進(jìn)入下半年，隨著部分城市和地區(qū)放松調(diào)控，樓市遇冷現(xiàn)象有所緩和，但說全國范圍內(nèi)的樓市回暖卻言之尚早。國家統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年1-7月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資50381億元，同比增長13.7%，增速比1-6月份回落0.4個(gè)百分點(diǎn)。與之形成對(duì)比的是，我國企業(yè)赴海外投資房地產(chǎn)的意愿和熱情高漲。據(jù)商務(wù)部發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，上半年，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)外投資增長53.3%。專家表示，不少房企加碼海外投資，意在謀求更多的投資收益。國內(nèi)樓市調(diào)控轉(zhuǎn)型，海外市場逐漸回暖，是造成房地產(chǎn)投資“外熱內(nèi)冷”的主因。

　　房地產(chǎn)投資國內(nèi)增速放緩

　　上半年，我國企業(yè)對(duì)主要行業(yè)的對(duì)外直接投資保持較高增長。其中，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)外投資增長53.3%，保持了較高速增長。

　　房企投資海外持續(xù)加碼，但其在國內(nèi)市場的投資意愿持續(xù)下降。國家統(tǒng)計(jì)局13日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1-7月份，全國房地產(chǎn)投資、銷售同比增速繼續(xù)下滑，多數(shù)指標(biāo)均處在階段性低點(diǎn)。1-2月房地產(chǎn)投資同比增長19.3%，較去年全年19.8%的增速回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。至7月份，13.7%的增速已創(chuàng)下近5年新低。

　　與此同時(shí)，由于成交低迷，新增供應(yīng)量大于成交量，全國樓市庫存總量仍在增加，去化周期延長。據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至7月底，35個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為26594萬平方米，環(huán)比增長1.4%，同比增22.8%，創(chuàng)近5年來新高。

　　海外投資力度再加碼

　　國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)面臨政策性調(diào)控，銀行放貸收緊、限購限貸成為常態(tài)，樓市出現(xiàn)量價(jià)齊跌，致使國內(nèi)房企步入“高位盤整期”，面臨著較高的融資成本和較大的銷售壓力。在“降價(jià)走量”、減少供應(yīng)的同時(shí)，越來越多的房企選擇試水“出海”。

　　專家認(rèn)為，房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)海外，意在謀求更多的投資收益。相比較國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的調(diào)整與樓市低迷，以美國為代表的發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體普遍經(jīng)歷了較為徹底的去杠桿化過程，房地產(chǎn)行業(yè)的高估值泡沫得以擠壓。歐美經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇與樓市回暖，良好的投資收益空間和完善的法律制度，近年來吸引了越來越多國人的投資目光，房企頻頻加碼海外投資也在情理之中。

　　除了海外樓市回暖，商務(wù)部國際貿(mào)易經(jīng)濟(jì)合作研究院研究員梅新育對(duì)本報(bào)記者表示，就房企而言，一是國內(nèi)房地產(chǎn)市場已不是此前十年全世界最高速增長的大市場，此時(shí)需要加快“走出去”，推進(jìn)資產(chǎn)多元化，加之國內(nèi)市場泡沫風(fēng)險(xiǎn)積聚，也需要規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn);二是中國已經(jīng)涌現(xiàn)出一批年?duì)I業(yè)收入千億元級(jí)別的巨型房地產(chǎn)公司，其市場多元化以分散風(fēng)險(xiǎn)的需求也在增加;三是國內(nèi)居民和企業(yè)海外投資、海外置業(yè)需求急速膨脹。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，一般而言，投資房產(chǎn)的收益主要來自租金回報(bào)和房產(chǎn)增值兩部分。從租金的凈回報(bào)率來看，較低的融資成本決定了歐美發(fā)達(dá)城市的收益一般都會(huì)大于國內(nèi)一線城市;從房產(chǎn)增值的角度看，中國房產(chǎn)投資要優(yōu)于國外，但眼下是中國房地產(chǎn)市場的“下半場”，增值優(yōu)勢(shì)也正在消失。

　　管控風(fēng)險(xiǎn)投資需謹(jǐn)慎

　　多家機(jī)構(gòu)認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場仍處在底部震蕩狀態(tài)，最近一兩個(gè)月，部分統(tǒng)計(jì)指標(biāo)雖有波動(dòng)，但總體仍處于歷史低位。針對(duì)國內(nèi)房地產(chǎn)投資，方正證券宏觀分析師王坤認(rèn)為，雖然貨幣政策依舊寬松，房地產(chǎn)調(diào)控放松范圍與力度也在擴(kuò)大，但還未能扭轉(zhuǎn)房價(jià)走弱趨勢(shì)，銷量增速也在底部徘徊，這些先行指標(biāo)顯示下半年房地產(chǎn)投資處于下行通道是大概率事件。

　　“未來房地產(chǎn)海外投資還會(huì)增長。”梅新育表示，特別是我國在海外的一些大型投資建設(shè)計(jì)劃將為國內(nèi)開發(fā)商創(chuàng)造巨大發(fā)展空間，包括中小開發(fā)商在內(nèi)。以東南亞國家為例，我國的一批中小開發(fā)商已在柬埔寨創(chuàng)業(yè)成功;泰國新通過的兩條聯(lián)通中國鐵路計(jì)劃，有望在泰國當(dāng)?shù)貏?chuàng)造一系列“造城”機(jī)會(huì)。建議業(yè)界及時(shí)關(guān)注利好政策，把握類似投資機(jī)會(huì)。

　　針對(duì)房企出海投資，專家提醒，在追求可觀的投資回報(bào)時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)亦不能忽視。中國房企在海外投資時(shí)，政策風(fēng)險(xiǎn)是影響項(xiàng)目能否得以順利進(jìn)行的重要因素。因此，海外項(xiàng)目不能照搬國內(nèi)的操作模型，需要結(jié)合當(dāng)?shù)赝顿Y政策和環(huán)境，作出適時(shí)調(diào)整，并做好前期調(diào)研。