近期，瑞銀在上海設立中國首只投資于公租房并持有其所有權的投資基金，雖然仍然面臨部分政策障礙，但仍被市場人士認為或會成為我國首只房地產信托投資基金(REITs)。
　　業內人士指出，在房地產增加直接融資比例的金融趨勢下，我國推出REITs是大勢所趨，但可能會是有條件地放開。
　　8月15日，瑞銀透露其將在上海設立投資于公租房的投資基金，當監管允許及條件成熟時，轉換為REITs，在國內公開上市。
　　據了解，REITs是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的信托基金。其與我國信托純粹屬于私募性質所不同的是，國際意義上的REITs在性質上等同于基金，少數屬于私募，但絕大多數屬于公募。REITs既可以封閉運行，也可以上市交易流通，類似于我國的開放式基金與封閉式基金。REITs收益主要來源于租金收入和房地產升值，另外收益的大部分將用于發放分紅，與股市、債市的相關性較低。
　　“REITs在國外已有很穩定的產品，而國內由于受稅收、過戶登記、退出機制不完善等問題的影響一直未實行。”一家資產管理公司董事對《經濟參考報》記者指出。
　　住建部政策研究中心秦虹此前在博鰲房地產論壇上表示，REITs已經成為中國直接融資最急缺的部分。因此，這方面“政策肯定會開道”，目前有房企在小范圍進行繞道嘗試。
　　的確，目前在REITs領域有所嘗試的皆繞道海外。繼凱德置地在新加坡發行多只商業地產REITs及越秀房托在港嘗試后，內地企業在酒店REITs方面的資本運作較為積極，如綠地集團與各類國際酒店集團的資產置換、花樣年與外資機構籌備酒店信托基金等。
　　“持有型物業需要長期資金投入，在此背景下，資產證券化的創新沖動和企業的熱情相對較高，”秦虹認為。她指出，在政府鼓勵房地產增加直接融資比例的金融形勢下，我國推出REITs是大勢所趨。
　　事實上，此前中國房地產協會金融專業委員會《中國房地產金融白皮書》(以下簡稱“白皮書”)中就指出，目前我國房地產金融市場直接融資渠道并不順暢，存在成本偏高、融資渠道單一、創新工具稀缺和海外基金與國內企業對接不暢等問題。因此專家認為，從發展前景來看，房地產抵押債權證券化與房地產信托投資基金是大勢所趨，是房地產金融發展的大方向。
　　中房集團理事長、幸福人壽監事會主席、匯力基金董事長孟曉蘇指出，在我國公共資金缺乏，地方債務水平高、還債壓力大的背景下，REITs參與公共資產可化解地方債，還可較好解地方公共財政資金緊缺的燃眉之急。
　　“香港利用地下公共停車場項目發行了第一只REITs，拿回500多億資金，而收益率則交給了社會。美國的REITs涉及內容更為廣泛，甚至把監獄當保障房，政府不僅拿回了建監獄的錢，解決了政府債務的問題，只需每年付7%-8%的利息。”孟曉蘇指出，我國有大量的租賃房和公共投資，REITs是最好的工具，不光是租賃房，政府大量公共資產都可以通過REITs實現證券化，每年有7-8%的收益率，還可以免稅，不僅解決了保障性住房資金難題，還為我國居民提供了投資渠道。此外，在城鎮化的背景下，公共資產的投入力度加大，如果僅靠政府出資或靠政府購買服務，政府層面將面臨更大的資金壓力。
　　“我認為現在REITs在中國只差臨門一腳。”孟曉蘇指出，如果REITs可以實行，一方面，地方政府可以恢復資金能力，另一方面，這類良性資產入市，也可以增加保險、公積金等大量社會資金增收渠道，加大資金流動性，促使我國經濟回暖。
　　中國房地產協會副會長朱中一指出，現階段我國房地產融資過分依賴外部融資平臺，“由于融資渠道狹窄，以及基金募集的法律限制，房地產私募基金依托外部渠道，如商業銀行的私人理財部、理財機構和信托公司等平臺完成募資成為一種較為理性的途徑。但是，這些平臺自身的局限性，限制了房地產私募基金做大規模的可能。”
　　以信托為例，目前募資對象從地域上的分布來看，主要集中在東南沿海經濟發達地區和其他個別地區富有區域的私營企業業主。同時，法律上對集合信托計劃在人數、信托合同數量上的限制，基本消除了擴大融資規模的可能性。
　　“融資渠道的匱乏并不難理解。”朱中一表示，在私募的法律地位沒有得到非常明確的確認之前，私募做大的可能性極小。同時，我國金融業由銀行壟斷的格局在未來相對較長的一段時間內仍將持續，以發展的眼光來看，實現融資方式、資金來源的多元化仍需時日。
　　因此，朱中一指出，放開RIETs可以吸收高質量的社會閑散資金，如社會養老保險基金在內的社會保障基金，實現投融資方向的創新以及融資渠道的整合提升。“我國的社會保障基金規模巨大，需要拓寬保值、增值的渠道，與資金需求規模大、周期長的房地產開發項目具有很強的互補性。如果引入優質的社保基金，房地產企業既可以實現融資目的，還可以分散自身的風險。”
　　“但值得注意的是，RIETs不會完全放開，我國會有條件逐步放開REITs項目種類。”朱中一透露，涉及保障房、公租房等社會保障類的REITs將會優先放開。
　　瑞銀環球資產管理中國、國投瑞銀基金2012年初就曾與北京市簽署公租房股權投資基金項目備忘錄，試點發行房地產信托基金。后來各方陸續透露的方案細節顯示，該產品預計涉及北京朝陽區4-5個公租房項目，投資收益為6%左右，但截至目前還沒有下文。瑞銀相關人士對此不予置評。