近期，“新型城鎮(zhèn)化”已成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)。根據(jù)十八大報(bào)告精神，城鎮(zhèn)化未來將成為中國全面建設(shè)小康社會的重要載體，更是撬動內(nèi)需的最大潛力所在。快速發(fā)展的新型城鎮(zhèn)化，正在成為中國經(jīng)濟(jì)增長和社會發(fā)展的強(qiáng)大引擎，專家普遍認(rèn)為，新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略將撬動房地產(chǎn)業(yè)新一輪發(fā)展，二三線城市城鎮(zhèn)化過程所釋放出的居住需求，將成為為房地產(chǎn)行業(yè)新的增長點(diǎn)所在。
新型城鎮(zhèn)化成中央政策主軸
十八大召開后，“城鎮(zhèn)化”頻繁見諸報(bào)端。報(bào)告提出“推動工業(yè)化和城鎮(zhèn)化良性互動、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化相互協(xié)調(diào)”，“必須以改善需求結(jié)構(gòu)、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展、推進(jìn)城鎮(zhèn)化為重點(diǎn)”，這極大地提高了城鎮(zhèn)化在國家建設(shè)發(fā)展中的地位和高度。
隨后的中央經(jīng)濟(jì)工作會議將城鎮(zhèn)化定調(diào)為“我國現(xiàn)代化建設(shè)的歷史任務(wù)”，提出城鎮(zhèn)化是擴(kuò)大內(nèi)需的最大潛力所在，要圍繞提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量，因勢利導(dǎo)、趨利避害，積極引導(dǎo)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展。
國務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟(jì)研究室主任，國務(wù)院發(fā)展研究中心學(xué)術(shù)委員會副秘書長張立群對記者表示，“城鎮(zhèn)化是未來中國經(jīng)濟(jì)周期的重要抓手，是現(xiàn)代化的主線。中國現(xiàn)代化最大的潛力在于10億人以上規(guī)模的城鎮(zhèn)化，在于著眼于現(xiàn)代化遠(yuǎn)期目標(biāo)，高品質(zhì)、高水平的城鎮(zhèn)化。”
安信證券也發(fā)布研報(bào)表達(dá)了類似觀點(diǎn)，報(bào)告指出，預(yù)計(jì)新一屆政府大致會以新型城鎮(zhèn)化作為保持經(jīng)濟(jì)增長、推動各項(xiàng)改革的戰(zhàn)略發(fā)展主線。
城鎮(zhèn)化催化三線城市樓市
城鎮(zhèn)化并非首次提出的概念，而是一個(gè)跨度長、范圍廣的歷史任務(wù)。光大證券分析師告訴記者，城鎮(zhèn)化是一個(gè)系統(tǒng)工程,絕非簡單引導(dǎo)農(nóng)村人口進(jìn)入城市。“既要重視中小城市和小城鎮(zhèn)建設(shè),也要重視培育新的城市群。”
不過，不管是決策層還是業(yè)界，都需要清醒認(rèn)識到，我國區(qū)域城鎮(zhèn)化率在東西部之間、不同省份之間存在明顯的差異。相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，2011年我國城鎮(zhèn)化率為51.27%。東部地區(qū)省份城鎮(zhèn)化率較高；中部地區(qū)僅少數(shù)經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的省份，如黑龍江、湖北、內(nèi)蒙古和吉林等，城鎮(zhèn)化率超過全國平均水平；絕大多數(shù)中西部地區(qū)，城鎮(zhèn)化發(fā)展速度相對緩慢，城鎮(zhèn)數(shù)量較少，規(guī)模較小，城鎮(zhèn)化水平較低。
具體到城市而言，以北京、上海、廣州、深圳等為代表的一線城市以及杭州、武漢、西安、珠海等為代表的二線城市，房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)過十?dāng)?shù)年的發(fā)展，市場趨于成熟平穩(wěn)，供求達(dá)到平衡，增長潛力有限。與此形成鮮明對比的是，以鄂爾多斯等為代表的房地產(chǎn)市場尚不具備發(fā)展?jié)摿Γ蟛糠炙木�城市或遭過度開發(fā)，或缺乏發(fā)展?jié)摿Γ袌龉┻^于求，泡沫嚴(yán)重。
有學(xué)者預(yù)測，到2020年，中國城鎮(zhèn)化率將超過60%，中西部城鎮(zhèn)將成為未來新型城鎮(zhèn)化的主力。目前低于城鎮(zhèn)化率50%的主流三線城市包括西安、昆明、南通、重慶、福州、合肥等，這些城市的未來發(fā)展空間更大。
萬科恒大提前布局樓市“藍(lán)海”
據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，由國家發(fā)改委牽頭，財(cái)政部、國土資源部、住建部等十多個(gè)部委參與編制了《全國促進(jìn)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展規(guī)劃(2011-2020年)》。該規(guī)劃涉及全國20多個(gè)城市群、180多個(gè)地級以上城市和1萬多個(gè)城鎮(zhèn)的建設(shè)，提出將“以大城市為依托，以中小城市為重點(diǎn)，逐步形成輻射作用大的城市群，促進(jìn)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展”。
未來城鎮(zhèn)化將產(chǎn)生多少需求？這并非不可預(yù)測。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一向記者表示，進(jìn)城的人總需要有住的地方，如果按照年均一點(diǎn)幾個(gè)百分比的城鎮(zhèn)化率增長，保守估計(jì)有1000萬人進(jìn)城，以一家三口人，每家90平方米住房為例，總共需要3億平方米的住房，這還是新增的住房需求，如果再加上城鎮(zhèn)里原有人口的改善性需求和剛性需求，以及舊城改造、拆遷的量，每年這個(gè)住房需求量是很大的。“因此，只要城鎮(zhèn)化有潛力，房地產(chǎn)就有潛力。“
瑞安房地產(chǎn)發(fā)展有限公司執(zhí)行董事鄧嘉華更不諱言，“城鎮(zhèn)化會帶來很多剛性需求，這是對房地產(chǎn)企業(yè)最大的機(jī)遇。”他表示，城鎮(zhèn)化過程中，城鎮(zhèn)成為政策、資金的密集區(qū)，必然釋放大量土地，產(chǎn)生很多需求和機(jī)會，對房地產(chǎn)企業(yè)的機(jī)遇也很大，比如承擔(dān)一級二級土地開發(fā)，工業(yè)園區(qū)建設(shè)，住宅、商業(yè)配套建設(shè)等。
新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略激活剛需，進(jìn)一步撬動房地產(chǎn)市場。事實(shí)上，國內(nèi)房企巨頭已紛紛投身二三線城市市場，提前布局城鎮(zhèn)化助推下的樓市“藍(lán)海”。其中，恒大集團(tuán)作為中國最早進(jìn)行二三線城市戰(zhàn)略開發(fā)的地產(chǎn)企業(yè)，在2004年謀劃全面進(jìn)軍二線城市，之后開始前瞻性大規(guī)模進(jìn)入三線城市。2012年中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，期內(nèi)公司擁有項(xiàng)目218個(gè)，其中絕大部分為非一線城市，三線城市占大多數(shù)。此外，萬科、招商等企業(yè)負(fù)責(zé)人均表示，未來將積極補(bǔ)充三四線城市核心地段項(xiàng)目資源，關(guān)注發(fā)展?jié)摿Υ蟮男屡d城市。可以預(yù)見的是，在城鎮(zhèn)化路徑中，國內(nèi)房企在大量非傳統(tǒng)意義的中心城市的資源爭奪將更加激烈。