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在2006年南京秋季房地產(chǎn)商品交易會上，一名工作人員向參觀者推介樓盤。新華社發(fā)（資料照片） |
從2月1日起，國家正式向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收30%至60%不等的土地增值稅。此前的1月16日，國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，這一消息在房地產(chǎn)業(yè)掀起軒然大波。據(jù)了解，受影響最大的是私營房地產(chǎn)開發(fā)商，反應(yīng)最明顯是地產(chǎn)股。1月17日、18日地產(chǎn)股連續(xù)兩天全線暴跌。老百姓對這一新政的反應(yīng)則是有人歡喜有人憂。
證券市場地產(chǎn)股跌聲一片
盡管國家稅務(wù)總局有關(guān)負(fù)責(zé)人一再表示，對房地產(chǎn)開發(fā)項目已經(jīng)預(yù)征了土地增值稅，而清算是在房地產(chǎn)開發(fā)項目已經(jīng)全部或大部分銷售完畢后才進(jìn)行的，因此，不會額外增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，也不會加重購房者經(jīng)濟負(fù)擔(dān)，但是，證券市場依然反應(yīng)強烈，滬深兩市地產(chǎn)股連續(xù)大幅跳水。
據(jù)悉，這一稅種自1993年推出后一直沒有正式征收。中國社會科學(xué)院的研究員辛向陽告訴記者，土地增值是房地產(chǎn)開發(fā)商贏利的重要“法寶”之一，是房地產(chǎn)行業(yè)中的高利潤率的來源，現(xiàn)在政府要開征增值稅，而且稅率高達(dá)30%至60%，這意味著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本增加，利潤勢必下降，股市上當(dāng)然會有反應(yīng)。受此影響，近期優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)藍(lán)籌股，如萬科A、華僑城A、保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、陸家嘴、金地集團等地產(chǎn)股均有不同程度的下跌。
影響最大的當(dāng)數(shù)私營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
事實上，這次稅收清算對于企業(yè)性質(zhì)不同的房地產(chǎn)開發(fā)商的影響也不盡相同。北京天鴻房地產(chǎn)開發(fā)公司一位不愿透露姓名的負(fù)責(zé)人對記者說，2月1日開始清算土地增值稅這一新政對我們這些國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)影響不大，都是國家的錢，區(qū)別在于把錢從左兜掏出來，裝進(jìn)右兜，在財務(wù)上變一變科目。他說，建設(shè)用地稱為土地一級開發(fā)用地，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對一級土地開發(fā)無權(quán)定價，由北京市土地管理局來定價，但一級土地開發(fā)稅怎么交還沒有細(xì)則。他認(rèn)為，開征土地增值稅，受影響最大的還是私營房地產(chǎn)開發(fā)商，征收30%至60%不等的土地增值稅，不是一筆小數(shù)目，這無疑會給他們帶來成本上的壓力，大大地縮減房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤空間。
開征土地增值稅意味著房地產(chǎn)業(yè)暴利時代結(jié)束
國務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟部研究員張立群，從宏觀經(jīng)濟大背景出發(fā)分析了土地增值稅“清算令”的影響。他對記者說，2007年我國經(jīng)濟增長仍保持在10%左右的增長，呈高速增長。在經(jīng)濟高速穩(wěn)定增長的大背景下，房地產(chǎn)市場也會保持健康發(fā)展。他說，土地增值稅“清算令”的出臺，旨在規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)利潤，而非單純的打壓調(diào)控。根據(jù)土地增值稅實行的四級超額累進(jìn)稅率，利潤率越高的房地產(chǎn)企業(yè)征收的稅率也越高。因此，超額利潤有望得到抑制，房地產(chǎn)業(yè)暴利時代由此終結(jié)。
開征土地增值稅是否會助推房價繼續(xù)上揚
土地增值稅的清算，無疑為房地產(chǎn)開發(fā)商繼續(xù)推動房價上漲提供了一個新的借口。雖然稅務(wù)部門強調(diào)，提高土地使用稅、清算土地增值稅政策只適用于開發(fā)商，不會向購房者收取，不會影響到房價，但是，在房地產(chǎn)市場供需旺盛的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅賦增加，很可能將增加的稅收作為成本打入房價中，導(dǎo)致樓價繼續(xù)上升。
一位不愿透露姓名的房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為，開征土地增值稅將對房價上漲推波助瀾。他說，在市場經(jīng)濟的條件下，做任何生意都是為了賺錢，而不是賠錢。任何產(chǎn)品的成本上升，必將攤到產(chǎn)品的價格上，除非政府補貼，商品房也不例外。
他說，還有一種情況是，價格高了沒人買。但當(dāng)前北京的房地產(chǎn)市場火得不得了，人們買漲不買落的心理難以逆轉(zhuǎn)，起碼2008年奧運會之前，北京的房價不會落，土地增值稅的開征給開發(fā)商增加的成本肯定落到房價上，這一點毫無疑問。因為經(jīng)濟增長靠房地產(chǎn)拉動，擴大內(nèi)需也要靠房地產(chǎn)市場拉動。
北京一位姓黃的購房者擔(dān)憂地說，國家通過稅收環(huán)節(jié)加大對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度目的是好的，但不知效果會不會適得其反，房價越調(diào)控越高。他說，稅務(wù)部門對二手房征稅的初衷是為了抑制投機，結(jié)果相關(guān)稅收被轉(zhuǎn)嫁到買房人身上，導(dǎo)致二手房房價上揚。其實，有很多人都擔(dān)心這一點。對任何行業(yè)來講，生產(chǎn)成本的增加，都可能體現(xiàn)在產(chǎn)品價格上。稅務(wù)部門向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收30%至60%不等的土地增值稅，到底會不會轉(zhuǎn)嫁到購房者的頭上，還需要拭目以待。 |