2013年元旦過后，海南樓市進(jìn)入血拼成本價(jià)的“白刃戰(zhàn)”。澄邁縣一個(gè)樓盤打出巨幅廣告：“驚爆價(jià)2980元/平方米！”儋州市不甘示弱，一家樓盤也推出了“2880元/平方米”的特價(jià)房。
不到3000元的單價(jià)，讓業(yè)內(nèi)人士也看不懂。“因?yàn)闊o論你怎么算賬，這個(gè)價(jià)格都要賠錢。”一位當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)商對(duì)《國際金融報(bào)》記者表示。
一時(shí)間，海南樓市再現(xiàn)泡沫的傳言開始瘋傳。1月9日，海口市住建局市場(chǎng)處處長(zhǎng)、海口市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)戴開權(quán)公開辟謠，“目前海口的商品房庫存量處在可控的合理區(qū)位，并沒有出現(xiàn)所謂的‘房地產(chǎn)泡沫’現(xiàn)象。”
海南已成候鳥樓市
“海南樓市已經(jīng)成為典型的候鳥樓市。”雅居樂地產(chǎn)海南云南區(qū)域營(yíng)銷總監(jiān)簡(jiǎn)毓萍如此評(píng)價(jià)海南樓市。簡(jiǎn)毓萍主持的雅居樂清水灣，被業(yè)內(nèi)公認(rèn)為海南高端樓盤中的風(fēng)向標(biāo)，來自東北和華北地區(qū)的客戶占據(jù)項(xiàng)目總量的逾55%，其中，來自東北三省的客戶占據(jù)25%左右，另外有30%的客戶來自以北京為核心的華北區(qū)域。
事實(shí)上，海南作為“外來型”樓市，大部分需求來自島外各地，以旅游、度假、養(yǎng)老等為目的，來自海南省房協(xié)的數(shù)據(jù)顯示，2006年、2007年和2008年，海口島外購房者比例分別達(dá)到45%。而三亞的比例更高達(dá)75%，其中，來自東北地區(qū)的購房者占28%，華北地區(qū)和華東地區(qū)均占18%，華南地區(qū)和西北地區(qū)均占14%，西南地區(qū)占7%。
與島外買房相對(duì)應(yīng)，這些業(yè)主對(duì)房產(chǎn)的使用，也呈現(xiàn)出極強(qiáng)的候鳥特征。根據(jù)中國最大的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查和服務(wù)機(jī)構(gòu)克爾瑞在2011年底作的一次大規(guī)模調(diào)查，海南省在此前3年內(nèi)交付入住的住宅，一年內(nèi)平均使用時(shí)間為一個(gè)半月。也就是說，絕大部分島外買房客，都是冬來春去的“候鳥”。
庫存10年難消化
根據(jù)海南克爾瑞公布的一份市場(chǎng)報(bào)告顯示，海南18個(gè)市縣未來3至5年，包括在售、庫存和準(zhǔn)備開發(fā)的合計(jì)潛在供應(yīng)量達(dá)到1.079億平方米。如果按照2011年海南全年房地產(chǎn)銷售面積880萬平方米計(jì)算，未來10年內(nèi)，不再增加新的樓盤立項(xiàng)，這些庫存也難以消化完畢。
需要指出的是，如果失去島外買家的支撐，這個(gè)消化周期也許還要再加10年。尤其是在中央政府不斷強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持限購等調(diào)控政策不放松的背景下，這種情況出現(xiàn)的可能性極大。
根據(jù)海南克爾瑞的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，海南樓盤庫存量最低的是三亞市，截至2012年11月底，三亞仍需要2年消化完。而其他重點(diǎn)城市如海口樓市庫存消化周期長(zhǎng)達(dá)50個(gè)月，文昌需要46個(gè)月，瓊海需要61個(gè)月，庫存最高的的陵水則需要101個(gè)月。
根據(jù)中原地產(chǎn)提供的月度報(bào)告顯示，海南全省僅2012年12月，就有超過30個(gè)全新的樓盤開始扎堆入市，準(zhǔn)備在短暫的銷售旺季中分一杯羹。
面對(duì)天量的潛在供應(yīng)和短暫的銷售旺季，以及隨時(shí)可能加碼的宏觀調(diào)控，今年海南的開發(fā)商不約而同地選擇了降價(jià)促銷，甚至血拼起價(jià)格戰(zhàn)。剛剛過去的元旦假期，陵水樂活城市開盤，公寓均價(jià)9800元/平方米，別墅均價(jià)15000元/平方米。這一價(jià)格水平，比同在清水灣區(qū)域的雅居樂清水灣等樓盤，每平方米低了數(shù)千元不等。有些別墅產(chǎn)價(jià)格每平方米最高相差了2萬元。“價(jià)格戰(zhàn)終究是傷敵一千，自損八百。好房子最終還是要靠品質(zhì)和環(huán)境取勝。”雅居樂海南營(yíng)銷總監(jiān)簡(jiǎn)毓萍如是評(píng)價(jià)。