完善住房保障制度設計

　　推行住房保障，逐步滿足無力通過市場解決自身住房問題的居民的基本需求，是一項長期的任務。為了推動住房保障可持續發展，實現保障房科學建設、公平分配、合理使用、有序管理，需要加強頂層設計，完善住房保障法律制度。

　　明確住房保障的政策目標

　　保障對象應當是住房困難群眾。住房保障屬于國民收入再分配范疇，具有滿足困難群眾基本住房需求、增加住房供應、調節收入分配等功能，但首要目標是幫助困難群眾解決基本住房問題。確定住房保障對象，首要條件是家庭住房是否困難。同時，根據經濟狀況確定保障程度，實行分層保障。劃定家庭收入和財產線，其政策含義應該是：線上的家庭具有通過市場獲得適當住房的能力。
　　住房保障只滿足基本住房需求。住房保障應當體現“保基本”，滿足符合健康、文明標準的基本住房需求，而不是滿足舒適型需求。把保障房定位在只滿足基本需求，可引導收入條件改善、具有一定住房支付能力的居民為追求舒適而自動退出。
　　住房保障實行輪候制度。根據住房困難群眾的數量、政府財力等因素，公布合理的輪候期。對符合條件的申請人，應當在輪候期內提供住房保障，以穩定社會預期。在保障房資源不足的情況下，按照申請人住房困難程度、困難持續時間、經濟狀況等因素綜合排序，優先安排更困難的家庭。這樣，既有利于形成地方政府自我約束機制，積極推進保障房建設；又能激勵一些雖符合住房保障條件但有一定經濟能力、輪候順序靠后的家庭，通過辛勤勞動自我解決住房問題。

　　因地制宜確定住房保障方式

　　住房保障既可以采用貨幣補貼，也可以提供住房實物。貨幣補貼方式，即期成本較低、操作方便、相對容易退出，但前提條件是住房租賃市場供應充分。從國外情況看，住房套戶比(成套住房與家庭戶數之比)達到1.1∶1后，住房供求關系基本均衡，一部分富余房源可用于出租。我國目前住房套戶比只有0.81∶1，尚不具備以住房租賃補貼為主實施住房保障的條件。
　　住房實物保障可采取購置型和租賃型兩種形式。購置型保障房以優惠政策引導社會投資，通過出售實現資金平衡，公共財政不直接投入，有利于調動保障對象的積極性。租賃型保障房一次性投資大，即期財政投入要求高，后續管理和維修養護責任重。這兩種形式對加快解決群眾住房困難都是必要的。
　　在一定條件下，租賃型保障房和購置型保障房可以轉換。租賃型保障房租戶住滿一定年限，仍然符合住房保障條件且愿意購房的，應當允許其購買承租住房的部分產權。這樣既能滿足部分租戶的購買意愿，又能回收資金投入新的保障房建設。但這需要建立在購置型保障房收益調節機制比較完善的基礎上。

　　探索建立新型住房保障運行機制

　　合理制定租賃型保障房租金政策，促進市場化運營。綜合考慮當地住房市場租金、租戶支付能力等因素，實行“市場租金、租金補貼、租補分離”，即按照略低于市場價格的水平確定租金標準，根據租戶的收入水平梯度式地給予租金補貼或租金減免。對收入較低的，補貼較多；對收入較高的，補貼較少或者不補貼。
　　完善購置型保障房收益調節機制，避免政策性補貼不合理地轉化為個人財富。購置型保障房實行共有產權，以同地段、同品質普通商品住房市場價格(扣減一定的開發利潤)作為參照，購買價款占市場價格的比例為購房人產權份額，其余為政府產權份額。購買人上市轉讓所得按產權份額分配，政府優先購買。這樣，政府可以全部或部分回收原來的隱性投入，購買者只回收原購房出資及少量增值收益，以消除可能存在的牟利空間。

　　處理好政府責任與社會參與的關系

　　提供住房保障是政府的責任，但不等于保障房從投資建設到運營管理政府都必須親力親為。大規模推進保障房建設，尤其是租賃型保障房建設，資金投入規模大、回收期長、收益低甚至無收益，完全依靠公共支出難以為繼，需要動員社會力量。保障房投資、建設、運營和管理等都可以引導市場主體來完成，政府給予必要的政策支持。

　　完善住房保障的退出機制

　　住房保障對象的實際住房條件及經濟狀況是變動的，當其住房或經濟狀況不再符合保障條件時應當退出。對租賃型保障房，當租戶有了其他合適住房時，應當騰退保障房；租戶經濟狀況不再符合規定條件，但無其他合適住房的，可以允許其繼續租住，但應減少乃至停止租金補貼；租戶有購買意愿的，應允許其按照購置型保障房的政策購買所租住房。購置型保障房的退出，可通過調節上市交易收益或購買政府的產權份額等方式實現。

　　(作者分別為住房城鄉建設部住房保障司司長、政策研究中心副主任)