2014年將是房企資金緊張的一年,一是銷售放緩是大概率事件,影響企業的銷售回款，而去年企業普遍大規模拿地。另外目前銀行從風險防范角度也放緩了放貸速度,每年年初的房貸政策都相對寬松,但2014年開年各大銀行都或多或少收緊了房貸利率并放緩了放貸速度,部分股份制中小銀行甚至已經暫停了房貸業務。企業層面對今年的資金緊張局面也有所預期,在國內融資渠道受阻的情況下尋找外海資金,1月份已經有超過15家企業發布海外融資計劃或意向計劃,合計總融資額過500億人民幣。

　　節后成交明顯下降 為近半年最低水平

　　春節長假后第一周,一線四大城市房地產成交面積28.92萬平米,環比增680%,廣發證券跟蹤的部分二線城市房地產成交面積142.63萬平米,環比增長246%。節后一線城市樓市成交并未恢復到正常的成交水平,與去年春節后一周相比,成交面積同比下降47%。二線城市,成交同比下降27%。成交規模與節前相比均有所萎縮。

　　分區域來看,重點地區的成交量均未達到年前水平,在中心一線城市的影響下,成交指數為近半年正常交易周的最低水平。中部地區成交較弱,但其他地區如西南和東北地區的成交回到了年前水平。

　　全國的樓市庫存水平逐漸保持平穩,春節前后是傳統的淡季,環比變化反應了當前市場情緒不高,開發商的推盤在淡季也有所減少。大部分A股龍頭企業在今年一季度推盤量都不會太大,銷售以過去存貨的去化為主,全國庫存水平小幅上升,上海庫存整體略有下降,北京在底部維持平穩狀態。目前推貨與銷售均處于淡季水平,供需兩端的消極表現使整體延續了13年4季度的高庫存狀態,短期房價壓力較小。

　　2014年，在按揭方面很難再次出現之前折扣的狀況;銷售方面,全國銷售增速趨緩是比較一致的觀點,下半年推貨水平將會明顯高于上半年,主流公司銷售增速約20%;政策方面,換屆政府帶來了新的變化,未來市場在房地產行業中的作用將會進一步提升,新的住房保障體系仍需要時間去建立,共有產權房的規模在短期不會擴張得太快;房價方面,地價仍然是房價最有利的支撐,而下半年短期供給端的加強將為房價帶來一定的壓力。

　　北京高價房限售令松動 兩會房企議題預測

　　兩會召開在即，雖然企業的資金面偏緊，成交量下降，但地產的股市卻開始出現好轉。從近五年我國兩會期間的地產股表現看,兩會召開的三月份,地產股有3次絕對收益率為正，同時地產股有3次跑贏滬深300。兩會召開前一個月,地產股有4次跑贏滬深300,只有2013年兩會前是跑輸滬深300。而兩會結束后一個月,地產股有3次跑贏滬深300,2次跑輸滬深300。

　　北京高價房限售令松動。去年10月份開始,北京市一直執行4萬元/平方米房屋預售禁令,即預售均價超過4萬元/平方米的樓盤暫不發給預售許可證。這影響了北京約30個項目。但在2014年1月4萬元/平方米預售禁令正式開解,北京市住建委發放了2014年首批3個住宅項目預售許可證,其中泰禾北京院子和紫辰院,預售價格均在60000元/平方米以上。綠地中心更是接近了每平米10萬元,這對短期房價在數據上的控制更為不利。

　　依據此前市場的情況,對此次兩會可能涉及的房地產相關主題進行梳理,主要可能包括:土地集約化使用問題、絲綢之路、大自貿區、環保和新能源、國企改革、環首都經濟圈建設和養老等七方面。

　　社會融資總量同比略增 宏觀流動性回落

　　2月15日,人民銀行發布《2014年1月份金融統計數據報告》。1月份新增人民幣貸款13200億元;人民幣存款減少9402億元。這說明了社會融資總量同比略增,新增信貸占比穩定。2014年新增信貸同比多增可以預計,全年社會融資供給主要受銀行表外融資、直接融資影響。監管當局在規范影子銀行的力度和進程將對全年社會融資供給產生重要影響。

　　1月份新增社會融資總量2.58萬億,同比多增399億元,信貸占比51%,與上月持平。1月份新增貸款13200億元,占新增社會融資總量的51.2%。從新增構成看,1月份貸款同比多增2469億、委托貸款同比多增1904億,是促使新增社會融資總量同比多增的主要構成;1月份企業債券凈融資同比少增1917億、信托貸款同比少增1040億,是負向拉低同比多增的兩大因素。

　　新增貸款符合預期,信貸投放累積效應突出。1月份的信貸數據與2013年12月份的信貸投放密切相關,在12月份央行嚴控信貸規模后,銀行在1月份將前期積累的項目進行投放,帶動信貸、企業貸款及企業中長期貸款的快速上升,也使銀行不得不壓降票據融資,控制貸款規模。