記者 毛思倩 攝

    新年伊始，地產股遭到當頭一棒。A股市場地產板塊迎來了連續16個交易日的下跌。但有目共睹的是2013年房地產行業“漲”聲一片。
　　業內人士認為，地產股的走勢，代表了市場對于未來房價和房企運營情況的預期，而地產股的跌跌不休也正是顯示出，在宏觀政策不明朗的背景下，市場人士對未來的房地產并不看好。

　　營銷利潤雙升　股價暴跌

　　2013年房地產行業業績不斷被刷新。價格方面，百城價格指數環比連續19個月上漲，全年累計上漲11.44%，同比連續13個月上漲，漲幅擴大至11.51%，十大城市漲幅明顯高于百城平均水平，北京、廣州、深圳漲幅同比紛紛超20%。成交方面，據統計局公布數據顯示，去年1-11月，全國商品房銷售金額69946億元，同比增長31%，而50強房企銷售總額達到21355億元，同比增長36%，增幅超過全國水平。
　　但與全行業傲人業績不同的是，證券市場中，地產股的表現卻不盡如人意，跑輸大盤8個百分點，“招保萬金”四大房企股價無一例外全年負增長，與企業銷售業績形成了鮮明對比。
　　地產龍頭萬科最新銷售業績顯示，2013全年，萬科累計實現銷售面積1489.9萬平方米，銷售金額1709.4億元，同比分別增長15.0%和21.0%，銷售金額再度刷新行業紀錄，但其2013年股價跌幅達19.37%。保利地產以同比增長34%的923.3億的銷售業績提交2013年的答卷，但其股價在2013年跌幅卻高達38.2%。招商、金地同樣如此，跌幅分別達29.75%和3.68%。
　　然而跌勢似乎并未結束。業內人士表示，資本市場對房企的業績并不買賬。地產股的走勢不僅是房地產上市公司當季業績的體現，更代表了市場投資者對于未來房價和房企運營情況的預期。例如，2012年雖然房地產市場并不好，但股市房地產版塊卻大幅上揚，而2013年房地產市場雖然暴漲，房地產上市公司卻迎來了“逆向指標”。
　　的確，以2012年12月15日至2013年1月15日為節選，房地產(申萬)指數累計拉出11根陽線，整體上漲9.49%；與其對應的2013年12月15日至2014年1月15日，房地產(申萬)指數則大幅下挫13.25%。
　　上述人士表示，目前市場長短期悲觀情緒疊加，長期擔憂的是行業大周期拐點到來，短期擔心2014年需求不振以及高地價對盈利擠壓。在長效機制等調控收緊預期下，2014年房地產行業可能降溫。

　　長效機制、資金緊張壓迫房價預期

　　事實上，宏觀調控、資金收緊等影響房地產行業走向的要素變量已有跡可尋，房企也在提前應對。宏觀政策方面，由于限貸限購等行政手段多次運用后不見效果，不動產登記、房產稅等房地產調控長效機制在2014年出臺的預期加強。
　　近日，在2014年全國國土資源工作會上，國土資源部副部長徐德明表示，國土部將盡快協調有關部門，建立部際聯席會議制度，加快組建不動產登記局并出臺不動產統一登記條例，為全面開展不動產統一登記提供法規依據。
　　此外，對房地產市場起決定性作用的資金面也面臨著退出QE3、貸款收緊等重要變數。也正因為此，僅2014年新年首周，就有超10家房企未雨綢繆，發布海外融資計劃，以備不時之需。
　　1月6日，恒基兆業公布，公司一間全資附屬公司作為借款人與一組銀團訂立一份定期及循環信貸協議。據此，恒基兆業地產將獲得最多138億港元的4年期信貸、5年期信貸以及循環信貸。
　　1月7日廣州富力地產股份有限公司發布公告稱，發行人兆運有限公司將發行2019年到期的10億美元8.5%優先票據。佳兆業集團控股有限公司發布公告表示，額外發行于2018年到期之2.5億美元8.875厘優先票據。
　　1月9日，有報道稱，龍湖地產有限公司正在尋求一筆30億港元(合3.87億美元)的5年期貸款。
　　1月10日，勒泰控股宣布，完成發行本金額為5.50億港元、于2017年到期的可換股債券。中國奧園地產集團股份有限公司發布公告，公司及附屬公司擔保人與瑞銀、農銀國際及海通國際就發行于2019年到期之3億美元11.25%優先票據訂立購買協議。合景泰富地產公布了20億港元(2.58億美元)3年分期償付貸款案具體情況，利率為較Hibor或Libor加碼429個基點，貸款平均年限約為2.55年。五洲國際額外發行于2018年到期之1億美元13.75%優先票據。
　　對此，中原地產市場總監張大偉表示，新年伊始，已有超10家房企發布融資額超300億人民幣的海外融資計劃或意向計劃。
　　張大偉認為，雖然2013年度房企銷售樂觀，但是QE3退出、土地價值不斷上升、競爭白熱化的背景下，國內資金面全年趨緊已經成為定局，因此，各家房企比往年更關注資金。

　　“面粉”漲價蠶食房企利潤

　　此外，隨著土地成本的不斷提升，房企利潤不斷被分食。中原地產研究中心最新數據顯示，截至目前，一線城市土地出讓金同比集體暴漲，北上廣深4大城市2013年合計土地出讓金達5014億元，相比2012年全年的2005億元，上漲幅度達到150%，上海更是創造單一城市2000億元的年度土地出讓金歷史紀錄。
　　而上市房企財報則顯示，2013年前三季度，132家房企實現營業收入3954億元，同比上漲36.9%。凈利潤達到443億元，同比上漲24.6%。但2013年第三季度的凈利潤率僅為9.1%。
　　鏈家地產市場研究部張旭表示，從2013年前三季度營業收入和凈利潤的漲幅來看，凈利潤漲幅遠低于營業收入，房企的增收并未帶來凈利潤的同比變化。
　　也正因為此，在“面粉”不斷上漲的背景下，利潤攤薄成為房地產行業發展現狀。
　　業內人士表示，2013年至今的地產股走勢代表了市場對2014年房價和房企運營情況的預期。而2014年年初市場溫度的悄然下降，不知是早春前的短暫寒流，還是預示著一個漫長冬季的開始——這些都得由時間去印證。