在嚴厲的房地產調控政策下，國家統計局最新發布的70個大中城市住宅價格數據顯示，在2012年12月份，近八成(54個城市)的新建商品住宅(不含保障性住房)價格，出現環比上漲；同比上漲的城市也比上月增加15個，達到40個。
雖然環比價格上漲的城市中，漲幅均未超過1.2%，同比價格上漲的城市中，漲幅均未超過2.4%，但部分城市呈現的房價上漲動能，以及一些城市顯現的調控效果弱化趨勢，對2013年的房地產市場調控提出了嚴峻挑戰。
在宏觀經濟“穩中求進”的目標之下，為2013年經濟發展謀篇布局的中央經濟工作會議明確了積極推動城鎮化建設的戰略方向，盡管會議同時強調了繼續堅持房地產市場調控政策不動搖的政策基調，但在部分城市已經出現的房價上漲壓力的背景下，在嚴格的限購限貸政策“韁繩”下暫時放緩速度的房地產市場，2013年會否再度“發熱”？已然呈現上漲勢頭的房價是否會更加高漲？
盡管相關部門以及各地方政府明確限購政策不會放松，但在房產稅擴大試點面臨不確定因素，一些大城市住房需求持續增長，“一刀切”的行政調控手段精準度欠缺、“副作用”逐步暴露等情況下，2013年房地產調控站在了一個難度更高的新關口上。
前低、中升、后翹的2012
“從全國整體情況看，量價趨穩，是去年樓市最顯著的特點。這主要源于一系列調控政策改善了供需結構，房價缺乏大幅上漲的動力。”長城證券房地產行業研究員告訴記者。
一方面，購房者心態比較平穩，剛性需求和改善型需求成為市場主力。天津我愛我家二手房中介的成交數據顯示，2012年11月以來，80平方米以內的中小戶型成交比例占據整體七成以上，顯示剛性需求占據主導。置業顧問告訴本刊記者，“雖然二手房業主推出房源的意愿很強烈，但成交量卻沒有大幅上漲。有的購房者來店里看了十幾次，但始終對價位不滿意，繼續選擇觀望。”
另一方面，開發商紛紛通過“以價換量”的方式回籠資金，市場供給比較充足。記者從包頭一家房地產公司了解到，2012年下半年以來，位于鄂爾多斯的項目只賣了4套房，而且是將價格從每平方米7000多元，降到5300元左右才成交的。公司經理說，“市場需求跟不上了，優惠促銷實質上是開發商對市場預期的一種順應，或者是為了緩解資金壓力下的一種妥協。”
“整體看來，2012年國內房地產市場呈現‘前低、中升、后翹’的態勢，這是住宅交易量呈現的趨勢，價格也是這樣一個走勢。”國務院發展研究中心市場經濟研究所所長任興洲表示，“前低”主要是兩年多來的宏觀調控和房地產調控累積效應的結果。2012年一季度價格、交易量都比較低。另外，開發商以價換量很普遍，所以價格相對比較低。
六七月份以后導致價格回升的原因中，一方面剛需隨著政策的調整開始釋放，另一方面，最大的原因是宏觀經濟形勢變化，經濟下行趨勢明顯帶來宏觀調控的預調和微調，這對房地產市場產生了效應。
“保障房的投入使用也是‘穩’的因素。2012年有550多萬套投入使用；2013年600萬套開工，400萬套投入使用。這樣累計下來，保障房的供應會增加，對價格的影響也是正面的。”任興洲說。
中國房地產數據研究院執行院長陳晟認為，雖然市場整體企穩，但存在城市分化的現象。一線城市成交量上升，但供應量不足，房價存在反彈的壓力；而二三線城市供應充足，甚至出現一定的供應泡沫，不具備反彈的條件。
銀河證券董事總經理左小蕾分析認為，房價相對穩定，主要得益于調控政策。未來，房地產調控應繼續打擊投機，不能讓房地產價格反彈，政策應引導資金等資源回歸實體經濟，促使企業以技術創新贏得市場，加快經濟轉型。
調控政策長期效用呈現遞減
在房價整體平穩的背后，記者采訪發現，部分標桿地區的房價呈現連續微漲趨勢，上漲動能主要來自以下四個方面。
一是投資需求依然旺盛。
位于北京市朝陽區的某項目，2012年10月份開盤的住宅，均價達到每平方米2萬元，已經銷售一空。銷售人員告訴記者，即將開盤的售價，每平方米將上漲50～100元不等。北京中原地產研究部總監張大偉分析，在土地價格及溢價率都明顯上漲的情況下，開發商的定價也會水漲船高。展望未來一段時間，房價已經形成繼續微漲的趨勢。
業內人士分析，回顧過去十年，投資房產基本上穩賺不賠，因此，百姓還是將房地產作為抵御通脹壓力的最好手段。只要通脹預期存在，這一趨勢就難以改變。
二是調控邊際效用呈現遞減趨勢。
以南京房價變化為例，2012年9月份，房價環比漲幅達到0.694%，10月又環比上漲0.2%，11月環比上漲0.3%，該地區房價已連續上漲9個月。記者在長三角地區采訪發現，隨著調控政策的延續，限購限貸在執行中打折的現象屢見不鮮。不少房地產銷售人員表示，“只要你想買，花1萬～3萬元，就能繞過限購令”；一些銀行人士介紹，通過個人信用貸款，也能買房，只是利息高一些；而通過辦離婚證的方式，將家庭二套房“變為”首套房，獲得優惠貸款，更是業內公開的秘密。
三是房價上漲預期持續存在。
內蒙古社會科學院經濟研究所所長于光軍認為，當前房地產市場正處在政策、市場博弈的關鍵階段，不少人都認為如果宏觀經濟不樂觀，中央政府可能會放松調控政策。
銀河證券首席經濟學家潘向東認為，調控時間越長，市場對房價上漲的預期越強烈，因為市場基礎并未發生根本的改變。此外，限購政策已經實施一年多，很多小開發商受到沖擊，選擇打折銷售甚至退出。未來的房屋供給存在短缺風險，加強了市場對房價上漲的預期。
四是國外量化寬松政策的影響。
任興洲表示，美國、日本等多個發達經濟體同時出臺量化寬松政策，全球差不多有10萬億美元的流動性投入到世界的金融池子里，這會直接和間接地影響中國的流動性。中國的人民幣匯率和中國房地產市場的獲利能力，會使得熱錢更多往這里涌入，有可能對中國的房地產市場形成沖擊。
在上述因素的作用下，房價上漲動能有進一步傳導的趨勢。業內普遍認為，標桿地區的房價，具有市場風向標的作用。一旦形成房價上漲的心理預期，很快將向其他地區蔓延，房價整體上漲難以避免。搜房網發布的監測信息稱，天津2012年11月打折優惠樓盤數量為309個，環比10月份少了33個，這表明一些開發商已經開始轉變銷售策略，不再以價換量，或許是即將漲價的信號。
“精確制導”完善樓市調控體系
接受本刊記者采訪的多位專家以及市場研究人士認為，從目前政策層面傳遞的信息看，2013年以抑制投機投資性需求、保障基本供給的房地產宏觀調控方向不會改變，鑒于一些城市已經出現的調控政策長期效用遞減趨勢，建議從目標、手段和預期三個方面增加調控精準度。完善樓市調控體系，促使在積極推動城鎮化建設戰略目標下，形成合理消費預期，促進房地產市場持續健康發展。
一是調控目標更加精準。樓市調控的目的是打擊炒房行為，讓房地產市場更多地回歸居住屬性。因此，建議盡快在全國范圍推進房產稅，應該讓擁有房產越多的家庭，承擔的稅收越高。
有專家分析，房產稅改革是大勢所趨，土地財政糾偏、現有房地產稅費制度改革、建立正確的激勵制度，都需要房產稅。雖然從短期看，房地產稅將減少地方土地收入，但從長期看，普遍征收的房地產稅使地方政府擁有固定的、不隨房地產市場周期大起大落的穩定收入。
二是調控手段更加精準。市場普遍反映，限購限貸等行政調控手段，對抑制投機需求起到了很好的威懾作用，但也誤傷了一部分改善型需求。建議推出手段更為靈活、精準的市場化調控手段。
業內呼吁，房屋交易過程中，政府可根據房屋持有年限，區分自住需求和投機行為。對房屋交易越頻繁的個體，收取的稅費越高。還有學者表示，應加強對房屋交易過程中的增值收益征稅。同時，通過個人所得稅抵免等方式，降低剛性需求的稅收負擔。
三是調控預期更加精準。當前房地產仍然具有較強的投資屬性，受市場預期的影響非常大。尤其是在通脹壓力背景下，必須盡快改變房價長期上漲的心理預期，建議出臺調控的中長期規劃，明確實施效果的時間表。
于光軍建議，頂住壓力，穩定并完善現有的調控政策，給地方政府、開發商和購房者穩定、明確的調控信號。優化開發商的開發結構和銷售行為，促使房地產市場軟著陸。“一旦形成政策放松的預期，房地產泡沫會再度膨脹，不僅影響經濟結構調整的大局，未來的局面也將更難收拾。”