房地產企業銀行間發債的“鐵閘”有所松動。

　　近日，中國銀行間市場交易商協會向部分會員單位下發《債務融資工具注冊發行工作手冊》(下稱“手冊”)，其中對涉及房地產業務的企業發行債務融資工具提出明確要求。

　　根據主承銷商工作會議確定的自律公約，交易商協會表示“不支持房地產企業及最近一年經審計的房地產業務收入達到一定比重的企業注冊發行債務融資工具的申請”。

　　協會亦透露，“目前正在積極研究支持承擔普通商品住房建設的企業注冊發行債務融資工具的具體措施”。這意味著房地產企業發債細則或將正式得到明確，符合條件的房地產企業將有望通過銀行間債市融資緩解資本壓力。

　　同時，協會亦對債務融資工具支持保障房建設的工作機制進行了梳理，明確了發債工作機制、發行主體及償債機制等相關問題。

　　“針對于何種企業何種行業發債，已經成為宏觀調控方式之一。主管機構應針對不同行業的企業發債予以差異化政策。”一位天津地區企業人士稱。

　　發債渠道有望放開?

　　據接近交易商協會的人士介紹，此前交易商協會原則上對房地產企業在銀行間債市發債融資進行一定限制主要基于2009年以來的宏觀調控需要。

　　彼時，國務院及相關部門陸續出臺一系列房地產宏觀調控政策。伴隨政策落地的是，發改委主管的企業債也對房地產融資進行了限制，表示公開發行企業債券籌集資金不得用于房地產買賣、股票買賣和期貨交易等風險性投資。

　　一位國有大行發債部門人士稱，從房地產調控伊始，以前房地產企業發公司債還有反復，但銀行間的非金融企業債務融資工具和企業債一貫不太支持。

　　在多位市場人士看來，影子銀行的擴張亦與房地產企業融資渠道不暢有一定關系，但并不是主因。“主要還是房地產融資的正門，即貸款和債券，被堵死了。”上述發債部門人士說。而即使在銀信合作尚未積聚風險的2010年，銀監會就曾對房地產信托進行過窗口指導，以警示潛在風險。

　　此后，內地房地產企業主要通過海外發債及委托貸款、類證券化等方式進行融資。“之前恒大資金鏈出現問題，二三線城市商品房庫存較多，后來在香港發行了類永續債，其實就是以委托貸款的方式融資。資產負債表記入權益，沒有增加負債率。”上述券商人士稱。

　　不過，上述幾種融資方式共同的不利之處在于付息成本較高，且信息披露不完善，難以被納入監管。同時，也在一定程度上推升了房地產企業的資金鏈壓力。

　　瑞銀證券中國首席經濟學家汪濤日前預計，有15%的概率出現“房地產活動下滑，拖累2015年GDP增速大幅下降至5%”的情況。她表示，由于房價低迷、反腐及理財產品和海外資產等其他投資渠道的興起，支撐投資性需求的諸多因素正在消退。

　　但同時，國務院在相關政策文件中，也多次提出支持普通商品房建設的要求。因此，亦有多位業內資深人士呼吁，應該適度為房地產企業融資“開正門”，才能“堵住邪門”。交易商協會對于“正在研究承擔普通商品住房建設的企業注冊發行債務融資工具”的表態，無疑對房地產行業放開其在正規渠道的融資是利好。

　　有投資機構人士預計，一旦放開，房地產企業融資利率將比照地方融資平臺，甚至更高，部分愛好高收益品種的私募機構可以將其作為資產配置組合之一。但同時，需警惕其后續償債能力及信用風險暴露。亦有銀行資深人士提醒，一旦放開將意味著對房地產行業的間接救市，政策信號明顯，需監管層對其進行更為審慎的決策。

　　保障房發債有望“備案發行”

　　盡管房地產企業發債融資能否放開尚待細則，但多部委近來對保障房融資的態度已經轉為“明確支持”與“積極推進”。

　　上述交易商協會發布手冊亦對債務融資工具支持保障房建設的工作機制進行了明確，如計劃發行的地區，應通過省級人民政府向央行總行報送相關函件，明確發債規模和發債主體，交易商協會根據央行指導和工作部署，對其注冊發行進行市場化管理。

　　而在募集資金使用上，協會要求，該資金專項用于保障房建設，不得用作資本金且不得挪作他用，將實行專戶管理。協會要求發行人應設定資金監管行和監管賬戶，并簽訂資金監管協議。

　　對募投項目條件的規定，“首先需要使募投保障性住房項目納入國家保障性安居工程協調小組與各省級政府簽訂的保障性安居工程目標責任書，將棚改區改造項目納入當地棚戶區改造規劃。”上述接近交易商協會的人士說。

　　其次，募投項目需合法合規立項、環評、“四證”不齊的，需由當地主管部門出具說明文件，解釋辦理進度及預計辦結時間。同時，募投項目資本金需足額到位。

　　“發行主體可自主選擇公開發行或定向發行方式。但采用‘統籌’發債模式的，建議仍在定向發行框架下進行。”上述人士說，但同時需按規定進行信息披露。

　　上述“統籌發債模式”即根據央行相關文件要求，各省級行政單位指定一家省級保障房建設融資平臺公司，該公司可采用“統籌”模式注冊發行保障房定向工具，資金募集后再通過委托貸款轉給合并報表范圍外、同一區域內承擔保障房建設任務的企業使用，并通過簽訂資金監管協議確保專款專用。

　　手冊還明確要求，對定向發行保障房債務融資工具繼續實行“一次注冊、一次發行”。而對公開發行保障房債務融資工具可以“一次注冊、分次發行”，或者在既有注冊余額項下直接采取“備案發行”。

　　與此同時，協會還在醞釀推出項目收益票據。目前，首單項目收益票據已上報交易商協會審批，不日或將正式發行，消息人士透露本周內將出臺項目收益票據發債指引。

　　“5月的主承銷商會議上相關領導已表示在項目收益票據創新初期，將選擇規模較大、收益較穩定、長期合同關系較清楚的項目進行試點，棚戶區改造等即在首選范圍內。”一位主承銷商人士表示。

　　發改委亦在大力推進棚戶區改造“債貸組合”試點，并計劃讓國家開發銀行將試點擴大到全國多個省市，同時亦在研究推出與保障房建設相關的項目收益債。