轟動的“張金鳳案”后，中介機(jī)構(gòu)為賺錢故意規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)等行為廣受社會的關(guān)注和批評。昨日，市住建委聯(lián)合市發(fā)改委等三部門公布了《北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》（征求意見稿），明確中介機(jī)構(gòu)及業(yè)務(wù)人員，不得從事“吃差價(jià)”、協(xié)助避稅、騷擾當(dāng)事人、隱瞞房屋信息等20項(xiàng)行為。公眾可在本月24日前，將書面意見和建議反饋至市住建委。
亮點(diǎn)1
“吃差價(jià)”不被允許
原文
禁止對交易當(dāng)事人隱瞞真實(shí)的房屋交易信息，采取低價(jià)收進(jìn)高價(jià)賣（租）出房屋、設(shè)置房屋租賃空置期等其他方式賺取差價(jià)。原來接受當(dāng)事人委托代收代付房屋租金等費(fèi)用的中介機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)于自規(guī)定之日起停止接受新的代收代付委托。對于還在合同期內(nèi)的業(yè)務(wù)，則要主動與委托人簽訂補(bǔ)充協(xié)議，并于規(guī)定時(shí)間前將租金支付方式調(diào)整為租賃雙方自行劃轉(zhuǎn)。
解讀
“托管”不能兩頭賺
在北京的租賃市場，分為居間租賃和代理租賃兩種服務(wù)方式。其中，代理租賃就是市民熟知的房屋“托管”或者“房管房”，不僅黑中介在做，一些大中介也有“托管”房源。
“房管房，是中介賺錢的大頭。”一位從事經(jīng)紀(jì)人行業(yè)的業(yè)內(nèi)人士介紹，按照市場慣例，中介機(jī)構(gòu)在從業(yè)主手中收取房源時(shí)，通常會簽訂1到2年的租賃合同，并且要求業(yè)主提供2個(gè)月的空置期，空置期內(nèi)免除房租。接著，中介機(jī)構(gòu)再把統(tǒng)稱為“房管房”的房源，承租給租房人，不僅要收取1個(gè)月的租金做傭金費(fèi)，而且租金定價(jià)一定比和房主約定的價(jià)格要高。
“可實(shí)際上，北京的租賃房，最多15天就能完成周轉(zhuǎn)，根本不會發(fā)生空置2個(gè)月的情況。”這位人士透露，以一套兩居室為例，中介會在淡季以4000元的月租拿下代理權(quán)，轉(zhuǎn)手再以5000元的價(jià)格出租，一筆業(yè)務(wù)一年就能賺25000元。如果再打隔斷分租，利益更高。“若是真能嚴(yán)格執(zhí)行禁止‘低進(jìn)高租’的行為，房屋‘托管’業(yè)務(wù)將不再有市場。”
同時(shí)，意見稿中還特意明確，同一宗房屋租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)中租賃雙方續(xù)約的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得再次收取傭金。
亮點(diǎn)2
中介協(xié)助避稅違規(guī)
原文
禁止為交易當(dāng)事人規(guī)避房屋交易稅費(fèi)、多貸款等目的，就同一房屋簽訂不同交易價(jià)款的合同提供便利。
解讀
“陰陽合同”漏洞被堵截
北京“國五條”細(xì)則落地后，按照新政策，不滿五年、非唯一住房要按差額征收20%的個(gè)稅，這成為壓在二手房市場的一根沉重稻草。于是少交稅、甚至能不交稅，成為經(jīng)紀(jì)人爭取客戶的一項(xiàng)“重要的”附加服務(wù)。
“目前市場上提供的所謂避稅方法歸結(jié)起來不外有兩種，一種是簽訂陰陽合同，通過最低計(jì)稅價(jià)格和成交價(jià)之間的差額來達(dá)到避稅的目的；另外一種就是通過特殊的代理公司，辦理假契稅發(fā)票，將未滿五年的房源改成五年的，從而達(dá)到免稅的目的。”一位中介公司的負(fù)責(zé)人對記者坦言，新政執(zhí)行后，免稅房源成了大家爭搶的“香餑餑”，一些私下的逃避稅款的利益鏈條也應(yīng)運(yùn)而生。
對此，市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，將對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的違法違規(guī)行為實(shí)行動態(tài)管理；同時(shí)與工商等相關(guān)部門建立聯(lián)席會議制度與信息共享制度。對于違規(guī)協(xié)助辦理避稅的中介機(jī)構(gòu)或業(yè)務(wù)人員，按照有關(guān)法律法規(guī)及行政規(guī)章予以處理。
按照住建部的相關(guān)規(guī)定，協(xié)助避稅一旦被發(fā)現(xiàn)，將由縣級以上地方人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門責(zé)令限期改正，記入信用檔案；對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員處以1萬元罰款；對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，暫停網(wǎng)上簽約資格，處以3萬元罰款。
亮點(diǎn)3
完成服務(wù)方可收傭金
原文
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)完成房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同約定的事項(xiàng)，或者服務(wù)達(dá)到房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同約定標(biāo)準(zhǔn)的，方可向委托人收取傭金。兩家或者兩家以上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)合作開展同一宗房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的，只能按照一宗業(yè)務(wù)收取傭金。
解讀
傭金有望“事后收取”
“張金鳳”案中，9位受騙業(yè)主支付了傭金費(fèi)后，卻收不到剩余的房屋尾款，去找經(jīng)紀(jì)人，經(jīng)紀(jì)人也是推脫找不到買家張金鳳。
實(shí)際上，在目前北京的二手房市場，買賣雙方在確定購房意向、交納定金的同時(shí)，買房人就得向中介支付傭金，已是一項(xiàng)不成文的規(guī)定。以一套200萬元的房屋為例，傭金費(fèi)加上代書費(fèi)、貸款服務(wù)費(fèi)等，各種名目下來，購房人多數(shù)都要交納總房款的2.7%給中介機(jī)構(gòu)。然而，一旦交易過程中發(fā)生“意外”，不能完成購房過程，這錢也就白交了。
不僅如此，還有很多中介公司在收了中介費(fèi)后，并不能夠提供相應(yīng)的服務(wù)，也屢受詬病。一個(gè)月前剛買了房的張女士就向記者反映，交完傭金后，她不論是辦理物業(yè)交接，還是有線電視戶名更改，經(jīng)紀(jì)人均是愛理不理，“打三個(gè)電話才能動一下。”
按照征求意見稿的規(guī)定，中介完成房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同約定事項(xiàng)后方可向委托人收取傭金，中介費(fèi)也就有望從“事前收取”變?yōu)椤笆潞笫杖 薄?/P>
亮點(diǎn)4
不得打電話騷擾他人
原文
未經(jīng)委托，不得采取撥打電話、發(fā)送信息、上門洽談等方式騷擾他人并造成當(dāng)事人投訴；不得泄露或者不當(dāng)使用委托人的個(gè)人信息或者商業(yè)秘密，謀取不正當(dāng)利益。
解讀
禁止騷擾易定難管
“女士，您好，請問您華僑城的房子還考慮出租么？”“先生，您好，東四環(huán)的二手房，您還考慮么？”“小姐，您好，請問您的房子打算出售么？”……幾乎每位市民都接到過類似的電話。
打電話、發(fā)短信，是中介機(jī)構(gòu)對經(jīng)紀(jì)人工作內(nèi)容的一項(xiàng)考核，卻常常令市民覺得不勝其煩。不過，對于“中介不得打電話騷擾他人”的規(guī)定，業(yè)內(nèi)人士卻覺得“難于管理”，最終只能流于形式。“一方面，這是經(jīng)紀(jì)人的考核內(nèi)容之一，考核結(jié)果直接關(guān)系著經(jīng)紀(jì)人的業(yè)績，從主觀意愿上講，經(jīng)紀(jì)人不得不打電話、發(fā)短信；另一方面，如果界定騷擾？管理部門又如何查處騷擾？恐怕很難執(zhí)行。”