美國財政部將在今天召開專門會議，研討房利美和房地美的未來經營問題。據報，計劃在明年1月之前向國會提交一份全面的住房融資市場改革提案。全世界的眼光都在緊盯著，看那價值萬億美元的美國房貸債券的命運究竟會如何。
　　從坐擁上萬億美元資產的“巨無霸”，到資不抵債從資本市場黯然退市，可以說，“兩房”是美國房地產市場從盛到衰最真實寫照。作為占有美國住房按揭抵押貸款市場四分之三份額的政策性金融機構，“兩房”的生死存亡維系著美國住房金融市場的命運，也關乎美國經濟的未來。
　　“兩房”代表著被濫用的國家特權。“兩房”歷來享受了幾乎與美國主權債券同樣低的融資成本，從而客觀上刺激了“兩房”機構漠視風險肆無忌憚地擴張業(yè)務，資產負債平衡表急劇膨脹，成了占據美國住房與金融體系中心位置的兩家超級住房融資機構。“兩房”的巨大業(yè)務量扭曲了美國住房融資市場的風險定價，客觀上助長了美國住房價格近年來的扶搖攀升和房地產泡沫的產生。
　　追溯起來，“兩房”是美國政府反住房金融危機的產物，是20世紀30年代大蕭條時期羅斯福政府反住房危機的結果。
　　對于美國的銀行業(yè)而言，住房抵押貸款舉足輕重。在大蕭條后，美國的銀行業(yè)因“Q條款”的約束，存款利率是受到限制的。美國政府限制銀行存款利率的目的，是為了保護銀行的盈利水平，因為住房抵押貸款期限長，且以固定利率為主，如果讓存款利率任意浮動，數(shù)以千計的商業(yè)銀行和儲蓄貸款機構將面臨巨大的利率風險。但控制存款利率，并沒有使銀行擺脫危機，在20世紀70年代高通貨膨脹時代，美國市場利率大幅度上升，資金的大量流失使銀行和儲蓄機構無錢可貸并出現(xiàn)流動性危機。
　　因此，大蕭條后如何增加住房金融市場的流動性成為美國金融領域的重大問題，房利美、房地美由此誕生。兩房的主要業(yè)務是致力于積極探索和培育住宅抵押二級市場，即通過從銀行、其他金融機購買住房抵押貸款、打包上市、證券化，來支持美國住宅金融市場的穩(wěn)定性、流動性和提高國民購房的可支付能力等政府公共政策目標，因此兩房實際充當著美國房地產金融市場中“中央銀行”的角色。
　　于是，政府信用的隱性擔保成了兩房盈利模式的核心。這使得兩房享有等同于主權待遇的金邊債券，意味著利潤被私有化，損失卻被社會化。因此兩房也被市場稱為“由聯(lián)邦政府特許，股東持有，納稅人為風險買單”的盈利模式。
　　為支持這兩大住房金融公司，政府提供多種特殊優(yōu)惠政策，具體包括：公司發(fā)行的證券可免去聯(lián)邦證券委員會的審批，是各金融機構可以無限持有的資產，并可作為聯(lián)邦儲備銀行貼現(xiàn)貸款和信用貸款的合格擔保品；公司在必要時可獲得財政部最高22.5億美元的資金支持；公司經營范圍不受州界和地域的限制，不需地方監(jiān)督部門的認可和批準；公司在依法留足資本金后，經營收入歸股東所有等。在政府優(yōu)惠政策激勵和股東們的利益驅動雙重作用下，兩大公司的業(yè)務和資產規(guī)模在快速擴張，接管前 “兩房”持有大約5.4萬億美元的抵押貸款債權，占整個按揭市場規(guī)模的44%。截至2008底兩房的債務總額（長短期債券和兩房發(fā)行的MBS）超過了5萬億美元，成為掌控國家特權和壟斷資本的“巨無霸”。
　　而金融危機中為了救助這兩個“大而不能倒”的企業(yè)，美國政府可謂不遺余力。為此，美國政府“三管齊下”，從金融機構資產負債表的資產、負債和所有者權益三方入手，以前所未有的規(guī)模和非常規(guī)的政策，對“兩房”實施全面的金融救助。“兩房”形成了對政府政策救贖的高度依賴。目前，“兩房”已合計動用了美國聯(lián)邦政府1483億美元救助資金，兩房債券占美聯(lián)儲資產負債表的近五成，截至8月12日，兩房債券占美聯(lián)儲資產的48%。美國國會預算辦公室預計，按照目前方式運作下去，2009至2019年，“兩房”將總共花費納稅人近4000億美元，簡直成了吞噬美國納稅人的“債務黑洞”。
　　而市場并未收住繼續(xù)下跌的腳步。全美地產經濟協(xié)會(NAR)數(shù)據顯示，美國6月成屋簽約銷售指數(shù)下降2.6%，與上年同期相比下降了近20%。全美東北部、中西部、西部三個區(qū)域的房地產銷售數(shù)據均出現(xiàn)下降，與2009年同期相比降幅均超過2位數(shù)。6月，占美國住房市場90%以上的二手房銷售環(huán)比連續(xù)兩個月下跌，跌幅擴大到5.1%。
　　美國政府已經意識到該要重建住房金融市場了。
　　“兩房”未來到底將何去何從？卡托研究所客座研究員克林提出，政府首先應將不良資產清除出去。之后，資產負債表重回健康狀態(tài)的剩余部分有三種選擇方案：其一，繼續(xù)讓“兩房”運作；其二，讓兩房的監(jiān)管部門聯(lián)邦住房金融局或另一家政府支持企業(yè)吉利美替代兩房來行使其功能；其三,讓私人部門來取代兩房。
　　無論如何，有個更大的問題是，次級抵押貸款的資產泡沫破滅之后，“兩房”給美國金融體系內部帶來大量有毒資產，基本上沒有得到處理，而是用修改會計規(guī)則和凍結債務清償?shù)姆绞剑瑫簳r將金融機構的壞賬掩蓋起來，或移至美聯(lián)儲的資產負債表中。有毒資產究竟是完全國有化，或者對其債務重組，再或是私有化改造呢？
　　危機是推進制度變革、激發(fā)制度潛能的有利時機，如果美國“救市”措施不能觸及根本性制度根源，不改變政府信用擔保成為“兩房”的特殊盈利模式，美國還將面臨使危機進一步演變?yōu)檎�體性危機的可能。