經適房上市流動，是能平抑房價，還是讓套利合法化
    杭州出臺經適房交易規則引發爭議

　　歷經14年后，對關注已久的經濟適用房上市交易，杭州終于給了明確的說法。
　　杭州市政府日前正式公布了《關于規范杭州市區經濟適用住房上市交易和回購管理的實施意見》（下稱《意見》），宣布從9月12日起，符合條件的經濟適用住房將可以根據相關政策上市交易或者回購。

　　增值收益55%歸政府

　　《意見》明確，符合簽訂購房合同（含預售合同）之日起滿5年，并補交土地收益等價款，取得完全產權的經濟適用房可通過買賣、贈予等方式處置該住房。但同時規定，增值收益的55%，歸政府所有。
　　《意見》規定，在2004年9月1日之前簽訂購房合同（含預售合同）的，上市交易時按照《杭州市區經濟適用住房上市交易計繳土地出讓金等相關費用辦法》的規定標準計算相應費用。
　　2004年9月1日后購買的經濟適用房，交易時須按照屆時公布的評估價與當初購買價差價的55%，向政府繳納土地收益等價款。
　　據介紹，將2004年9月1日作為土地收益等價款繳納比例的分界點，是基于杭州經濟適用房的歷史沿革。據了解，杭州從正式建立經濟適用住房制度至今14年，其間隨著國家住房政策的調整，經歷了從微利普通住房、微利商品房、政策性商品房，到購房人擁有有限產權的政策性住房的過程。“正是因為經濟適用住房的性質在不斷調整，所以在制定政策中對利益進行了政策修正，體現了尊重歷史沿革、兼顧相對公平的思路。”杭州市住房保障和房產管理局負責人說。
　　除上市交易，《意見》明確，未滿5年的經適房流轉，因各種原因確需轉讓的，可向住房保障管理部門申請回購。《意見》施行后，購買經濟適用住房的家庭，在5年內通過購置、繼承、受贈等方式獲得其他住房，不再符合經濟適用住房保障條件的，已購經濟適用住房應由住房保障和房產管理部門按規定回購。滿5年后通過購置、繼承、受贈等方式獲得其他住房，不再符合經濟適用住房保障條件的，已購經濟適用住房可由住房保障管理部門按規定回購，或補交土地收益等價款后取得完全產權。
　　《意見》還規定了對經濟適用住房內部循環及申請回購的條件和辦理流程。內部循環是指經濟適用住房購房人在簽訂購房合同（含預售合同）之日起滿3年后，可將該住房買賣或贈予符合經濟適用住房申請條件，并已按規定辦理申購資格審核手續的家庭，但是買賣總價最高不得超過原購買總價等。

　　政策對樓市影響多大

　　《意見》出臺后，迅速引起各界關注。有人認為，允許經濟適用房上市交易，促進存量增加，可以起到平抑房價作用。但也有人認為，經濟適用房上市交易，只是讓購房者多了選擇的余地，對樓市影響有限。
　　相關統計數據顯示，從1999年出臺經濟適用房政策至今，杭州經濟適用房總量已有7萬多套，主要分布在丁橋、九堡、下沙和三墩等區域，這些經濟適用房與市場商品房售價的差距，最大的已達每平方米1.7萬元。
　　房產業內人士孫軍認為，允許經適房上市交易，可以滿足部分經適房業主置業升級需求，以及一部分人因自身情況變化而轉手、轉讓經適房的需要，無形中增加了市場的供應量，這將給二手房市場帶來較大影響，并對二手房價產生一定的沖擊。
　　而同樣從事房產經營的王向林表示，政策出臺后，經濟適用房上市交易的價格并不會低于普通商品房，因此也未必會對市場價格帶來太大影響，短期內也不可能起到平抑市場價格的作用。
　　“2004年9月1日前后購買的經濟適用房上市交易，需補交的費用有所區別，特別是之后需要上交交易增值收益的55%，這是一筆不小的費用。”一房產中介門店經理說，政策出臺后，他們專門到周邊回訪，與經濟適用房業主溝通，多數覺得補交差額的55%太多，多抱著觀望態度，房東賣房積極性并不會太高。
　　另一中介從業人員沈建華也判斷，2004年9月1日后的房源補交費用較高，估計以后拿出來賣的房子并不會太多。
　　不少中介認為，政策畢竟使經濟適用房流動起來了，讓愿意繳納較多費用的房主有了改善住房的可能性，但就算2004年9月1日前的經濟適用房，上市也通常會是市場價，二手房市場的交易會有所改變，政策對樓市的影響有待市場檢驗。

　　非議：讓套利方式合法化

　　經濟適用房是指已經列入國家計劃，由城市政府組織房地產開發企業或者集資建房單位建造，以微利價向城鎮中低收入家庭出售的住房。
　　由于經濟適用房具有一定的保障性質，因此其土地出讓金一般低于商品房，其銷售價格也因此低于商品房很多，目的是為了給中低收入困難家庭提供限定標準、限定價格或租金的住房，逐步改善其居住條件與生活質量。
　　也因此，雖然允許經濟適用房上市交易的，杭州不是第一家，但仍引起不少人的非議。他們認為，允許上市交易，其實相當于承認了經適房可以被用于套利，這有違經濟適用房的政策初衷。
　　按照杭州《意見》，增值部分的55%歸政府，但剩下的還有45%歸于個人。在非議者看來，經適房與商品房之間的價差，其實都來自其建設、配售等一系列政策和制度設計，即來自公共補貼，允許經濟適用房上市交易，則意味著公共利益可以向個人轉移，也即實際上讓套利方式合法化、公開化。
　　他們認為，讓經濟適用房流動起來，真正發揮作用，用來降低房價或解決居住問題，最合理的辦法是政府回購，既保障了部分住戶改善需求的權利，也防止經濟適用房的“隨行就市”。
　　而在不少人看來，經濟適用房入市且差價55%歸政府，將有可能更大地刺激地方政府大力發展房地產的欲望，經濟適用房上市交易是政府又一個套現獲利的賺錢工具。
　　有人對此評論道，“允許經濟適用房上市交易，轉讓與出售，變身商品房，政府成為最大獲利者。特別是在一些地方政府依賴土地財政，頻頻與民爭利的情況下，收取巨額買賣差價，政府難脫與民爭利之嫌。”