上一輪推動房地產行業迅猛發展的主因是城市高收入人群的投資泡沫化，而城鎮化發展過程中的地產開發主要面對的人群是農民和三線城市居民，購買力和前10年不能同日而語

　　城鎮化發展要與工業化和農村現代化結合在一起。除了配套的基礎建設外，政府還需要做產業引導，讓農民能夠適應新的就業環境和就業方式

　　自“十八大”以來，城鎮化已經成為中國各界關注的焦點。昨日，有媒體報道稱，由國家發改委主導的《促進城鎮化健康發展規劃(2011-2020年)》初稿已編制完成，規劃涉及20個左右城市群、180多個地級以上城市和1萬多個城鎮的建設。據估計，城鎮化將在未來10年拉動40萬億元的投資。
　　“推進城鎮化發展，關鍵是錢從哪里來？”12月24日，上海交通大學博士生導師、教授高汝熹在接受《國際金融報》記者采訪時表示，在城鎮化過程中，無論是農民工市民化成本還是基礎設施建設，都需要巨量資金投入，而與此相對的，則是地方政府財政收入減少、銀行借貸困難以及債務到期的幾重難關。

　　多地加速推進

　　近期，福建、江西、云南、貴州等地出臺城鎮化體系建設規劃方案，高調發布城鎮化目標，基建投資、城區規劃調整以及農村人口市民化成為地方政府推進新型城鎮化的關鍵詞。
　　其中，基建投資成為地方政府推進城鎮化發展的主要措施之一。據了解，福建近期發布推進城鎮化發展十二條措施，提出加快廈門地鐵、廈漳泉1號線以及福莆寧城際軌道交通等項目建設。江西住建廳提出“建筑業助推新型城鎮化建設”，2015年全省建筑業總產值將突破4000億元。云南日前公示《滇西南城鎮群規劃(2012－2030)》以及《滇東南城鎮群規劃(2012－2030)》，提出建設滇東輕工產業為主的沿邊城鎮群。
　　同時，推進農業轉移人口市民化、突破城鄉“二元制”戶籍制度成為新型城鎮化建設的重要內容。哈爾濱、南寧兩地政府于近日發布有關改革戶籍管理制度的政策，取消農業和非農戶籍劃分，建立城鄉統一的戶籍管理制度。
　　另外，多個地方政府也為城鎮化建設設立了目標。其中，貴州省公布的城鎮化體系規劃顯示，2015年全省城鎮人口將增加至1450萬人左右，到2020年城鎮化率達50%左右，而目前貴州的城鎮化率為35%。
　　資料顯示，中國城鎮化率按常住人口計剛過半，按戶籍人口計只有35%。與現代化國家的最低要求70%差距明顯。中國改革發展研究院院長遲福林認為，目前正是中國加快推進城鎮化進程的黃金期，如果這一時期城鄉一體化的體制改革和政策調整有重大突破，城鎮化率有可能達到60%至65%。

　　并非地產擴張

　　然而，也有業內人士擔心，圍繞城鎮化所產生的投資將主要進入房地產行業，這可能會加速房地產擴張，并重蹈過去10年房地產瘋狂的覆轍。
　　對此，上海交通大學安泰經濟與管理學院教授、戰略管理研究所副所長史占中在接受《國際金融報》記者采訪時表示，“房地產行業因城鎮化建設重演10年瘋狂的可能性不大。”
　　史占中指出，從市場角度來看，上一輪推動房地產行業迅猛發展的主因是城市高收入人群的投資泡沫化，而城鎮化發展過程中的地產開發主要面對的人群是農民和三線城市居民，購買力和前10年不能同日而語。
　　另外，近期國土部和住建部重新強調從嚴調控樓市，各種跡象表明，明年樓市調控仍將從嚴。“正因為政府看到了過去10年地產瘋狂發展后所帶來的各種負面因素，因此在城鎮化過程中會更加理性。”史占中如此強調。

　　推進仍有各種難點

　　業內人士認為，城鎮化帶來的行業利好較寬泛，除傳統市政建設、交通軌道和地下管網等行業外，節能環保、水利農機、智慧城市等與新型城鎮化建設的內容密切相關。目前，各地政府將城鎮化體系規劃編制目標設定在2020年，投資節奏上會有所控制，能夠為相關行業釋放長期利好。
　　然而，不少業內人士也認為，政府在推進城鎮化建設過程中還有不少難點需要去攻克。
　　高汝熹表示，“此前地方政府融資平臺便存在著這樣那樣的問題，如果地方政府為城鎮化融資的話，就要考慮到收益效率的問題，即為這些大量投入所借的錢，所發的債到時能否收得回來，產生效益。”
　　而史占中則認為，城鎮化發展要與工業化和農村現代化結合在一起。“用簡單的話說，城鎮化就是把生活在農村里的農民轉變成生活在城市里的市民，這種轉變是全方位的，除了配套的基礎建設外，政府還需要做產業引導，讓農民能夠適應新的就業環境和就業方式。”
　　史占中認為，政府在推進城鎮化過程中不能僅僅盯住“硬件”的規劃做簡單的基建投入，更重要的是“軟件”規劃。“政府對農民的教育培訓非常重要，還包括行為方式的引導和文化的熏陶，幫助農民提升綜合素質，跟上城鎮化發展的需求，實現身份的轉換。”