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　　為應對中國房地產市場的“限外令”，眾多實力雄厚的國外資金普遍采取了“變臉”招數。業內人士分析認為，外資的牟利目標是實現在中國投資回報率超過100%，屆時外資將連本帶利地撤出，而外資的這種行為也可能加大國際收支失衡和人民幣升值的壓力，增加現有金融體系的風險。

　　盡管“限外令”頻頻出臺，但眾多實力雄厚的國外資金仍采取種種“變臉”招數，迂回進入中國房地產市場。業內人士分析認為，外資已經成為中國房地產市場持續高溫的關鍵因素。

跨國巨頭“乘虛而入”

　　新加坡凱旗納投資中心資深投資分析師喬治·麥迪遜告訴記者，2006年到2007年初，中國政府調整房地產的一系列措施，給缺少資金的中國房地產企業造成重大“利空”，盡管房價沒有明顯下跌，但去年年末不少開發商已經開始賣項目、賣樓盤，而外資普遍認為這是進入中國房地產市場的最好時機。
　　麥迪遜的分析恰恰揭開了今年二季度以來我國房地產價格持續飆升的“資金鏈之謎”：在中央緊縮“銀根”、緊縮“地根”雙重政策出臺后，前幾年瘋狂跑馬圈地的國內房地產商，有相當一部分面臨著資金鏈斷裂的危機。一些房地產集團謀求香港、新加坡、美國上市的傳聞不斷，但遠不如國外資金直接注入來得“解渴”。而實力雄厚的境外投資公司恰恰把國內房地產企業的“利空”視為自身進入的“利好”，迅速掀起了向中國房地產市場進軍的步伐。
　　正是在中央加強對房地產業調控的同時，外資改變了長期以來的觀望等待、猶豫不決的態度，開始大舉進軍中國內地的房地產市場。摩根斯坦利、高盛、麥格理(澳)、瑞銀、花旗、ING(荷)、美林、瑞星思達(美)、RREEF(德)、華平投資(美)、DIFA(德)、軟銀亞洲(日)、凱雷投資、凱德置地(新)等，這些頂級跨國投資公司紛紛進入中國房地產業。

“變臉大法”頻頻上演

　　記者對熱點城市和中西部省區房地產價格進行追蹤調查時發現，目前外資進入中國房地產市場普遍采取的手段包括：
　　——變單一項目炒作為成立投資公司。在今年6月商務部聯合國家外匯管理局下發《關于進一步加強、規范外商直接投資房地產業審批和監管的通知》后，外資方面對此的“解讀”是：在外資設立項目公司方面的新要求，是“限制外資基金投機模式、鼓勵產業投資模式”的導向意圖，基金純粹資本倒手房地產資產的行為才是有關部門要限制的，而那些進入中國真正從事房地產投資開發的產業行為并不被排斥。
　　3月，荷蘭ING借其全資擁有的沃德商務有限公司之手，參股金地集團的武漢積玉橋項目。沃德商務有限公司的投資行為是外資“變臉”進入中國房地產市場的一個縮影。近期，多家海外投行還在醞釀成立投資中國房地產的基金。英國房地產公司高富諾就宣布將在今年下半年成立一個最高達10億美元的基金，用于投資中國的商業地產和住宅。除高富諾外，摩根斯坦利和景順資產管理公司等眾多公司也正在成立中國房地產投資基金。
　　——變購買項目為購買股權融資牟利。單純的房地產炒作容易招致銀行、金融機構的嚴格監管，在股市火爆的背景下，不少外資“繞道”股市間接進駐中國房地產市場。
　　4月11日，在香港主板上市的世茂房地產宣布，同意美國摩根斯坦利房地產基金以10億元的價位收購位于武漢市漢陽區鸚鵡洲濱江樓盤錦繡長江29.99%的股權。此前的1月31日，上海豫園商城在武漢競拍到創下武漢“地王”紀錄的原武漢重型機床廠地塊，6月，上海豫園商城發布公告稱，與復地(集團)股份有限公司之全資子公司上海復地投資管理有限公司商定合作開發武重地塊的計劃，有國際化資本背景的復地(集團)股份有限公司搖身變為武重地塊的大股東。
　　——變樓盤開發為園區整體開發。此輪外資進入中國市場的理性之處在于：充分看到中央和地方政府發展地方產業、走工業化道路的強烈愿望，更側重于從“開發工業園區”、“建設新興市場”的角度，堂而皇之地“協助”地方政府發展新興產業，用少量資金進行園區建設，卻用大筆資金炒熱當地樓盤。廣西南寧的明陽工業園區、北部灣開發工業園區、柳州新興產業園區等中西部省區的園區，吸引了眾多外資前來考察，一些外資甚至直接提出將園區進行整體包裝、整體策劃營銷、海外上市等一系列方案。
　　——從投資一線城市向二三線城市全面開花。與單純靠炒作牟利的國際“游資”相比，此番外資進入中國并不遵循“炒熱線不炒冷盤、追高價不捧低價”的“炒作原則”，而是把更多的目光放到了中西部省區和二線城市等房價增長空間廣闊的地段，從簡單地推高沿海省區城市房價，向全面推高中國房地產價格轉變。荷蘭ING聯姻金地集團、摩根斯坦利入股世茂濱江等正是海外基金縱深化的投資表現。
　　武漢是中西部省區房價飆升的典型。世茂集團、和記黃浦、瑞安集團、香港華潤等眾多實力資本的進入，使武漢“地王”頻頻出現。反映在房價上，一般普通住宅價格由2004年的不到2700元/平方米上漲到目前的4000元/平方米左右，而漢口、武昌等中心城區房價大多在6000元/平方米左右，摩根斯坦利染指的鸚鵡洲濱江樓盤錦繡長江價格更是達到了10000元/平方米。

外資“寄生效應”明顯

　　資深房地產營銷策劃人士韋強認為，外資進入中國房地產市場的“變臉大法”，其核心仍然是謀求房地產價格飆升帶來的巨額利潤。他說：“外資進入的牟利目標是2008年奧運會舉辦前夕，能夠實現在中國投資回報率超過100%。因此，他們全力以赴幫助面臨資金鏈危機的國內‘炒樓公司’穩定資金鏈，甚至不惜出巨資幫助國內房地產企業‘囤房’、‘搶地’、‘捂盤’，最大限度地獲取利益。”麥迪遜則認為，這種做法的深層危機在于：一旦中西部省區尤其是二線城市的樓盤也被炒高，就必然面臨著沿海居高不下、內地后來居上的房產飆升局面，更加不利于調控房地產價格。
　　新加坡廊裕德資深房地產投資分析師吳曉強把外資謀求“年度翻番”的房地產牟利目標概括為“寄生效應”，即外資通過樓市、股市、基金等方式，希冀從人民幣升值過程中牟取巨額利潤，一旦在匯市中得手，就會從包括房地產在內的眾多行業內連本帶利地撤出。
　　業內人士分析認為，從武漢等城市的發展來看，正是中心城區等高檔物業的價格高漲，形成梯次傳導效應，進而帶動郊區在內的價格普漲現象，也增加了相當一部分家庭的購房困難。同時，境外資本流入房地產行業，也可能會加大國際收支失衡和人民幣升值的壓力，增加現有金融體系的風險。
　　吳曉強認為，外資進入確實能夠起到推動房地產市場持續發展的作用，但就目前而言，更需要強化對外資進入的監管力度，必須將《關于進一步加強、規范外商直接投資房地產業審批和監管的通知》的各項規則進一步細化，尤其注重對外資進入高端房地產市場的監控力度；減少城市規劃修改、政府辦公區搬遷的“彈性系數”，遏制外資在中西部省區二三線城市“跑馬圈地”的“利益沖動”；對工業園區的“整體營銷”進行嚴格監管，要求各地盡快出臺工業園區配套房地產和娛樂服務第三產業占有土地不得超過土地總面積一定比例的規定，以減少地方打“工業園區”旗號開發房地產的情況發生；盡快實現全國聯網或主要一線房地產市場房屋實名登記聯網制度，為物業稅的統一征收奠定基礎，打擊房地產行業的投機心態。