今年以來，房價下跌、限購政策放松成為樓市看點。告別黃金十年，房地產(chǎn)的未來依然眾說紛紜。中國經(jīng)濟進入新常態(tài)，住建部政策研究中心主任秦虹認為，房地產(chǎn)也將進入新常態(tài)，未來房價會有漲有跌。如何應(yīng)對市場的復雜和多變，對房企來說成為其能否持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，行業(yè)專業(yè)度和門檻的提高將導致大部分房企遭淘汰，房企有望開啟并購時代。
而今年房地產(chǎn)相關(guān)指標創(chuàng)歷史新低，可能引發(fā)明年供需關(guān)系變化。任志強認為，明年9月份市場供求關(guān)系可能會惡化，房價出現(xiàn)反彈。
房地產(chǎn)的新常態(tài)
日前，在諾亞財富房地產(chǎn)金融高峰論壇上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹提出了一個新名詞：房地產(chǎn)的新常態(tài)。“房地產(chǎn)業(yè)新常態(tài)之一，我認為是波動，從過去房地產(chǎn)市場總體上漲，到今后有漲有跌。過去十幾年中國房地產(chǎn)市場總體都是上漲的，無論一二三四線城市。目前，在房地產(chǎn)總量已經(jīng)非常大的情況下，波動可能是我們今后最常見的一個狀態(tài)。”秦虹分析稱。
今年的房地產(chǎn)市場到底是暴跌還是正常的調(diào)整?從國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)來看，前7月，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金到位情況、房屋新開工面積、房地產(chǎn)銷售面積、房地產(chǎn)銷售額等主要指標全線下滑，其中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金到位情況和新開工面積增速創(chuàng)十年來新低。
秦虹認為，今年房地產(chǎn)市場仍然是調(diào)整、波動，而不是暴跌。“為什么得出這樣一個結(jié)論?因為我們分析了對房地產(chǎn)市場影響最大的人口因素。我國人口的結(jié)構(gòu)目前對房地產(chǎn)市場的發(fā)展總體是有利的。”
第一，高儲蓄人口所占的比例仍然處于歷史高位，剛性需求總量大、占比高。中國有兩次人口生育高峰，一個是上世紀60年代初，一個是上世紀80年代末。前者是過去十年內(nèi)房地產(chǎn)市場上的主力軍;而后者將是未來十年購房的主要人群。據(jù)統(tǒng)計，2014年24歲到28歲的適婚年輕人人口總量有1.2億，他們未來對住房需求是剛性需求。
第二，“三個一億人”城鎮(zhèn)化的目標要實現(xiàn)，住房需求是主要問題。目前，我國城鎮(zhèn)人口達6.7億人，到2020年城鎮(zhèn)化率要達到60%，還有大量的人口進城，所以房地產(chǎn)市場面臨外部環(huán)境，總體來看沒有根本性改變。
明年9月供需關(guān)系或逆轉(zhuǎn)
進入8月，各地樓盤的促銷活動此起彼伏。除了四個一線城市外，各地已經(jīng)基本放開限購，但購房者觀望情緒仍然嚴重，市場整體偏冷。多位業(yè)界人士預(yù)計，下半年房企仍會選擇降價跑量，消化庫存。
從目前的情況來看，地方政府的土地供應(yīng)量、房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工面積都處在下降趨勢，房企受資金和庫存壓力對購地和開發(fā)都已轉(zhuǎn)為保守態(tài)勢。這固然對去庫存有效，但對未來的供求關(guān)系會帶來不利影響。“如果今年底土地供應(yīng)量下來了，房地產(chǎn)投資增速從19%下降到10%左右，新開工面積增速是負的，反映到供應(yīng)結(jié)果可能到明年9月份，市場供求關(guān)系會惡化。”華遠地產(chǎn)董事長任志強表示。
他同時表示，上述判斷只是基于商品房市場的發(fā)展規(guī)律和現(xiàn)實情況，但房地產(chǎn)市場唯一不能控制的因素是政府會加大多少力度去進行保障性住房的建設(shè)。
“從2011年開始政府提出建3600萬套保障性住房，2012年開始計劃簽任務(wù)書建設(shè)，2013年下半年開始大量的進入市場。如果按5年計劃3600萬套，意味著每年要700萬套。2013年以前，每年開發(fā)商建設(shè)的房子也就是700多萬套。這意味著保障性住房等于翻了一倍的供應(yīng)量。這還不算政府最近大力推進的棚改，棚改又將增加1200萬套。這么大的供應(yīng)量對商品房市場有比較大的沖擊。保障房和棚改如果上得快，也就是明年9月份商品房供應(yīng)下降的時候，供求關(guān)系應(yīng)該是轉(zhuǎn)換的時候。保障性住房和棚改的房子能頂上，市場就能維持平衡，反之就會出現(xiàn)供應(yīng)短缺，價格上漲。”任志強進一步解釋。
房企或迎并購潮
當房地產(chǎn)業(yè)進入新常態(tài)，如何應(yīng)對市場的復雜和多變，對房企來說成為其能否持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。“僅30%的主流房企完成了上半年的銷售任務(wù)，超八成房企上半年業(yè)績出現(xiàn)下滑或虧損。”多家券商的研報都有這樣的表述。
業(yè)績下滑、銷售不暢，導致房企資金鏈進一步緊張，特別是中小房企。“大小房企資金面分化加劇，可能出現(xiàn)的結(jié)果是房地產(chǎn)行業(yè)將出現(xiàn)并購潮。”深國投商置董事長丁力業(yè)認為。
在房企最傳統(tǒng)的融資渠道中，銀行貸款依舊占據(jù)相當大的比重。在市場分化下，有限的貸款資源向主流房企進一步傾斜。目前，越來越多的銀行收緊房地產(chǎn)類貸款，銷售規(guī)模較小以及主要布局在三、四線城市的房企已經(jīng)被銀行擋在門外。
銀行的態(tài)度立場，直接影響到其他影子銀行的判斷。“民間高利貸與信托融資也很難拿到，現(xiàn)在大家都很謹慎。”陜西一家小型房企負責人告訴中國證券報記者。據(jù)悉，近期該房企為解決資金問題已將控股權(quán)賣給了一家上市房企。
Wind資訊數(shù)據(jù)顯示，今年上半年房地產(chǎn)行業(yè)完成的并購標的交易宗數(shù)為73宗，交易總額為152.93億元。而去年全年完成的并購交易也不過35宗，交易額142.97億元。并購交易轉(zhuǎn)讓方更多為中小房企，如億城投資8億元轉(zhuǎn)讓北京西海龍湖置業(yè)有限公司65%股權(quán)，南京中北1.24億出售子公司中北瑞業(yè)100%股權(quán)等。
“未來房地產(chǎn)業(yè)的集中度還會進一步提高，會從幾萬家變成幾千家甚至幾百家。房地產(chǎn)并購基金的發(fā)展將會迎來難得的機遇。房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，并購需要的資金規(guī)模較大，這就需要金融機構(gòu)進行輔助。”歌斐資產(chǎn)創(chuàng)始合伙人、總裁殷哲表示。
