地產大腕、“預測帝”任志強日前表示，要不了幾年，北京四環附近的房價將達到10萬元/平方米。其實，記者走訪發現，目前北京四環沿線的部分區域，房價已接近10萬元/平方米。之所以這么高，因為三個字：學區房。

    11平米的平房，230萬元

    從地產營銷等角度看，學區房一般指的是重點小學片內的房產。

    根據北京市相關教育政策，北京的小學生入學實行就近劃片入學，每所小學只招收周邊特定區域的學生。對于許多重點小學而言，只有戶口在其劃定的特定區域的學生才能就讀。而通過買房將戶口落在這一區域，就成了很多家長的選擇。

    近年來，北京各重點小學附近的學區房價格一路水漲船高。

    今年上半年，北京北四環外五道口華清嘉園的一套學區房掛牌價高達10萬元/平方米，因此被戲稱為“宇宙中心”。

    一家中介置業顧問告訴《中國經濟周刊》：華清嘉園一帶的學區房，帶有重點小學—中關村二小學區的名額，以小戶型為主，面積大都在37~60平方米，價格多在6萬元~8萬元/平方米，部分房源的價格甚至超過9萬元/平方米。

    而就在華清嘉園小區，不是學區房的一套房子，面積為200平方米，價格卻只有47500元/平方米。

    不過，與北京市核心城區的學區房相比，華清嘉園學區房的價格不過“小巫見大巫”。

    位于北京市二環內、西城區文昌胡同的一套11平方米的平房，只是簡單裝修，但價格高至230萬元，單價為20萬元/平方米。銷售人員向《中國經濟周刊》表示，該房源是北京實驗二小學區房。另一套15平方米的平房，總價為250多萬元，17萬元/平方米。

    記者了解到，目前在北京重點小學資源集中的區域，已經形成了幾個頗具規模的熱點學區房板塊，如中關村地區，包括中關村、學院路以及萬柳；東城東四板塊；西城的平安里板塊；朝陽區朝陽門板塊等。

    上半年學區房價格最高漲幅達53%

    鏈家地產分析師張旭向《中國經濟周刊》表示，與2012年相比，2013年以來北京城六區學區房與非學區房的價格差在逐漸拉大，學區房價格出現明顯上揚。

    鏈家地產監測了北京城六區近1000個學區房樓盤，其中包括490余個重點小學劃片內的樓盤與500余個普通非重點小學劃片內的樓盤。張旭說，截至今年8月，監測的重點小學劃片內的490余個樓盤的成交均價是49000多元/平方米，而今年一季度成交均價是45000元/平方米，僅僅半年的時間，重點小學劃片內的學區房房價就上漲了近10%。

    據北京市房地產交易管理網等數據統計顯示，今年北京商品房成交均價只有2萬元/平方米，這就意味著，鏈家地產統計的重點小學劃片內的490余個樓盤的成交均價是北京商品房成交均價的2倍多。

    而21世紀不動產監測顯示，很多重點小學附近的學區房價格在5萬元/平方米以上，其中，很多房源價格都超過7萬元/平方米。與去年同期相比，今年上半年這些二手房的掛牌均價均大幅上漲。其中漲幅最大的，是海淀區鄰近中關村小學的東王莊小區，達到53%。

    張旭告訴《中國經濟周刊》，今年學區房價格上揚一定程度上是受到了成交結構的影響。今年北京房地產調控“國五條”細則出臺后，“滿五年+唯一”的免所得稅房源成為二手房市場的“香餑餑”。這些房源價格在今年的二手房市場帶頭上漲，其中帶重點小學名額的二手房更是漲幅巨大，最終形成了部分學區房沖擊10萬元/平方米的局面。