相比于“（5月12日）人民銀行召開住房金融服務(wù)專題座談會”這篇正式通稿，5月13日下午在網(wǎng)上廣泛流傳的那個會議紀(jì)要，透露的信息顯然要多得多。我個人最感興趣的，還是銀行界和地方政府對這個會議的解讀方式。
如果既沒有參加會議也看不到會議紀(jì)要，僅看新聞通稿，將眼球吸引不足。譬如，央行通稿第一條“優(yōu)先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求”，這句話幾乎是老調(diào)重彈，2011年開啟此輪房地產(chǎn)調(diào)控后，就是這么說的。
但在流傳的那份會議紀(jì)要里，央行副行長劉士余提醒各商業(yè)銀行，要有社會責(zé)任，房貸利率要合理定價，且要加快房貸審批發(fā)放速度。
我可以放心地重復(fù)自己多年前就呼吁的一個建議，對居民首套房，應(yīng)該執(zhí)行首付兩成、貸款利率7折優(yōu)惠，而且要固定下來，最好是寫進(jìn)正在制定中的《住房保障條例》。因?yàn)榻o予首套房貸款優(yōu)惠，就是保障居民的基本住房權(quán)。
但是，曾經(jīng)是銀行最優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品之一的個人住房貸款，現(xiàn)在成了雞肋，成了微利。因?yàn)槔碡敭a(chǎn)品和中小企業(yè)貸款的利率要高得多。在主要銀行都已是上市公司，房貸利率已然市場化的今天，資本天然地要追求更高的利潤。于是，有些銀行連首套房利率，也要在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上，上浮10%。一般人能拿到基準(zhǔn)利率就不錯了，至于優(yōu)惠，想都不要想。
央行這次重申保障首套房的貸款需求，可謂一箭雙雕的政治正確。對下，這是個民生問題，誰都不好意思說“不”字；對上，這是穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長的大問題。事實(shí)上，如果能確保首套房的消費(fèi)，它就將與棚戶區(qū)改造一起，構(gòu)成支撐房地產(chǎn)投資的重要基石。
按照奧地利學(xué)派的理論，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長不關(guān)央行什么事。而在中國，穩(wěn)增長是各宏觀調(diào)控部門的頭等大事，央行不可能置身事外。還是那句話，理論歸理論，現(xiàn)實(shí)是現(xiàn)實(shí)，經(jīng)濟(jì)學(xué)家與民粹主義、自由主義都不能治國，他們的聲音主要是起提醒的作用。
央行發(fā)放，銀行怎么看？銀行界對央行“5·12會議”的反饋大概是，短期還是要理解要跟從，首套房能回歸基準(zhǔn)利率的盡量回歸，但中長期來看，行政命令代替不了市場。房貸利率是市場化程度最高的領(lǐng)域之一，哪怕強(qiáng)勢如有關(guān)部委，又怎能長久令它扭曲？
這個微妙的時刻，地方政府的表現(xiàn)就很重要了。如你所知，3月份以來，一些城市救市的傳聞就沒停過，也確實(shí)有幾個城市耍了些小動作。不過，在我看來，這些試探性的舉措都沒敢突破中央現(xiàn)有的調(diào)控基調(diào)。
但如果傳說中的天津放松限購版本一旦實(shí)施，就不再是微調(diào)了。這個版本的核心內(nèi)容是：允許本地人在市內(nèi)六區(qū)購買144平方米以上第三套住房或六區(qū)外購買90平方米以下第三套住房，在天津注冊企業(yè)的法人、非本地人則不限購。
可以肯定，假如天津敢如此放松限購，早已醞釀多時的杭州、長沙、溫州、寧波等一批城市，必定會跑步跟從。這幾個城市之所以還不敢放松，我猜是沒摸清中央政府的態(tài)度：高層對地方調(diào)整部分調(diào)控政策的容忍下限在哪里？
假如沒有把準(zhǔn)脈就貿(mào)然出手，是會鬧笑話的。兩三年前我們就看到過，個別城市剛發(fā)布放松調(diào)控的文件，就被連夜叫停。在現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)格局下，雖然我堅(jiān)決反對全面放松調(diào)控，應(yīng)加大對經(jīng)濟(jì)下滑的容忍度，但我同樣猜不透高層對樓市調(diào)控的態(tài)度。
銀監(jiān)會在前不久召開的2014年第一季度經(jīng)濟(jì)金融形勢分析會提出，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行國家房地產(chǎn)調(diào)控政策和差別化住房信貸政策。強(qiáng)調(diào)的重點(diǎn)有別于央行口徑。所以，我擔(dān)心央行信號會被有關(guān)市場主體誤讀。因?yàn)椋仪宄赜浀茫?012年3月以后，樓市從2011年以來的調(diào)整中突然反彈，不過就是銀行恢復(fù)了對首套房貸款利率的優(yōu)惠。