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　　當(dāng)前，國內(nèi)監(jiān)管部門對商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險重視已經(jīng)到了十分重要的地步。無論對個人按揭貸款差異化的政策及現(xiàn)場檢查，還是要求銀行應(yīng)繼續(xù)深化有關(guān)房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)的“壓力測試”，都表明了監(jiān)管部門對房地產(chǎn)信貸風(fēng)險極大的關(guān)注。同時，這也表明銀行監(jiān)管部門看到當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的危險性及嚴(yán)重性，意識到如果不采取有效監(jiān)管的措施來防范其風(fēng)險，那么中國一場巨大的金融危機爆發(fā)難以避免。從近百年來世界金融危機爆發(fā)的根源來看，無一不是與房地產(chǎn)泡沫有關(guān)。比如，上個世紀(jì)90年代日本的金融危機及2008年美國的金融危機都是如此。
　　但是，國內(nèi)房地產(chǎn)市場為什么泡沫會吹得如此之大（一線城市房價收入比超過20倍以上，溫哥華是最近北美房價上漲最快房價最高的地方，但北京上海的房價遠(yuǎn)遠(yuǎn)要高于溫哥華）？為什么國內(nèi)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險如此之高（據(jù)報道當(dāng)前與房地產(chǎn)相關(guān)的信貸達(dá)到20萬億以上）？這些僅是靠事后的監(jiān)管及靜態(tài)測試能夠化解的嗎？其問題的根源在哪里？為什么剛剛經(jīng)過股改后的國內(nèi)銀行沒有約束機制來控制這種潛在的信貸風(fēng)險？等等。可以說，盡管導(dǎo)致當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的原因有很多，但是最為根本上的原因是銀行對房地產(chǎn)信貸風(fēng)險認(rèn)知存在幾個觀念上誤區(qū)及銀行體系制度安排上不周全。
　　可以說，2009年國內(nèi)房價快速飚升，房地產(chǎn)泡沫吹大，最根本的原因是國內(nèi)銀行信貸過度發(fā)放的結(jié)果，僅2009年及2010年上半年，銀行發(fā)放給個人經(jīng)營貸款（絕大部分都進(jìn)入房地產(chǎn)市場）就達(dá)到4萬多億元。其增長速度是2008年4-5倍。那么個人信貸為何會如此快速增長？商業(yè)銀行為何敢冒大的信貸風(fēng)險把貸款給個人投機炒作住房，最大的誤區(qū)就在于，由于早幾年房地產(chǎn)政策誤導(dǎo)，從而使得國內(nèi)房地產(chǎn)市場由消費性的市場完全變成了投資為主導(dǎo)的市場，房價則步步上漲。只要房價在上漲，個人住房按揭貸款的信貸風(fēng)險自然就降低，特別是個人住房按揭貸款作為一種長期貸款，在房價上漲的情況下，其信貸風(fēng)險更是會降低。因此，銀行往往就會把個人住房按揭貸款作為一種優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)來爭奪其市場占有率。從而使得個人按揭貸款進(jìn)入要求越來越低，其規(guī)模也就越來越大。特別是當(dāng)銀行假定住房價格只漲不跌時，上述這種現(xiàn)象更為嚴(yán)重。2009年以來的個人經(jīng)營貸款迅速增長就是這種假定條件下發(fā)生的。
　　但實際上，“房價只漲不跌的神話”是不存在的。日本這樣，美國如此，中國也不例外。日本及美國曾經(jīng)假定房價只漲不跌導(dǎo)致金融危機的經(jīng)驗教訓(xùn)已經(jīng)太多了。也就是說，只要是市場，房價就有漲跌，房價是不可能只漲不跌。如果假定房價只漲不跌，最后必然會引發(fā)金融危機與經(jīng)濟危機。美國次貸危機爆發(fā)之后其損失為什么會如此慘重，根本原因就在于假定房價只漲不跌的神話而制造越來越多的離奇的金融衍生產(chǎn)品，及最后該神話完全破滅。如果國內(nèi)銀行不持有“房價只漲不跌”的神話，那么銀行是不會向投機炒作的個人大量貸款的。銀行信貸增長也不會這樣快，國內(nèi)房價也不會如此迅速飚升。而國內(nèi)房地產(chǎn)價格只漲不跌的神話破滅時，巨大的信貸風(fēng)險也就暴露無遺了。
　　國內(nèi)銀行體系的巨大的信貸風(fēng)險還在于，市場假定銀行體系是一種取之不盡用之不竭的公共產(chǎn)品。既然銀行體系是一種公共產(chǎn)品，那么誰用這種公共品的機會越多，誰就獲利越大。因為使用這個銀行體系人或企業(yè)，其收益可歸自己，其成本則可轉(zhuǎn)移給社會來承擔(dān)。因此，房地產(chǎn)市場當(dāng)事人，無論是銀行還是貸款人都會千方百計地濫用這個公共體系。為了增加市場份額，銀行會過度放貸；個人及企業(yè)會千方百計地從銀行獲得更多貸款等，特別是在中國銀行體系下更是如此。當(dāng)這個金融體系濫用到一定程度時，其信貸風(fēng)險也就會全面爆發(fā)出來。國內(nèi)房地產(chǎn)泡沫之所以能夠吹得如此之大，就是濫用公共性的銀行體系的結(jié)果。但這個吹大的房地產(chǎn)泡沫最后一定會破滅。到時，銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險也就全面暴露出來。
　　還有，國內(nèi)銀行體系的房地產(chǎn)信貸增長為何會如此之快，還有于國內(nèi)銀行體系有效的定價機制沒有形成，銀行信貸的價格仍然是在嚴(yán)格的政府管制下。由于政府對銀行價格進(jìn)行嚴(yán)格的管制，因此國內(nèi)銀行對房地產(chǎn)信貸風(fēng)險管理不可利價格工具進(jìn)行，只能通過數(shù)量方式來調(diào)整。因此，市場占有度、信貸規(guī)模快速擴張就成了國內(nèi)銀行濫用其體系最有效的工具。從而上述的條件下，大量的銀行信貸就流動放房地產(chǎn)市場。房地產(chǎn)潛在風(fēng)險也就越來越大。
　　可以說，最近銀行監(jiān)管部門在要求國內(nèi)銀行開始新一壓力測試，以便評估在“最壞情況”下，那些樓市高漲的城市房價暴跌對銀行信貸風(fēng)險的影響。或是要求銀行在一些技術(shù)性指標(biāo)上達(dá)到某種要求。但是這些對銀行信貸風(fēng)險的技術(shù)性的測量及個體性的要求盡管必要，但是要達(dá)到防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的要求仍然有很大差距，只有從觀念及制度上認(rèn)清防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的誤區(qū)，才能了解到房地產(chǎn)信貸風(fēng)險產(chǎn)生的根源及尋求化解之辦法。所以，上述幾個方面才是國內(nèi)銀行體系最大房地產(chǎn)信貸風(fēng)險。對此，我們應(yīng)該要有清醒的認(rèn)識。