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    重慶模式真能救了房地產(chǎn)嗎
    2010-08-05   作者:朱大鳴  來源:搜狐-搜狐博客
     

     
      朱大鳴

      重慶最近成了中國(guó)改革新的實(shí)驗(yàn)場(chǎng),新的重慶模式正在改變整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)的運(yùn)行特點(diǎn)。日前,“重慶模式”成了媒體關(guān)注的焦點(diǎn),不僅是重慶開啟內(nèi)地百萬農(nóng)民工進(jìn)城入戶的先河,而且它開創(chuàng)了“以戶口換土地”的模式,解決了眾多城市建設(shè)遇到的土地瓶頸問題。有專家分析,“重慶模式”可以成為中國(guó)地方房地產(chǎn)發(fā)展的樣本。
      這個(gè)消息一經(jīng)傳出,就引起了業(yè)內(nèi)的熱議,當(dāng)然,說什么的都有。郎咸平認(rèn)為這種模式能夠救中國(guó)的經(jīng)濟(jì),他將房產(chǎn)稅比作用石頭投進(jìn)火山口,于事無補(bǔ);而也有不少人擔(dān)憂,失去土地的農(nóng)民,今后怎么辦?
      那么,什么事重慶模式呢?了解“重慶模式”在6月中旬由七大部委聯(lián)合推出,它的進(jìn)展分三步:第一步,未來三年建設(shè)4000萬㎡的公租房,以解決100-200萬人的居住問題。第二步,從2011年開始陸續(xù)引入300萬農(nóng)民工進(jìn)城并入戶,從而讓農(nóng)民工放棄宅基地復(fù)耕農(nóng)地,也為公租房提供了土地。第三步,加強(qiáng)建設(shè)IT產(chǎn)業(yè)集群,解決農(nóng)民工工作問題。
      其實(shí),所謂的重慶模式,我們?cè)趦赡曛耙呀?jīng)提出了,就是用土地?fù)Q戶口的模式,更本質(zhì)意義上來說,重慶抓住了城市化的趨勢(shì),今后大量的農(nóng)民必須要成為市民,只把剩余農(nóng)民當(dāng)做農(nóng)民工來對(duì)待,顯然不是最終的出路,農(nóng)民工僅僅是中國(guó)現(xiàn)實(shí)情況下不得已的一個(gè)過渡。
      土地?fù)Q戶口,即實(shí)現(xiàn)了土地價(jià)值的實(shí)現(xiàn),又能夠順應(yīng)城市化的歷史趨勢(shì),還能解決當(dāng)前樓市供需嚴(yán)重失衡的局面,應(yīng)當(dāng)說整體上是符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢(shì)的。
      首先,土地?fù)Q戶口,土地價(jià)值更高效利用,是適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的做法。中國(guó)當(dāng)前的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)還不完全,主要是很多資源不是通過市場(chǎng)配置的。土地壟斷供應(yīng)導(dǎo)致了房?jī)r(jià)飆升,就說明,干預(yù)一定會(huì)導(dǎo)致高價(jià),因?yàn)橥恋刭Y源的配置不是按著經(jīng)濟(jì)規(guī)律配置的,而是按著權(quán)力意志配置的,必然導(dǎo)致資源的錯(cuò)配和低效益。
      第二,大興公租房建設(shè)是符合中國(guó)實(shí)際的保障房制度。眾所周知,中國(guó)的保障房建設(shè)還很落后,主要是地方積極性不夠,財(cái)力不足。土地實(shí)現(xiàn)價(jià)值之后,土地財(cái)政自然充足,地方積極性也會(huì)提高。但是,我們必須明白,中國(guó)的財(cái)力還不足以像新加坡那樣,80%的人都住組屋,不可能都給予產(chǎn)權(quán),這也不符合獎(jiǎng)勵(lì)勤勞懲罰懶惰的規(guī)則。不過,既然市民化是個(gè)趨勢(shì),那就必須要給予中低收入者居住城市一定的保障,住房是市民化的核心保障,這個(gè)時(shí)候,就需要搞保障房,經(jīng)濟(jì)適用房已經(jīng)失去公信力,廉租房的條件又是城市居民的專利,現(xiàn)在大興工租房,可以將條件放開,成為農(nóng)民市民化的核心保障。也是大學(xué)生剛畢業(yè)應(yīng)當(dāng)主題選擇的模式,這樣以來,高房?jī)r(jià)灼傷的人群密度會(huì)小很多,待到他們有能力購買商品房的時(shí)候,可以搬離工租房,給需要公租房的人群。
      第三,大規(guī)模的土地走向市場(chǎng),是解決當(dāng)前地價(jià)推動(dòng)房?jī)r(jià)房?jī)r(jià)拉動(dòng)地價(jià)怪圈的根本。保障房應(yīng)當(dāng)大量的增加,這是毫無疑問的事情,因?yàn)楝F(xiàn)在保障房也很稀有,條件很苛刻,而且價(jià)格又很高。即使你不以戶口換土地,很多城中村的小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象也是頑疾,城市的擴(kuò)大必然帶來更多的小產(chǎn)權(quán)房問題,以前我們主張要妥善解決小產(chǎn)權(quán)房,但是現(xiàn)在看來,絕非一朝一夕的事情,而現(xiàn)在的公租房,比如北京的公租房,由于拆遷成本太高,讓新華社這樣大媒體都看不懂了。因此,無論是破解小產(chǎn)權(quán)房堰塞湖,還是破解公租房?jī)r(jià)格高居不下的怪現(xiàn)象,擴(kuò)大土地供應(yīng)是必須的,雖然這僅僅是從保障房角度而言的。
      商品房之所以高的離譜,最重要的源頭是土地供應(yīng)是嚴(yán)重不足的,土地供應(yīng)的不足勢(shì)必導(dǎo)致地價(jià)一輪輪的向上翻,房?jī)r(jià)當(dāng)然也毫不客氣的向上翻,企圖通過房產(chǎn)稅這樣的石頭塊堵住需求的火山噴發(fā),那簡(jiǎn)直是抱薪救火,無濟(jì)于事,反而繼續(xù)助推房?jī)r(jià)波浪式向上飆漲。而投資性的資本正是瞄準(zhǔn)了需求龐大的房市,一再興風(fēng)作浪。
      當(dāng)然,重慶模式既然是實(shí)驗(yàn),也與我們以前的設(shè)想有些出入。
      第一,以地票換房子應(yīng)當(dāng)更能保障失地農(nóng)民的利益。既可以采取地票換實(shí)際的房子,也可以換取貨幣,當(dāng)然也可以根據(jù)實(shí)際情況,采取換取保障房的模式。
      第二,戶籍背后的社保和工作,應(yīng)有切實(shí)的保障。一紙戶口背后不就是農(nóng)民的保障嗎,人們渴求的也是這些社會(huì)福利。不夠,僅僅給這些還不行,還得創(chuàng)造工作,給新市民提供長(zhǎng)期立足城市的保障。
      第三,既然是實(shí)驗(yàn)性的,應(yīng)允許邊干邊學(xué)。重慶模式會(huì)不會(huì)是我們中國(guó)城鎮(zhèn)化浪潮的風(fēng)向標(biāo)和試劍石,或許是吧,最起碼我們看到了以市場(chǎng)手段解決當(dāng)前房地產(chǎn)畸形化的跡象了。

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