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醞釀已久的物業稅近日風聲再起，有消息稱，物業稅“空轉”工作在部分地區試點了6年多之后，將推廣至全國。此消息一出，立刻引發業內外的廣泛關注。這一消息令物業稅如在弦之箭，但多方聲音顯示，目前開征難度不小，物業稅要步入“正軌”尚需跨越多道“坎”。
的確，物業稅并非簡單的稅費改革，而是涉及到土地使用制度、市場調控手段、住宅建設方式等，牽涉非常復雜的社會利益關系，背后隱藏了各方利益的博弈，必然會遭遇各種阻力。
在各種利益關系中首當其沖的就是地方政府的利益問題，如果物業稅開征，可能導致現在地方的房產稅權利收歸中央，地方政府恐將失去巨額土地出讓金收入，加上地方官員在追求任期內G
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P最大化，讓地方政府作出這樣的利益讓步無疑是艱難的，地方政府也不可能熱衷此事。
這從下面一組數據中就能看出端倪，根據中國指數研究院最新監測數據顯示，截止2009年12月29日，全國60個城市土地出讓金收入同比增加超過100%。其中，上海、杭州(包含余杭、蕭山)、北京土地出讓金收入位居前三甲。上海土地出讓金高達1043億元，成為第一個出讓金超過千億的城市。排在前20的城市土地出讓金總額高達8019億元，同比增加160%。
面對如此豐厚的收益，地方政府肯定不會輕易放手。正基于此，有人士曾表示，暫時不會將土地出讓金納入物業稅范圍。土地出讓金最終會否納入暫且不論，物業管理費、土地增值附加費、土地使用費等稅費項目將面臨被整合，而與這些收費項目相關的國土、建設等部門必然會受到影響。
除去這些利益因素之外，在實施層面，開征物業稅也有很多相當復雜的問題有待解決。比如，我國目前缺乏統一完整的房屋和土地信息數據，評估人才匱乏，納稅人的抵觸等也將是一個很大的障礙。
此外，如何與現有的房地產稅費對接？征收范圍應該如何界定，是新房與舊房區分對待還是“一刀切”？自住物業與經營性物業是否區分，又如何區分？普通住宅與非普通住宅是否區別對待？第一套房與第二套、第三套房應如何區別？征收方式是什么？按什么基數征收？是否隨市場價變動？這些問題都有待明確和解決。
筆者了解到，目前“空轉”的物業稅有兩種計算模式：如果房屋是自住，以房產評估價的70%為基準，征收1
.2%的物業稅；如果房產是出租投資用，就以投資回報為基準，征收12%的物業稅。根據國際慣例，征收不動產的物業稅需要定期對房地產市場價格進行評估，每年按照評估價值對房地產所有者征稅，因此稅值會隨著房產的升值而提高。
在業內人士看來，盡管物業稅短期開征的難度較大，但不排除首先在個別城市試點“實轉”。上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，為了減少改革的阻力，極有可能分為三個序列進行征收：先商用物業，后住宅；先高檔住宅，后普通住宅；先投資用房(一個家庭有多套房)，后自住房(一套或兩套)。即使是普通住宅，也可以再分類，根據檔次、戶型面積、家庭收入情況、個人擁有住房的套數等確定不同的稅率，甚至像國外那樣，對部分特殊房屋免征。
如果物業稅能夠破冰，無疑有利于房地產行業的發展，從總體上看，有助于抑制投資、投機性需求，有利于穩定房價。但從短期看，不能過度奢望物業稅能令房價大幅度下降。物業稅開征可謂是“牽一發而動全身”，如何平衡各方利益，消除潛在抵制力量和不利因素，還需要決策智慧和決心。 |