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2010-07-08 作者：凌嘉琪/房地產業內人士 來源：東方早報
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近月，中國部分大城市房屋租賃價格迅猛上漲。對于房租上漲的原因，由住房和城鄉建設部下屬的房地產經紀人學會負責實施的一項在北京、上海、廣州、深圳等城市展開的調查認為，除了季節性因素外,部分中介因為房屋買賣生意下降,從房主處收租房子做“二房東”,推高房租或勸說房主抬高房租,是主要城市房租上漲的主要因素。
我不認為中介機構造成了房租上漲。房產中介的立場，決定了他們既沒有這樣的能量，也沒有這樣的動機來助推房租。起碼有三點可以作為推論：
第一，房產中介在房屋交易或者房屋租賃過程中，沒有市場定價權，最多只是建議權。而這個建議必須得到出租人或者承租人的響應才能落實。但實際上，房產中介在房租價格上是沒有立場的，一個愿打一個愿挨，或者一個不愿打一個不愿挨，都與中介無涉，房產中介要的只是成功租賃，不管價格高或低，成功了，中介都是有利益的。建議業主把房租高高舉起不放下，最后租客不買賬，落得一場空歡喜，這肯定不是腦子正常的房產中介的立場和作為。
第二，房產中介如果收購了房屋的租賃權（也就是說，房產中介在處置這些被收購了出租權的房屋時，其身份已經轉化成房東，不管是第幾層的房東），那么，房產中介就成為有定價權的房東，對其應當按照房屋出租人的身份來定義。由此，我認為，這波沖高的房租行情，并不是房產中介助推的結果，而是市場各因素糾結下，房屋出租人作出決定而產生的結果。
第三，調查認為：房產中介向業主建議提高房租，而業主接受了建議，才使房租居高不下。說此話的人可能對房產中介不了解。房產中介在市場生意中，不僅把買進房屋的人和租進房屋的人視為上帝，同樣，把賣出房屋的人和出租房屋的人也視為上帝，兩者都是房產中介的委托人。作為受托的中介，沒有義務因為政府的調控政策，在交易中為租賃雙方實現單邊服務，即偏向于買房人和租房人，欺騙賣房人和出租人。依據供需，對委托人坦陳市場真相，把租賃價格建議在市場能夠接受的范圍，這是純粹完整的居間服務所必須遵守的職業道德。市場接受中介的建議價格，這說明中介除了具有良好的職業道德外，還具備優秀的市場判斷能力。這樣的中介非但不該指責，更應該成為服務行業的楷模。
我認為，本輪高房租的市場助推原因有以下三項：
第一，房產稅開征預期助推了高房租。從今年5月底以來，市場各方面紛說房產稅，房產稅的開征，已經成為市場各方面的共識。在這樣的共識下，出租人大幅度提高房租，預先轉嫁房產稅的行為就不難理解了。房租高企的第一個原因也可以看出多套房持有者對于即將出臺的房產稅的態度：堅決持有，轉嫁稅費。
第二，第二季度物價上漲的傳遞效應助推了高房租。從今年第一季度末開始的物價上漲，其沖擊波在這兩個月內嚴重傳遞到了市民生活中。路邊新疆人開設的攤點上，一只新疆馕的價格，從春節前的2元，猛增到3元，其漲幅達到50%。
問新疆小老板：“怎么漲價漲得嘎厲害？”小老板用生硬的上海話回答：“朋友，儂不看看現在么事鬼得不得了，我只有漲1元錢呀。”房價或房租是物價中的一種，物價的上漲必定會波及食住行這些基本的民生。從分析來看，相當一部分房屋出租人，把租金作為補充養老金或者在工資收益之外提高生活質量的一種補充來源，當物價上漲時，原有租金水平實際已經下降，比如：原來一個月的租金可以供孩子一個月學鋼琴的費用，現在人工費漲了，原來的租金不夠交孩子鋼琴學費了，租金是不是應該提高？應該看到：相當一部分中低檔出租房，掌握在中低層市民手里，甚至部分房東僅以房租作為生活的唯一來源和依靠。他們最貼近大多數市民的生活，他們對物價升降的敏感度最高，他們在實際生活中，因為物價上漲的額外支出必定要通過房租上漲的額外收入來對沖，以此保持原有的生活水準。在探索房租高漲原因的同時，不要忘記CPI的高漲事實，以及由此產生的傳導事實。
第三，租賃市場供不應求助推了高房租。在租賃時間長短與租金之間，房東寧可租金低一點，也不要讓房子空置著，因為房子空置不起，但這個基本原則也會隨條件而變化。當客源多于房源，市場形成供不應求的局面時，最后一個把房子租出去的人，將會得到最大的利潤空間，因為租客多于房源，最后一間房可以選擇很多租客，這時，房屋既不會空置，也不可能低價出租；相反，當房源多于客源時，市場形成供大于求的局面，最先成功出租的房東將有收益保證，最后一名房東，將迎來房屋空置的結果。在大城市本輪房租猛漲中，我們看到即使猛漲，房屋在租賃市場中，依然是搶手的香饃饃，說明高租金還是被相當部分租客認可的。假如全體租客不認可，租賃市場就不會產生這波行情，房屋租賃市場的供不應求的局面，造成了租客前赴后繼搶租房子，從而推高了房屋租金。
另外，目前房租高企的季節是市場旺季。但這并不能說明高房租就是傳統旺季造成的。因為，季節還是這個季節，房租已經不是那個房租。即使以供求關系來考量，也應當看到在季節性增量之外的政策性增量。正是市場前期的一片看空，房屋買賣雙方膠著，大部分買家租房觀望，成為了租房市場的政策性增量。這加劇了租房市場的供不應求。
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