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房產(chǎn)調(diào)控效果取決于政策可信度
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2010-08-23 作者：宏觀經(jīng)濟(jì)分析師 劉濤 來源：東方早報(bào)
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8月21日，中共中央政治局常委、國務(wù)院副總理李克強(qiáng)主持召開加快保障性安居工程建設(shè)工作座談會(huì)并講話，再次強(qiáng)調(diào)各地要繼續(xù)落實(shí)好國務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的政策措施，切實(shí)增加住房有效供應(yīng)，堅(jiān)決抑制投機(jī)炒作行為。
而就在同一天，北京華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)也在公開場合呼吁開發(fā)商們切勿心存僥幸，并再次稱，不如趁早“從了”。他認(rèn)為下半年的調(diào)控不會(huì)放松，只有認(rèn)清形勢，以降價(jià)換取銷售方為上策。
任志強(qiáng)何許人也？經(jīng)常關(guān)注中國房地產(chǎn)市場的人想來不會(huì)陌生。作為開發(fā)商中的強(qiáng)硬派，他素有“任大炮”之稱，在房產(chǎn)新政出臺(tái)前后曾發(fā)表過諸如“中國房價(jià)沒有泡沫”、“房價(jià)下降對誰都沒有好處”、“低收入者活該無房”等驚世駭俗的言論。因此，聞知任志強(qiáng)此次竟然規(guī)勸同行趕緊降價(jià)，怎不教人懷疑雙耳是否出現(xiàn)幻聽。
不過，若從政府、公眾和開發(fā)商博弈這一政策可信度的視角來看，任志強(qiáng)態(tài)度180度大轉(zhuǎn)彎倒也未必沒有幾分根據(jù)。
回顧近五個(gè)月來房產(chǎn)新政的跌宕起伏，我們大致可將其劃分為三個(gè)階段：
第一階段：3月到4月。隨著高房價(jià)成為今年“兩會(huì)”全社會(huì)矚目的民生焦點(diǎn)，上至中央政府，下至各省市，以新“國四條”和新“國十條”為代表，相繼出臺(tái)了一連串政策組合拳，宣告新一輪房價(jià)調(diào)控的到來。
第二階段：5月到7月。以是否開征房產(chǎn)稅之爭和部分城市三套房貸出現(xiàn)松動(dòng)為標(biāo)志，新政進(jìn)入了深水區(qū)，政府和開發(fā)商的博弈暫時(shí)陷入膠著狀態(tài)。
一方面，在全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)“二次探底”的重重顧慮下，為防止中國經(jīng)濟(jì)收縮過快，政府試圖保持謹(jǐn)慎，同時(shí)評估前期政策效果也需要時(shí)間，但這不可避免地導(dǎo)致了政策斷層的出現(xiàn)。一時(shí)間，似乎給人以政府利空政策出盡的錯(cuò)覺。
另一方面，應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，房改12年以來，盡管中間也不乏平抑房價(jià)的政策出臺(tái)，但多是“雷聲大、雨點(diǎn)小”。開發(fā)商有理由依據(jù)過去經(jīng)驗(yàn)，得出政府在高房價(jià)問題上遲早會(huì)不了了之的結(jié)論。
第三階段：8月初迄今。房價(jià)難降的現(xiàn)實(shí)使得失望和焦慮情緒在整個(gè)社會(huì)彌漫，而中房協(xié)不合時(shí)宜的“上書門”事件更將這種不滿推到頂點(diǎn)。李克強(qiáng)9天內(nèi)兩次講話，再次明確了中央平抑房價(jià)的堅(jiān)定決心，加之銀監(jiān)會(huì)全面收緊第三套房貸、各地大力清理空置土地和積極推動(dòng)保障房項(xiàng)目等政策密集出臺(tái)，在關(guān)鍵時(shí)刻重新穩(wěn)定了公眾的信心。
經(jīng)濟(jì)學(xué)原理告訴我們，市場對于政策并非一味被動(dòng)接受，而有自身預(yù)期，這種預(yù)期反過來足以影響政策效果。因此，房產(chǎn)新政能否達(dá)到預(yù)期目的，取決于政策是否可信。這就要求：
首先，各級(jí)政府和政府各部門必須始終用一個(gè)聲音說話。如果各級(jí)政府和政府各部門的政策目標(biāo)存在不一致性，在房價(jià)問題上發(fā)出彼此混亂的政策信號(hào)，中央的調(diào)控決心哪怕再堅(jiān)定，政策部屬再細(xì)致，也難以落到實(shí)處。
其次，政策要打到高房價(jià)的痛處，而不能僅僅淪為口號(hào)或是花拳繡腿。從最近北京、上海等一線城市經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房項(xiàng)目大規(guī)模鋪開來看，已對開發(fā)商產(chǎn)生了明顯的心理沖擊。而這也是中央近來高度重視保障性安居工程建設(shè)的原因所在。
再次，將平抑高房價(jià)的全部希望寄托于開發(fā)商降價(jià)或許只在短期有效。從可持續(xù)的供求關(guān)系來看，政府向開發(fā)商讓利，開發(fā)商向購房者讓利才能兼顧各方利益，從而達(dá)到一個(gè)平衡。盡管任志強(qiáng)有很多觀點(diǎn)難以令人茍同，但至少在一點(diǎn)上還是有可取之處——他認(rèn)為高房價(jià)很重要的一個(gè)原因是土地價(jià)格沒有回落，“要從根本上解決財(cái)政問題、土地制度問題，才能解決房價(jià)的問題”。
而這又涉及房價(jià)調(diào)控的一個(gè)最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)：就地方層面來看，房地產(chǎn)業(yè)的繁榮直接關(guān)系到地方財(cái)政和稅收，涉及各級(jí)地方官員的政績和升遷，甚至還與一些公務(wù)員的灰色收入直接掛鉤。這些動(dòng)機(jī)很自然會(huì)導(dǎo)致一些地方政府在執(zhí)行中央調(diào)控房價(jià)統(tǒng)一部署時(shí)表現(xiàn)消極，出現(xiàn)“上有政策、下有對策”式的陽奉陰違，如對房地產(chǎn)市場監(jiān)管措施時(shí)松時(shí)緊等。
因此，如果不能在一些根本性的制度安排上（如官員考核晉升制度、中央和地方財(cái)政稅收分配等）做出果斷改革，不改革地方政府的激勵(lì)機(jī)制，這場硬仗就很難打得下去，也難以最終贏得公眾的信心。
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