地出讓的艱難，在上述數據中我們看的很清楚。大量的土地進入協議出讓和一級開發階段之后，市場上可供出讓的凈地，也就只能來源于新的土地項目的收購拆遷安置與上市努力。這是2005、2006年北京上海以及全國市場的通常狀態。
上海市場前幾年土地成交情況大致為：2003年為1500萬平方米左右；2004年300萬平方米；2005年出讓面積在300萬平方米以上，但最終成交只有40萬平方米。此后的2006年為700萬平方米；2007年1000平方米左右。2008年，上海住宅土地供應總量(包括含住宅的綜合用地)為277.8萬平方米，而最終成交的土地僅有170.6萬平方米，流標的住宅用地比例達38%。
當然期間尚存有04年8.31之前的協議出讓地塊的逐漸入市，否則全國房價更加高漲是必然的。
國土部清理閑置土地，實際大部分就是04年8.31之前的協議出讓土地，以及由于政府規劃變更導致的暫時閑置。可以預見，滿打滿算只夠半年開發的閑置土地，對于饑渴的土地供應市場來說，還是杯水車薪。
那么多年的閑置土地清理之后，土地供需問題是否就一勞永逸的解決，實在是不容樂觀的。
主要原因還是土地收購的成本問題。不是城市改造和農村并入城市不被追捧。原因是在18億畝紅線之下，給房地產開發的用地實際只剩下拆遷改造、城中村、城近郊規劃為城市新區的部分作為新的土地供應來源。而居民再不是國有土地的概念，事實上，所謂的國有土地與70年產權之說，早已成為過時的有待新的土地管理法規范的事項。那么我們遇到的所有拆遷安置項目，真正的土地主人已經歷史性的轉變為城市居民和農村集體經濟組織和農民個人。這也是新的土地管理法的修改方向。城市居民自不必說，農村土地承包權的長期保有也成為新土地管理法的方向。
30年的承包期將被穩定長期承包權所代替。那么試圖降低拆遷成本，降低補償條件的努力與新的土地管理法是背道而馳的。不要忘記，實際農民失去的是所依賴承載的土地，而農民的知識結構對于失地農戶來說，轉型才是最為艱難的。不光要有合理的使農民足以致富的住房，還要考慮農民失地之后的生存問題。
這都勢必轉嫁到土地收購價格里面。不單單拆遷安置補償條件不能限制，真正的解決拆遷問題，還要更好的政策條件，使得農民失地不被邊緣化。
北京試圖限制拆遷成本的努力第一不靠譜，第二不可行。
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