2013年底國務院印發的《關于加快發展養老服務業的若干意見》提出，要開展老年人住房反向抵押養老保險試點，即“以房養老”。分析認為，“以房養老”是政府�；局獾囊环N市場行為，本質上是一種金融創新產品，屬于商業養老保險，有條件的老年人可以自由選擇。然而，借“以房養老”概念，部分地區出現了以“養老”名義，游說老年人抵押個人住房進行消費貸款，貸款購買無金融從業牌照的私人企業發行的“理財產品”，獲取“分紅”，疑似非法集資的行為。專家提醒，這樣的行為暗藏群體性、道德性等三重風險，應引起重視并強化監管。
無牌公司游說老人抵押房產“理財”
重慶尊享老年產業有限公司(以下簡稱“尊享公司”)就是推出了“既能保留產權，又能獲得收益”的“養老產品”：老人將名下住房抵押，獲得貸款可自己處理，也可交由尊享公司“理財”；公司承諾每月定時為老人償還銀行利息，并每月回報理財額度千分之五(年化收益6%)的“紅利”回報；理財到期后，本金歸還銀行，住房產權重新回到老人手中。
業務人員游說，“以房養老”是國家明確支持的項目，而該公司是政府授牌的“以房養老”試點單位。然而記者調查發現，該公司的“試點”牌匾由重慶市老年基金會發放，該基金會沒有政府職能。記者查詢得知，重慶尊享養老產業有限公司成立于2013年12月20日，經營范圍為“養老項目開發；利用企業自有資金從事對外投資(不得從事銀行、證券、保險等需要取得許可或審批的金融業務)”。經多部門查詢，尊享公司并未獲得重慶轄區內金融服務營業資質。按照《非法金融機構和非法金融業務活動取締辦法》等法律法規規定，未經監督管理機構批準，任何單位或者個人不得從事銀行、證券、保險等需要取得許可或審批的金融業務。
無獨有偶，北京、杭州等地均出現了類似項目，借“以房養老”政策概念的推出，引導老年人將房產抵押變現后投入借貸平臺、理財項目等。雖然未得到許可，但在收獲紅利的同時，仍能持有住房的產權，這一看似兩全的方法引起了眾多中老年產權人興趣。年近6旬的劉冠平告訴記者，“以前也聽說過‘以房養老’，但是老了要把房子給銀行，怕女兒不樂意，這樣一來，既能自己有點余錢，又能把房子給女兒，我挺愿意的�！�
尊享公司業務員還給記者打起“強心針”，稱公司以房養老試點項目得到了保險公司保險保障，“本金有保證”并出示了一份太平洋保險保單，但記者短信咨詢太平洋保險重慶分公司，該公司明確，該財產性保險第一受益人為重慶尊享老年產業集團，并未為老人個人提供風險覆蓋。
“押房理財”存三重風險
專家認為，“以房養老”是經國家審批的保險創新產品，有保險公司信用背書；而類似尊享公司的“押房理財”則是無資質公司的自發“理財”，本質上是完全不同的項目，將“押房理財”冠以“以房養老”，是對概念的故意混淆，將導致三重風險。
一是老人面臨居無定所，債務乃至法務風險。一旦公司經營不善倒閉，老人將面臨房屋產權被凍結；而根據相關規定違反申請用途的“消費貸款”申請人將被銀行訴訟追責，平靜安穩的老年生活將被擾亂。二是銀行面臨抵押不足風險。銀行業人士告訴記者，這一類模式的風險在于，根據最高人民法院關于民事執行相關規定，被執行人生活所必須的居住房屋，人民法院可以查封，但不能拍賣變現或抵債，這可能導致銀行債權無法實現。三是經營方涉嫌非法集資風險。最高人民法院主要依據非法性、利誘性、不特定社會公眾性等規則判斷是否存在集資行為，這類“兩全”模式與熟人社會的民事借貸關系不同，通過了一定方式向社會公眾進行了宣傳，存在違涉嫌非法吸收公眾存款的法律風險。
重慶大學法學院經濟法研究中心副主任陳晴認為，穩健而非收益是考量養老金管理的第一要素，這類公司不具備金融從業資質，從事的是“押房理財”，卻打著“以房養老”的名號，實質上是混淆了政策概念，一旦經營不善，將給老年人帶來“老無所居”的風險。對于此類機構，地方金融監管部門應加強監管，避免造成不良影響。
以房養老實為反向抵押
“以房養老”最早出現在20世紀80年代美國，實質上是一種“以產權換現金”的金融產品創新，因資金流向與傳統商品房抵押貸款相反，又被稱為反抵押。傳統的住房分期抵押貸款，是買房者在支付賣房者一定的房款后，其差額款通過以所購房屋作抵押向銀行貸款支付給賣房者，然后由買房者在一個較長時間內分期償還給銀行。
而反向抵押貸款剛好相反。所謂以房養老，是一種產權換現金的模式，擁有房屋產權的老年人，把房屋產權抵押給銀行、保險公司等金融機構，由相應的金融機構綜合評估借款人的年齡、預計壽命、健康狀況、房屋的現在價值及未來的增值折舊等因素后，將房屋的價值化整為零，一次性或每月或每年支付給房主一筆固定的錢，一直到房主去世為止。
在整個抵押期間，房主將繼續享有房屋的居住權，并負責維修。當房主去世后，相應地，金融機構將獲得房屋的產權，并對房屋進行處置，可以銷售、出租或拍賣，所得用來償還貸款的本息，金融機構同時享有房屋的升值部分。值得注意的是，無論正反向抵押貸款，均為產權人直接與金融機構發生借貸關系。國內最早研究“以房養老”反向抵押學者、浙江大學經濟學院教授柴效武認為，反抵押貸款為老年人的養老提供了穩定的現金來源，可大大提高老年人的生活質量，同時對于盤活社會沉淀資產、實現社會資源的更優配置。