去年下半年，伴隨著全國(guó)樓市的回暖，溫州樓市的銷量也呈現(xiàn)大漲態(tài)勢(shì)，但對(duì)于2013年的房?jī)r(jià)，溫州地產(chǎn)界并不樂(lè)觀。
密集上市的新盤，給溫州樓市帶來(lái)了前所未有的壓力。溫州大學(xué)房地產(chǎn)研究所的數(shù)據(jù)顯示，2013年溫州市區(qū)商品房新增供應(yīng)量將近80萬(wàn)平方米，再加上去年底80多萬(wàn)平方米的庫(kù)存，市場(chǎng)供應(yīng)量高達(dá)160萬(wàn)平方米。按過(guò)去幾年溫州年均60萬(wàn)平方米的消化量來(lái)算，僅目前80多萬(wàn)平方米的庫(kù)存量就夠賣一年多。這足以與近期被冠以“鬼城”的常州相抗衡。據(jù)報(bào)道，常州全部的商品房庫(kù)存量需消化20.9個(gè)月。
剛需為主 投資客絕跡
溫州房地產(chǎn)登記中心下午營(yíng)業(yè)的時(shí)間是2點(diǎn)整，但在25日下午1點(diǎn)40分左右，辦事大廳門口就已聚滿了人。與此同時(shí)，溫州住建委房管局提供的數(shù)據(jù)顯示，2012年，溫州市區(qū)商品房銷售面積為67.88萬(wàn)平方米，銷售面積超過(guò)前兩年總和。
對(duì)于為何選擇此時(shí)購(gòu)房？在等待過(guò)戶的一位購(gòu)房人對(duì)記者表示，“購(gòu)房主要是因?yàn)樾『⒚髂暌蠈W(xué)，身邊好幾個(gè)同事朋友今年購(gòu)房，也是因?yàn)樾『⑸蠈W(xué)問(wèn)題。”
在等待的人群中，也有陪同購(gòu)房人辦理手續(xù)的地產(chǎn)中介。來(lái)自21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)和天浩置業(yè)的中介人士稱，成交量、庫(kù)存量和購(gòu)房目的，是判斷溫州樓市是否回暖的重要依據(jù)。最近溫州樓市成交雖然有所回升，但購(gòu)房目的以剛需為主，小戶型自住房、學(xué)區(qū)房是去年下半年購(gòu)房主要集中區(qū)。
“剛需為王，以價(jià)換量，撐起了整個(gè)溫州樓市。”這是朗兆（溫州）房產(chǎn)營(yíng)銷有限公司對(duì)2012年溫州樓市的特征歸納，該公司是溫州最大的房產(chǎn)營(yíng)銷公司。溫州房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)金聯(lián)鳳表示，“現(xiàn)在的溫州房地產(chǎn)市場(chǎng)，投資客幾乎絕跡。”
90平方米是溫州樓市判斷剛需的重要標(biāo)準(zhǔn)。2010年是溫州樓市瘋狂期，數(shù)據(jù)顯示，2010年，溫州市區(qū)二手房成交面積90平方米以下占比為37.4%，90平方米~144平方米占比為45.78%。而2012年前11個(gè)月溫州市區(qū)二手房交易數(shù)據(jù)顯示，90平方米以下占交易總量的51%，90平方米~144平方米占比為31.5%。此外，支撐溫州樓市成交量的幾個(gè)主力樓盤無(wú)一例外都是主推90平方米的剛需小戶型，而且在價(jià)格上大打優(yōu)惠牌。
供應(yīng)量劇增 庫(kù)存創(chuàng)新高
雖然開發(fā)商“以價(jià)換量”的策略收效不錯(cuò)，但是新盤的密集上市卻將溫州樓市的庫(kù)存推向新高。
數(shù)據(jù)顯示，截至2012年年底，溫州市區(qū)商品住宅庫(kù)存達(dá)83.67萬(wàn)平方米，共6331套，較2008年樓市低迷時(shí)的庫(kù)存量37.53萬(wàn)平方米還多了46萬(wàn)平方米，溫州樓市再現(xiàn)高庫(kù)存壓力。
如此高的庫(kù)存會(huì)對(duì)溫州樓市造成怎樣的壓力？2006年至2011年，溫州市區(qū)商品住宅銷售量共計(jì)362.05萬(wàn)平方米，年均60萬(wàn)平方米。如果以過(guò)去6年溫州住宅的平均銷售水平為標(biāo)準(zhǔn)，在其他供應(yīng)增量不變的前提下，當(dāng)前溫州市區(qū)庫(kù)存量需要1年多的時(shí)間消化。
實(shí)際上，溫州樓市的庫(kù)存壓力遠(yuǎn)不止于此。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)約10個(gè)月的開發(fā)周期，2012年出讓的9塊住宅用地，都有可能在2013年形成新的供應(yīng)量。
溫州大學(xué)房地產(chǎn)研究所的數(shù)據(jù)顯示，2013年溫州市區(qū)商品房新增供應(yīng)量將會(huì)達(dá)到近80萬(wàn)平方米，再加上80多萬(wàn)平方米的庫(kù)存，市場(chǎng)供應(yīng)量將高達(dá)160萬(wàn)平方米。
溫州大學(xué)房地產(chǎn)研究所研究員向洋認(rèn)為，2013年溫州樓市充滿很多的不確定性，市區(qū)樓市的高庫(kù)存難以消化。2012年，溫州市區(qū)樓市在氛圍較好的情況下，住宅銷售面積也只有67.68萬(wàn)平方米，如今供應(yīng)量是2012年銷售量的2.4倍，市場(chǎng)壓力之大不言而喻。