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2010-08-19 作者：房產研究人士 楊紅旭 來源：東方早報
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昨天（18日），有媒體報道北京擬出臺《商品房預售資金監督管理暫行辦法》，房地產企業將不能直接收存預售資金，資金必須直接打入監管賬戶，用款計劃需經施工單位、監理單位加以確認，分為基礎完成、結構封頂、竣工驗收、登記申請四個資金使用節點，每個節點用款額度不得高于重點監管資金總額的25%，每個資金使用節點只能提出一次用款申請。
此消息一出，首先影響到股市，當天地產股領跌大盤。眾所周知，當前我國實行的是商品房預售制度，這一制度可以使開發商提前回籠銷售資金，降低自有資金要求。我國六成以上居民購房皆使用貸款，所以個人房貸作為重要的預售資金，在項目竣工之前就已進入開發商口袋。那么，萬一項目在竣工之前，開發商破產了，或者老板攜預售款潛逃，購房人和放貸銀行豈不是損失慘重？
所以，商品房預售制度的關鍵環節之一，就是要監管好預售資金，必須讓開發商將預售款全額用到特定項目的開發建造上面，而且不能一次用完，要依工程進度分批使用。道理很簡單，可現實中，大部分樓盤的預售資金都沒有被嚴格監管，開發商總是提前支取，甚至將資金挪作他用。
從表面看，北京市這一做法是落實了近期國家的調控政策。4月住房和城鄉建設部下發了《關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》，其中要求各地加快完善商品住房預售資金監管制度，明確預售資金要全部納入監管賬戶，確保預售資金用于項目工程建設。實際上，這實在是一個“老掉牙”的規定了。
2004年修訂后的《城市商品房預售管理辦法》第十一條規定：開發企業預售商品房所得款項應當用于有關的工程建設，商品房預售款監管的具體辦法，由房地產管理部門制定。其后，部分省份和城市陸陸續續也出臺了相關辦法，如哈爾濱、武漢、南京、廣州、鄭州等。不過，多少讓人感到奇怪的是，為何建設部沒有制定一個全國統一的商品房預售款監管辦法，而只是任由地方政府按自己的口味各行其是？
這便又扯出商品房預售制度這個總根源。1994年，《城市房地產管理法》出臺，確立了商品房預售制度，第二十三條規定了預售商品房應當符合的條件，其中包括土地使用權證書、建設工程規劃許可證和施工許可證等“三證齊全”，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已確定施工進度和竣工交付日期。然而，近十幾年來，許多地方的預售準入門檻太低，監管混亂，很多項目沒達到工程進度條件，甚至是“三證不全”就已開賣。如此這般，又怎么可能制定出一套全國通用的預售款監管辦法呢？
文章開頭提到的北京擬出臺的政策提及，可以申請資金使用的四個節點中，居然包括“基礎完成”，難道建筑都沒出地面，就可以預售了嗎？作為首都，此標準也未免太低了吧。上海2000年就提高了預售標準，規定多層住宅必須結構封頂才可預售，多層以上住宅必須完成主體結構的三分之二才可預售。我國的商品房預售款亟須嚴加監管，整個商品房預售制度也得好好“修理”一番，否則還是“隔靴搔癢”。
關于商品房預售款監管，當前部分城市已有相關辦法，值得探討的問題有兩個：一是執行力的問題。如果不能嚴格執行和落實，無論法規多么完美，都是白搭。二是監管方式的問題。當前已出臺相關辦法的城市中的多數，都將預售資金專用賬戶的監管權丟給了商業銀行，政府只做甩手掌柜。而商業銀行的很多行為都是“商業行為”，他們跟開發商的關系是“在商言商”，顯而易見，這是一種錯誤的運行機制。地方政府必須更加主動、更加積極，花些精力和時間在這上面，才能真正做好這項事關廣大購房人利益的重要工作。
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