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2010-08-05 作者：朱大鳴 來源：網易-網易博客
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重慶最近成了中國改革新的實驗場，新的重慶模式正在改變整個中國房地產的運行特點。日前，“重慶模式”成了媒體關注的焦點，不僅是重慶開啟內地百萬農民工進城入戶的先河，而且它開創了“以戶口換土地”的模式，解決了眾多城市建設遇到的土地瓶頸問題。有專家分析，“重慶模式”可以成為中國地方房地產發展的樣本。
這個消息一經傳出，就引起了業內的熱議，當然，說什么的都有。郎咸平認為這種模式能夠救中國的經濟，他將房產稅比作用石頭投進火山口，于事無補；而也有不少人擔憂，失去土地的農民，今后怎么辦？
那么，什么事重慶模式呢？了解“重慶模式”在6月中旬由七大部委聯合推出，它的進展分三步：第一步，未來三年建設4000萬㎡的公租房，以解決100-200萬人的居住問題。第二步，從2011年開始陸續引入300萬農民工進城并入戶，從而讓農民工放棄宅基地復耕農地，也為公租房提供了土地。第三步，加強建設IT產業集群，解決農民工工作問題。
其實，所謂的重慶模式，我們在兩年之前已經提出了，就是用土地換戶口的模式，更本質意義上來說，重慶抓住了城市化的趨勢，今后大量的農民必須要成為市民，只把剩余農民當做農民工來對待，顯然不是最終的出路，農民工僅僅是中國現實情況下不得已的一個過渡。
土地換戶口，即實現了土地價值的實現，又能夠順應城市化的歷史趨勢，還能解決當前樓市供需嚴重失衡的局面，應當說整體上是符合經濟發展的趨勢的。
首先，土地換戶口，土地價值更高效利用，是適應市場規律的做法。中國當前的市場經濟還不完全，主要是很多資源不是通過市場配置的。土地壟斷供應導致了房價飆升，就說明，干預一定會導致高價，因為土地資源的配置不是按著經濟規律配置的，而是按著權力意志配置的，必然導致資源的錯配和低效益。
第二，大興公租房建設是符合中國實際的保障房制度。眾所周知，中國的保障房建設還很落后，主要是地方積極性不夠，財力不足。土地實現價值之后，土地財政自然充足，地方積極性也會提高。但是，我們必須明白，中國的財力還不足以像新加坡那樣，80%的人都住組屋，不可能都給予產權，這也不符合獎勵勤勞懲罰懶惰的規則。不過，既然市民化是個趨勢，那就必須要給予中低收入者居住城市一定的保障，住房是市民化的核心保障，這個時候，就需要搞保障房，經濟適用房已經失去公信力，廉租房的條件又是城市居民的專利，現在大興工租房，可以將條件放開，成為農民市民化的核心保障。也是大學生剛畢業應當主題選擇的模式，這樣以來，高房價灼傷的人群密度會小很多，待到他們有能力購買商品房的時候，可以搬離工租房，給需要公租房的人群。
第三，大規模的土地走向市場，是解決當前地價推動房價房價拉動地價怪圈的根本。保障房應當大量的增加，這是毫無疑問的事情，因為現在保障房也很稀有，條件很苛刻，而且價格又很高。即使你不以戶口換土地，很多城中村的小產權房現象也是頑疾，城市的擴大必然帶來更多的小產權房問題，以前我們主張要妥善解決小產權房，但是現在看來，絕非一朝一夕的事情，而現在的公租房，比如北京的公租房，由于拆遷成本太高，讓新華社這樣大媒體都看不懂了。因此，無論是破解小產權房堰塞湖，還是破解公租房價格高居不下的怪現象，擴大土地供應是必須的，雖然這僅僅是從保障房角度而言的。
商品房之所以高的離譜，最重要的源頭是土地供應是嚴重不足的，土地供應的不足勢必導致地價一輪輪的向上翻，房價當然也毫不客氣的向上翻，企圖通過房產稅這樣的石頭塊堵住需求的火山噴發，那簡直是抱薪救火，無濟于事，反而繼續助推房價波浪式向上飆漲。而投資性的資本正是瞄準了需求龐大的房市，一再興風作浪。
當然，重慶模式既然是實驗，也與我們以前的設想有些出入。
第一，以地票換房子應當更能保障失地農民的利益。既可以采取地票換實際的房子，也可以換取貨幣，當然也可以根據實際情況，采取換取保障房的模式。
第二，戶籍背后的社保和工作，應有切實的保障。一紙戶口背后不就是農民的保障嗎，人們渴求的也是這些社會福利。不夠，僅僅給這些還不行，還得創造工作，給新市民提供長期立足城市的保障。
第三，既然是實驗性的，應允許邊干邊學。重慶模式會不會是我們中國城鎮化浪潮的風向標和試劍石，或許是吧，最起碼我們看到了以市場手段解決當前房地產畸形化的跡象了。
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