房地產夾層融資暫停、銀行上調利率、杭州房價的下跌，業(yè)界唱衰唱榮兩者兼有。更有專家重新對2008年、2011年房地產市場降價趨勢進行了分析，坊間有了三年降價理論。如今2011年之后的2014年到來了，房價究竟是升是降?

　　2008年和2011年房地產市場降價趨勢和演化路徑分析

　　首先是2008年房地產市場降價路徑分析：出現了調整前房價飆漲期從2007年到2008年上半年,一線城市房價漲幅基本在50%以上。然后貨幣政策從緊疊加政策打壓樓市:從緊貨幣政策:2007年1月至2008年6月,央行先后14次上調存準、6次加息;資金面緊張:存準攀升,銀行放貸能力急劇下降;政策打壓:2007年開始,政府先后從土增稅清算、土地使用權清理、加大閑臵土地處臵力度、上調二套房首付比例及利率等多方面進行調控打壓;后來房價開始短期急劇調整:一線城市較最高點跌幅普遍在30-40%,后降價情緒向二三線城市有所蔓延,但幅度低于一線;最后是恢復階段:2008年9月央行進入降準降息周期,10月將住房貸款利率下限下降到0.7倍,最低首付款調整到二成,11月政府出臺購買90平以下住房,契稅、印花稅等減免政策,11月初四萬億方案出臺,房價于2009年3月企穩(wěn),再次進入上漲通。

　　2011年房地產市場降價路徑分析:1)政策層面:2011年2月之后,一二線城市基本都開始限購;2)價格方面:2011年9月到2012年6月連續(xù)下跌;3)城市分布:一二線城市降價更早,幅度也更大,之后逐步向二三線蔓延。2011-9至2012-5,一、二、三四線城市房價指數累計環(huán)比下降2.34、3.55和2.36pc;4)庫存分析:庫存從2011年5月底開始加速上升,到2012年初上升了近50%,開發(fā)商降價潮得以蔓延;5)開發(fā)商分析:龍頭開發(fā)商引領風潮。

　　這兩次調整共通之處在于1)價格調整均處于加息和屢次上調存款準備金率通道;2)一線城市領跌,后向其他城市蔓延;3)大型房企是房價調整的先行者;4)房價經歷短期過快上漲,土地市場溢價持續(xù)攀升;5)房價呈現較強的價格粘性;6)降價路徑:去化率下降,庫存上升,呈現量縮價平,房企被動去庫存,之后量縮價跌,房企主動去庫存。

　　從調研情況看,2012年到2013年7月一線城市房價上漲50%以上,短期積累了一定泡沫,房價調整壓力顯現,假設銷量從一季度開始走弱,那么房價7月份可能出現環(huán)比下滑,房企也將漸次進入被動去庫存進入主動去庫存階段。

　　商業(yè)銀行不良貸款率急劇上升 負債表破壞整體資金通融

　　利率市場化加速、融資成本高企背景下,熱錢流出的速度、規(guī)模以及資金成本波動幅度都對房地產市場未來的演進趨勢可能造成很大的擾動。

　　一旦中國經濟增長顯著減退、銀行新增信貸規(guī)模明顯下降、地方投融資平臺債務不能大范圍展期、影子銀行風險爆發(fā)使得信貸風險由表外再度轉移至表內，則中國商業(yè)銀行的不良貸款率可能急劇上升，屆時銀行利潤瞬間被侵蝕殆盡，導致商業(yè)銀行集體出現資本金不足，甚至可能出現系統性的銀行危機。銀行資產負債表破壞將影響整體經濟的資金通融，但是政府不太可能再像1998年一樣通過剝離不良資產重新塑造銀行體系的活力。從最近的監(jiān)管政策動向來看，政府意在加大控制增量風險的力度，盡量不觸碰存量風險。一方面收緊流向高風險行業(yè)的資金渠道，規(guī)范投融資機制;另一方面促進存量債務流向利潤更高的行業(yè)，以時間換空間通過經濟增長慢慢消化這些債務。

　　與美國金融體系明顯不同，我國金融體系中銀行一支獨大的現象尤為明顯。近些年來，一方面受存款準備金率、存貸比、存貸款利率以及貸款投向等監(jiān)管指標要求，商業(yè)銀行信貸投放受到極大的限制;另一方面，以房地產、地方政府融資平臺為代表的融資主體需求強度不減。供需兩旺直接導致了影子銀行的崛起。影子銀行風險受到廣泛關注起源于以理財產品為媒介，以信托、券商為通道的表外業(yè)務興起。具體來說，在負債端銀行通過理財產品吸收存款，資產終端則投向希望規(guī)避監(jiān)管的信貸業(yè)務，最早透過信貸完成。由于監(jiān)管原因，在銀信合作被禁止后，借道券商進行銀證信甚至銀證合作。