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承接2012年末成交量擴大態勢，今年1月份的前三周，一線、二線城市商品房繼續旺銷。中國指數研究院所監測的40個重點城市房地產成交量數據表明，其中絕大多數城市的樓市成交量漲幅超過100%。在此現象的背后，年初銀行個人房貸的利率下浮減少了購房者的購房成本，在一定程度上也成了刺激房市成交量攀升的推手。
近日，《經濟參考報》記者多方了解獲悉，目前，大部分銀行給予首套房個人房貸利率的最低折扣可達8.5折，9折利率則是普遍。但值得注意的是，不少銀行要求購房者所購買的樓盤開發商與該行有合作關系，方可享受折扣獲得貸款。
首套房利率最低能打八五折
銀行業內人士普遍表示，個人房貸是銀行個人信貸業務占比最大的部分，一般個貸的額度全年波動不是很大，年初相對而言會寬松一些，因此會出現較低的折扣。
《經濟參考報》記者在北京采訪了解到，工、農、中、建四大行基本上個人房貸最低折扣為8.5折，具體根據個人信用資質而定，9折則普遍可以申請到。中小股份制商業銀行的情況則有所不同，利率從8.5折到基準不一。其中，光大銀行個人房貸利率一般維持基準，沒有折扣。而民生銀行方面表示，“從2012年開始，個貸方面我們更傾向于做經營性貸款，房貸非常少，利率一般情況下為基準。”
與國內銀行相比，外資銀行年初針對個人住房貸款有較大的利率優惠。盡管前不久，有消息稱，部分外資銀行個人住房貸款利率最低能有8.1的折扣，但據了解，低至8.5折以下的折扣基本上沒有，或者非常難申請到。花旗、渣打、恒生等外資行普遍表示，8.5折為最低折扣。“就花旗而言，目前能享受到的個人房貸最低利率是8.5折，但還要看客戶購買的是期房還是現房，如果是購買的現房，申請貸款程序會相對簡單一些，而期房的話，如果開發商不是與銀行有合作關系的，申請程序就比較復雜。”花旗銀行(中國)北京分行的一位客戶經理說。
記者注意到，外資銀行對于個人房貸利率折扣也有一些具體要求。恒生銀行(中國)的客戶經理表示，目前該行最低房貸折扣為8.5折，要求貸款的客戶有固定收入，且月薪為月供的兩倍。渣打房貸8.5折的前提則是渣打銀行客戶，普通客戶的存款門檻為10萬元，高級客戶則為50萬元，且月收入在1萬元-4萬元之間，才有較大希望申請到8.5折優惠。
享折扣有條件
住房貸款利率折扣成為眾多購房者所考慮的重要因素，不少購房者會比較多家銀行利率。但據《經濟參考報》記者了解，目前大多數銀行的房貸利率折扣僅是針對購買與銀行有合作關系的開發商樓盤，如果個人自主申請貸款的話，審批會非常麻煩甚至會遭遇“不批”。
“實際上，銀行之所以要求客戶貸款的樓盤開發商必須要與銀行有合作關系，是因為開發商在銀行有土地抵押貸款，一般都是在哪個銀行做過土地抵押貸款，個人房貸也指定在哪個銀行貸，這部分收入來源也可以供開發商還該行的開發貸。”花旗銀行(中國)北京分行的一位客戶經理告訴《經濟參考報》記者。
業內專家認為，受房地產調控政策的影響，眾多房地產商資金鏈陷入困境，由此給銀行帶來的是開發貸違約的風險。如此，銀行將個人房貸的折扣與有合作關系的開發商樓盤緊密掛鉤，也就不難理解了。
中國銀行負責個人信貸業務的一位客戶經理對《經濟參考報》記者表示，“一般而言，大多數銀行都會考慮客戶需要貸款的樓盤開發商是否與該行有合作關系，如果沒有合作關系，客戶直接找銀行貸款的話，就需要到住房貸款擔保中心去申請擔保，并且擔保費用由客戶承擔，一般是6‰，而銀行對這樣的貸款批貸程序會相對麻煩一點，甚至有的銀行不太愿意給客戶做與開發商沒有合作關系的個貸。”
在大型商業銀行中，建行北京多個支行營業部的客戶經理均明確表示，建行一般只做與開發商有合作關系的個人房貸業務，利率最低可以8.5折。
對于個人房貸的審批時間，大多銀行均為3-5個工作日。在購買首套二手房方面，記者了解到，購房者在銀行的貸款利率折扣最低也能享受8.5折。因此，也有銀行的個人貸款客戶經理建議購房者可以考慮購買二手房。相對于首套一手房受開發商合作關系的限制，二手房貸款折扣門檻相對較低。一般個人房貸審批通過后，客戶自己再去做房屋過戶手續，以及到銀行進行房產抵押登記，流程全部通過后，銀行即可放款。
理財師建言還貸準則
2012年，央行對貸款利率進行了兩次調整，第一次是在6月8日，5年期以上貸款利率由7.05%調整為6.8%，調整之后不到一個月，在7月6日又進行了一次調整，5年期以上貸款利率由6.8%調整為6.55%，這意味著，2013年執行的個人住房貸款利率比2012年要低0.5個百分點。
每年年底至第二年年初都有一波提前還貸潮，但隨著利率調低，正在按揭過程中的房奴們每月的月供也將減少，這就讓本來有著提前還貸想法的購房者或許有些猶豫，究竟是否該提前還貸？
對此，有銀行理財師指出，并不是所有人都適合提前還房貸。
“目前貸款償還方式，一種是等額本息還款，當借款人還款年數已接近還款中期時，就不適合提前還貸了。因為等額本息還款方式中，借款人前期還的利息多，本金相對少。到還款中期的時候已經償還了大部分的利息，提前還款的部分則更多的是本金，提前還貸的意義不大。另一種是等額本金方式，若借款人還款期已經超過1/3，那么提前還房貸也沒有必要。這個階段，即使你提前還房貸，還的更多的是本金，顯然意義也不大。”工行的一位理財分析師說。