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農村宅基地買賣不得

2006-11-06 本報記者:曾亮亮來源:經濟參考報

    農村宅基地使用權歸集體所有，擅自買賣，合同無效。日前，北京市第一中級人民法院審結了一起這樣的案件，依法判定雙方的買賣合同無效。同時，綜合考慮房屋的現值及區位補償價值，對購房人予以一定的補償。
    1981年，北京市海淀區四季青鄉某村村民孟某之母，經大隊批準在村中建北房三間。孟母死后，孟父于1985年將房屋以6500元賣與崔某。后來，崔某出資對原來的房屋進行了翻建及裝修�，F共有三間南房、三間北房和一間西房，并住在該房內。
    2005年1月25日，孟父死亡。孟某訴至法院，請求法院確認，孟父與崔某簽訂的房屋買賣合同無效，要求崔某返還宅基地和房屋。
    一中院審理后認為，雙方進行房屋買賣的時間為1985年，而《中華人民共和國土地管理法》于1986年頒布。但在《中華人民共和國土地管理法》頒布之前，1982年《中華人民共和國憲法》已規定了農村宅基地屬于集體所有的性質。1982年1月7日《國務院批轉〈第二次全國農村房屋建設工作會議紀要〉的通知》也規定，社員建房和村鎮建設用地，必須履行申請審批手續。集體劃給社員的宅基地，社員可長期使用，所有權仍歸集體，嚴禁買賣、出租和違法轉讓。同年，國務院頒布的《村鎮建房用地管理條例》中規定，社員對宅基地、自留地、自留山、飼料地和承包的土地，只有按照規定用途使用的使用權，沒有所有權。國務院的相關規定及政策，均嚴格禁止農村宅基地的違法轉讓。因此，孟父將農村宅基地上建設的房屋轉讓給城鎮居民崔某的合同無效。崔某應當將房屋騰空后交還孟某。同時，孟某也應當將購房款退還崔某。
    不過，法院也認為，由于房屋買賣行為發生在1985年，20年間，社會經濟條件及房屋價格均發生較大變化，且崔某已經將房屋翻修重建。如果只退還崔某購房款或房屋現值價款而不考慮該房屋現在的區位補償價值，崔某憑此款已不能購買到適合的住房。且如遇拆遷，孟某則可獲得巨額補償款，這對崔某顯失公平。故法院依據評估公司出具的咨詢報告，綜合考慮房屋的現值及區位補償價值，對崔某予以補償。