有市場分析人士認為，在信貸收緊、利率優惠取消、自住房大量入市等多方沖擊下，北京樓市供需格局已悄然生變，房企“讓利跑量”心理占上風

　　“今年4月份北京將難再現以往的樓市‘小陽春’，預計市場成交量將依舊低迷。”偉業我愛我家集團副總裁胡景暉向記者表示，從近兩周成交量下跌的趨勢來看，北京樓市觀望的氛圍、交易的低迷有進一步加劇的態勢。

　　事實上，據偉業我愛我家市場研究院數據統計，二季度首周(2014年第14周3月31日—4月6日)，北京住宅市場(包括新建商品住宅和二手住宅)網簽總量為2594套，環比上周下跌29.3%，同比下跌22%。其中，新房網簽量僅為771套，環比下跌46.4%，是春節假期后交易量最少的一周;二手房成交量為1815套，環比下跌18.6%。

　　此外，中原地產研究部數據顯示，4月份首周，北京二手房成交均價為每平米3.12萬元，相比3月份成交均價每平米3.14萬元再次下調了0.6%。

　　更為值得注意的是，高熱持續不退的土地市場也開始出現降溫跡象。據中原地產研究部最新統計數據顯示，萬科、保利等16家標桿房企2014年第一季度拿地總額為1165.24億元，同比上漲29%，但環比降幅高達37%。

　　房企圈地熱度轉冷

　　從中原地產的統計數據看，2013年第一季度，萬科等16家房企拿地耗資903.5億元，第二季度、第三季度和第四季度分別為1162.42億元、1708.74億元和1855.73億元，拿地總額一路高歌。直至2014年第一季度，高熱一年多的土地市場首度顯現降溫跡象，上述16家房企拿地總額為1165.24億元，同比驟降37%。

　　無獨有偶，上海易居房地產研究院近日發布的《2014年3月份典型城市土地成交報告》顯示，今年3月份，10個典型城市土地成交建筑面積1150.3萬平方米，環比下降46.8%，同比下降34.5%;土地出讓金收入480.3億元，環比下降38%，同比增長22.8%。

　　對此，胡景暉認為，在信貸政策收緊、貸款審核更嚴格、利率優惠取消，加之北京自住房大量入市的多方沖擊下，改善人群和剛需人群購購買力不足，而且觀望情緒越發濃厚。

　　中原地產首席分析師張大偉也向記者表示，從目前的市場跡象來看，市場預判出現轉向，購房者觀望情緒增多，樓市供需格局已經悄然生變，房企“讓利跑量”心理漸占上風。

　　值得一提的是，上海易居房地產研究院的研究報告還顯示，今年3月份，10個典型城市土地成交均價為4175元/平方米，環比增長16.4%，同比增長87.5%。而中原地產的監測數據則顯示，萬科等16家標桿房企2013年購地支出接近5630億元，創下新紀錄。

　　對此，有分析人士認為，在這種情況下，房企負債明顯提高，加之2014年房地產行業資金鏈普遍偏緊的預判，房企拿地動作更為慎重的同時，將更注重剛需新盤的銷售現金回流速度，加快周轉以保證現金流安全。

　　鑒于此，即使土地價格上漲侵蝕了房企利潤率，市場不景氣，房企也會讓出一部分利潤而增加推盤量，而失掉的利潤或將從高端項目、成本管控等方面找回來。

　　剛需項目“讓利跑量”

　　“我們的項目一直在蓄客，不過蓄客情況并不理想，無法達到以往推出房源量120%以上的客戶到訪量，甚至連70%都不到，所以近期可能要做一些價格調整。”某樓盤銷售負責人向本報記者透露。

　　實際上，從春節到現在，房企推盤量一直沒有集中大規模釋放。對此，上海易居研究員嚴躍進表示，4月份房企推盤節奏將加快。

　　不過，據亞豪機構統計數據顯示，萬科、保利等在京剛需項目選擇了“平價跑量”的銷售策略。其中，萬科幸福匯、首城匯景灣分別以14000元/平方米、13100元/平方米的價格入市，比之前開盤價格分別微漲了4%和2%，而保利首開熙悅春天22500元/平方米的銷售均價，與上一期基本持平，但是三個項目卻均出現了所售房源數量大于蓄客數量的現象，均未取得開盤“日光”。

　　對此，亞豪機構副總經理高姍表示，截至3月30日，北京一季度商品住宅成交僅成交了16238套，創下了自2006年有網簽數據以來的歷史最低值。高姍預計，隨著上市項目量增多、供應規模增大，選擇平價跑量的剛需項目將越來越多。

　　值得注意的是，《證券日報》記者從市場調查中也獲悉，雖然剛需盤評價跑量跡象明顯，但中高端項目則“小跑沖利”，而且提價現象明顯，而有些房企也是靠高端項目來提升利潤空間。

　　靠高端項目拉升利潤

　　近日，《證券日報》記者在亦莊榮京東街地鐵站附近踩盤時發現，從地鐵站步行10分鐘后，有多棟已經接近封頂的大盤，周圍圍擋顯示其為國銳·金嵿項目，涉及辦公樓、高端住宅等業態，且具有一般高端住宅少有的防彈安保加固功能。

　　“住宅的銷售均價為45000元/平方米”，該項目的銷售人員向記者透露，這一銷售均價比前一期開盤房源的定價有所上漲。盡管如此，記者在現場仍舊看到不少看房的人，多數為一家三代同時來現場咨詢，且現場不乏敲定交易的購房者。

　　“因為限購等政策限制，現在有些資金實力較強的改善性需求購房群體可能更傾向于一次性置業到位，同時解決一家三代的居住需求。”上述分析人士向記者表示，所以中高端項目住宅市場仍然較為堅挺。

　　無獨有偶，記者獲悉，3月下旬，亦莊·金茂悅和望京·金茂府分別以40000元/平方米、70000元/平方米的價格入市，與上期產品相比，售價均上漲了14%。同時，兩個項目各向市場釋放了60余套樓王房源，而且當日售罄。

　　實際上，據亞豪機構統計數據顯示，上周(3月24日-3月30日)，北京均價在30000元/平方米以上的中高端房源成交了386套，環比上升了18%，其在整體市場中占比24%，也比之前一周上揚了6個百分點。

　　對此，高姍表示，為了規避市場競爭、提高周轉率，剛需項目被迫“讓利跑量”，但房企將更傾向于通過中高端項目來沖利。高姍判斷，未來北京的中高端項目、尤其是高端市場，仍將具有較大的價格上漲空間。