《經濟參考報》記者近日了解到，由于政策細則仍未出臺，以房養老保險產品均還在研發之中，上市時間目前不能確定。但業內人士表示，相關準備工作正在加快推進，以房養老作為一項民生工程，不會拖到萬事俱備才推出，而社區居民對以房養老關注度仍然不減，期望試點早日落地。

　　以房養老不會拖到“萬事俱備”

　　保監會日前下發《關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見(征求意見稿)》，擬在北京、上海、廣州和武漢四地開展為期兩年的試點。此舉被視為以房養老業務將加快落地的標志。據了解，此前在保監會征集試點方案過程中，平安、新華、泰康、合眾等保險公司都遞交了方案。但記者采訪多家保險公司發現，以房養老還處在概念階段，試點仍未落地。“目前試點仍在征求意見，產品還在研究，以房養老最終怎么做還要看監管層指引。”幸福人壽反向抵押領導小組一位負責人告訴《經濟參考報》記者，在具體政策細則出臺之前，業務不會推進到實質操作階段。
　　不過，在研究層面，保險行業已經做了大量準備工作，在業務模式和具體操作上做了安排。試點公司之一合眾人壽的產品精算部副總經理關嬌陽告訴《經濟參考報》記者，合眾人壽在對日本、美國、法國和新加坡等國以房養老業務調研的基礎上，對相關產品的定價運營模式，風控等方面做了討論，以房養老產品方案已經成型，并上報了保監會。但對于具體如何開展業務，會待監管層指導意見出臺后進一步細化方案。“目前有些業務開展必須滿足的條件還沒有具體安排，但監管層的意思是以房養老作為一個民生工程，不能拖到萬事俱備，而是讓大家先放手去做，相關部門的協調和支持政策的出臺也在同步進行。”

　　產品未來或與養老社區相結合

　　不過行業對一些風險仍有擔心。關嬌陽表示，目前面臨的問題之一房屋的建筑質量評估，“這種成本轉嫁給老人的話就太高了，而且逐案控制的話，我們的成本也會很高，因此在房產第三方評估上，最好還是有其他機構和部委協調配合。”此外，保險公司和地方政府甚至具體街道的合作，也未定型。新華保險副總裁劉亦工不久前就表示：“盡管我們也在試圖做產品上的創新，但目前進展不是很順利，主要問題在于各地政府未出臺能推動住房養老的政策。”
　　一位行業人士告訴記者，受制于觀念束縛，以房養老在國內并不容易，真正到操作階段，可能還是要跟街道辦或者具體單位配合。“要一對一的取得客戶的信任其實很困難，而且文件復雜，手續繁瑣，成本很高，而要是有街道或者單位牽頭，業務就更容易一點，”她說，“比如一些大型企業的老社區改造，單位對員工的家庭狀況和房屋情況了解比較清楚，而且員工從單位了解情況、辦業務，也更容易放心。”最終面市的產品會是何種形式呢？《經濟參考報》記者了解到，四家上交方案的保險公司中，平安，合眾，泰康，幸福方案大同小異，但從思路上看，幸福人壽的方案與其他三家略有不同，更接近反向抵押貸款，而其他三家則可以理解成“貸款加買保險”。
　　對此，一位業內人士介紹，“貸款加買保險”這種按期發放養老金的產品其實可以理解成一份保險。一般情況下購買保險產品，客戶要先交一部分保費，才獲得后期的養老金，而以房養老是不用交保費的，而是后期用房產來抵這部分保費。幸福人壽的反向抵押貸款更像是一個不定期的貸款，貸款期限與客戶的生命等長，期限本身是不定期的，是逐步計息。不過這位業內人士同時解釋，這兩種設計只是邏輯和后臺上的差別，其客戶體驗上實際上是基本一樣的。
　　從業務可能開展的區域看，北京作為一線城市房價堅挺，居民接受程度高，將是險企必爭之地。值得注意的是，試點公司之一的合眾人壽在試點城市武漢已經建成的合眾優年生活養老社區，也可能與以房養老產品對接。“從整個公司的養老戰略來考慮，合眾已經有了養老社區，而且未來在各個試點城市，合眾都會有養老社區，也就可能為老人提供了類似目前‘以房換養’模式。比如現在一些老人講房產抵押給養老院，吃住費用全免，合眾人壽希望未來把這種模式商業化、機制化、規范化。”關嬌陽表示，這樣一來以房養老對老年人而言將不僅僅是一個融資方式，也可以獲得更多服務，讓老年人在合眾養老社區內獲得更高的生活質量，同時作為一個額外的增值服務，建立在客戶的自主選擇上，不會強制老人選擇。

　　期待落地　居民關注度不減

　　但在社區層面，居民對市場傳聞已久的“以房養老”產品則關注度不減。試點公司之一幸福人壽此前在北京市豐臺區右安門街道做過一場以房養老宣講會，右安門街道辦事處相關負責人告訴《經濟參考報》記者，宣講會后關于以房養老的咨詢電話不斷，社區居民對于了解業務細則的意愿十分強烈。
　　“北京市豐臺區右安門街道是一個典型的老齡化街道，轄區內已經有20%居民超過60歲，而其中空巢老人比例接近半數，還有四十多戶失獨老人。”上述負責人表示，對于一部分子女不在身邊、無人贍養、無固定高收入的老人來說，通過抵押房產換來更好的生活條件不失為一件好事，因而街道辦搭建了一個平臺，便于有需要的老人與可能開展以房養老業務的保險公司溝通。
　　這位負責人表示，自宣講之后，以房養老在右安門街道關注度非常高，目前街道重點服務的還是以擁有多套房產且孩子為獨生子女的老人，以及失獨老人為代表的目標群體：“此前曾向800位老人發放調查問卷，結果顯示超過八成的老人對此業務感興趣，不過，這其中接近90%的老人在被問及是否會參與時表達了觀望的態度，多數有子女的老人對以房養老的意愿并不強烈。”
　　北京市民政局副局長李紅兵認為，百姓的自身觀念也需要轉變，很多老年人把自家房子當成送給子女的重要財產，所以不愿意把房子作為置換的資本。“對房子價格的評估也是難點。這些都是今后我們將共同摸索和探討的問題。”有專家認為，以房養老模式的實施，是波及面廣、影響力強，關聯到養老保障、房地產、金融保險、財政財收、新聞媒體、科研機構等社會各界，是一項綜合性的“社會福利工程”。重要的是，“以房養老”給了“有房無錢”的老人一個養老模式多元化的選擇，雖然它不會代替、也代替不了其他養老模式，但其推出對于提高老年人生活質量，減輕國家、家庭養老具有積極作用，具有一定的現實意義。