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葉檀：為什么關(guān)心房地產(chǎn)空置率
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2010-08-06 作者：葉檀 來(lái)源：每日經(jīng)濟(jì)新聞
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對(duì)人多地少資源相對(duì)匱乏的經(jīng)濟(jì)體，資源浪費(fèi)既是不道德的，也是資源配置失效的結(jié)果。
社會(huì)對(duì)空置房的關(guān)注達(dá)到火爆程度，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局終于做出回應(yīng)。8月4日晚，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局在網(wǎng)站上公布了2005年以來(lái)全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)商品房待售情況，以及2009年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)商品房竣工、銷售和待售情況。
公布總比不公布好，我們歡迎國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公開(kāi)相關(guān)數(shù)據(jù)，并希望更進(jìn)一步，能給出空置率的準(zhǔn)確定義與相應(yīng)數(shù)據(jù)。
待售率數(shù)據(jù)可能引起兩大誤解。
首先，數(shù)據(jù)來(lái)源有可能失真。
按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的說(shuō)明，商品房待售情況上述指標(biāo)采用全面調(diào)查方法，由所有符合填報(bào)要求的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（單位）在統(tǒng)計(jì)制度規(guī)定時(shí)間內(nèi)上報(bào)所在區(qū)（縣）統(tǒng)計(jì)局，然后逐級(jí)匯總，統(tǒng)計(jì)頻率為月報(bào)。
由房地產(chǎn)企業(yè)上報(bào)房?jī)r(jià)或者銷售情況，恐怕都不太靠譜，去年國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的房?jī)r(jià)之所以引起一片噓聲，就與開(kāi)發(fā)企業(yè)上報(bào)數(shù)據(jù)有關(guān)。并不是開(kāi)發(fā)商道德水準(zhǔn)比其他企業(yè)主低下，而是與政策制訂有關(guān)的重要數(shù)據(jù)由利益相關(guān)者提供，恐怕都會(huì)存在失真之虞。就像電力企業(yè)永遠(yuǎn)覺(jué)得電價(jià)不高、電力不夠一樣。此前媒體屢屢披露開(kāi)發(fā)企業(yè)員工假按揭提高銷售率事件，說(shuō)明成交量上升，無(wú)論真假都對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)有利。
商品房成交必須獲得法律認(rèn)可，要到交易中心登記，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局表示，商品房銷售面積是指報(bào)告期內(nèi)出售商品房屋的合同總面積(即雙方簽署的正式買賣合同中所確定的建筑面積)。由現(xiàn)房銷售建筑面積和期房銷售建筑面積兩部分組成。但有準(zhǔn)確的第一手客觀數(shù)據(jù)，為什么統(tǒng)計(jì)局采用由開(kāi)發(fā)商上報(bào)而不是交易中心提供的數(shù)據(jù)？是無(wú)法實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)共享？還是不愿意告之公眾？
待售率樂(lè)觀的數(shù)據(jù)有誤導(dǎo)公眾之嫌。除了2008年之外，待售率數(shù)據(jù)都比較樂(lè)觀，2009年銷售高峰消化了不少存量房。但樂(lè)觀的待售房數(shù)據(jù)畢竟不同于空置率，無(wú)法消除對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)非理性的疑惑。
不過(guò)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局明示，靠國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布空置率數(shù)據(jù)，沒(méi)戲。國(guó)際上通用的房屋空置率指某一時(shí)點(diǎn)上所有空置房屋面積與全部房屋面積存量之比。所以不便用商品房（住房）待售面積計(jì)算房屋空置率。準(zhǔn)確的房屋空置率數(shù)據(jù)的獲取，有待于全國(guó)住房普查或含有相應(yīng)住房信息的人口普查。全國(guó)住房普查與人口普查二十年一次，要聯(lián)合普查更難，公布住房空置率，遙遙無(wú)期。
其次，公眾之所以“糾纏”于空置率，是擔(dān)心房地產(chǎn)領(lǐng)域的財(cái)產(chǎn)性收入分配極端不公、存在極大的資源浪費(fèi)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局交出的待售率數(shù)據(jù)，無(wú)法化解公眾心中對(duì)財(cái)產(chǎn)性收入分配、對(duì)資源浪費(fèi)的疑惑。
尚未確證、但廣為流傳的國(guó)土資源部涉及全國(guó)1457宗閑置土地統(tǒng)計(jì)表，之所以引起極大的社會(huì)反響，不外乎公眾對(duì)資源浪費(fèi)與可能存在的腐敗的關(guān)注。從根本上說(shuō)，空置率也好，閑置土地也好，都與這兩大根本關(guān)注相關(guān)。
關(guān)注空置率的背后有三個(gè)層面的含義。
如果以是否售出作為指標(biāo)，也就是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的待售率，反映的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售情況，對(duì)于投資者與開(kāi)發(fā)者具有市場(chǎng)指導(dǎo)意義。如果以投資率作為指標(biāo)，可以反映市場(chǎng)是以投資者主導(dǎo)，還是剛性需求者主導(dǎo)，對(duì)于判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫具有重要指導(dǎo)意義。如果以空置率為指標(biāo)，可以說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫、房地產(chǎn)市場(chǎng)資源的閑置情況，對(duì)于制訂房地產(chǎn)政策有重要價(jià)值。
房地產(chǎn)對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)如此重要，對(duì)于判斷宏觀經(jīng)濟(jì)、貨幣市場(chǎng)、相關(guān)的六十多個(gè)行業(yè)有重要指導(dǎo)意義。我們卻不得不面對(duì)空置率缺位、待售率有瑕疵的現(xiàn)實(shí)，無(wú)怪乎政府部門動(dòng)輒全國(guó)調(diào)查，費(fèi)錢費(fèi)力又費(fèi)神。
惟一確實(shí)的是，待售率與任志強(qiáng)某個(gè)版本的空置率可能有些接近，反映的是商品房市場(chǎng)的庫(kù)存量。
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