叢林密布，花團錦簇，擁有地下放映室、桌球室，室內可打高爾夫，甚至有防彈鋼板做成的密室，這一切都成為豪宅的標志，而動輒數千萬的價格，也讓普通消費者望而止步。
隨著京城樓市回暖，豪宅的價格也開始節節攀升，每平米預售價格從數萬元增值十多萬元。在一手高端盤市場，2012年11月北京別墅市場的成交量大幅上升，總共成交了412套，同比上漲了52%，環比上漲84.8%，成為近31個月以來別墅銷售最熱的一個月。
近日，《證券日報》記者走訪京城五環內外多處豪宅，并采訪了數家豪宅項目負責人，揭秘京城豪宅現場。
部分豪宅放緩銷售步伐
“瑞安·君匯項目已經開盤一年多，目前預售額約為13億元”，瑞安建業北京項目總經理麥志昌向記者表示，“在限購影響下，項目期房階段去化率已經達到了90%以上，這一業績相對不錯”。
值得注意的是，據麥志昌向記者介紹，項目期房階段預售均價為6萬元／平方米，但進入現房銷售后，單價將提升到8萬元／平方米以上，部分設計獨特的戶型售價不排除將達12萬元／平方米。
“瑞安·君匯地處農業展覽館"準地王"附近，除了產品精裝現房的成本外，受"準地王"影響，上調價格也并不意外”，麗茲行鄭海燕向《證券日報》記者表示，“據我們門店反應的情況來看，即使在二手高端市場，不少業主也都在醞釀漲價”。
“實際豪宅市場已經細分為了"高端豪宅"與"頂級豪宅"。”中原地產投資顧問部總經理張坤昱表示。
“有個別原本計劃在今年入市的豪宅項目，可能都會拖到明年”，一位業內消息人士向記者表示，到時12萬元/平米的豪宅將集中入市，豪宅市場也將出現分化，合生·霄云路8號、瑞安·君匯、長安太和等單價8萬元以上豪宅為一個陣營，而售價普遍在5萬元左右的高端豪宅為另一陣營。
以合生·霄云路8號為例，起價85000元/平米，最高單價130000元/平米雖令人咋舌，但其10月份卻熱銷5億元。據項目方面向記者介紹，隨著D3樓520平米樓王的推出，合生·霄云路單盤銷售額已近一百億元。
“買合生·霄云路8號主要是看重項目的地段和綠化率”，上述消息人士向記者表示，“合生·霄云路8號擁有達80%的綠化覆蓋率，在520平米大戶型房中，站在60余平米的會客廳中可以直接看到朝陽公園”。
而記者在瑞安·君匯項目現場也看到，4000萬以上一套的戶型為一層，四個開門可以直接出入項目的私人花園，有城中別墅的感覺。而項目四周無任何主街道，記者也絲毫聽不到三環內鬧市中的車水馬龍聲。
此外，記者在“運河岸上的院子”項目樣板間中發現，3億元的獨棟豪宅，四周以自然的樹木園林圍擋，私密性非常好。地下室內有放映室、桌球室、可打室內高爾夫，甚至有防彈鋼板做成的豪宅密室。
“在頂級豪宅市場，項目一般都在四環以里，售價約為4000萬元以上一套，個別項目看房者甚至需要提前審核購房者的資產等情況才可以參觀樣板間”，一位業內人士向記者表示，“而1200萬元一套以上的普通高端盤地段多數在五環左右，是首次改善性需求的首選，目前這類性價比比較突出的高端盤已經出現客戶排不上號的現象”。
據悉，東四環地王項目金茂府8月11日開盤后，近30天就簽約了20套，均價每平最高達到73497元，目前已經全部售罄。
“實際上，部分高端盤已經出現惜售現象”，東匯置地投資管理有限公司CEO劉東向本報記者表示，業績好的房企旗下高端項目已經在端著賣了。
地王催生頂級豪宅單價提升
值得一提的是，頂級豪宅陣營的高端盤正在醞釀提價。“從高端市場整體來看，量價上漲的都非常明顯”，鄭海燕向記者表示，“這不排除地王頻出造成的影響”。
實際上，據記者了解，即將入市的農業展覽館“準地王”已經助推了周邊豪宅價格。
“瑞安·君匯開盤差不多已一年，預售成績大約13億元，均價大概是6萬/平米”，麥志昌向記者表示，接下來會進入現房銷售階段，預計均價大概會超過8萬/平米，個別4000萬左右一套的戶型，不排除有單價超過12萬/平米的可能性。
據此來看，盡管瑞安·君匯把部分房源做了升級改造，現房銷售，戶型面積也加大，但其提價意圖也很明顯，比照期房銷售的均價來看，每平米至少提升了2萬元，甚至部分設計獨特的戶型單價翻倍銷售。
對此，不禁有業內人士表示質疑，豪宅市場受限購影響比較大，如此提價，市場可會買賬？
“在我們已經有的買家當中，有30%—40%是境外人士，包括香港人士還一些是海外人士”，麥志昌向記者表示，這些客戶納稅只需滿一年就可以擁有在京買房資格，這對項目的銷售非常有利。
“預計明年高端市場將穩中有漲，項目定價與現在相比也將有一定的漲幅”，麥志昌向記者如是表示。
不過，在劉東看來，12月豪宅的成交業績可能要略低于11月份，但市場預期則向好，可能出現一定漲幅。
高端盤成交或將再創新高
事實上，根據亞豪機構統計數據顯示，11月份北京共成交412套別墅，成交面積14萬平方米，環比上月分別增長84.8%。
亞豪機構副總經理任啟鑫表示，在連續三個月成交下滑之后，11月北京別墅市場成交情況一躍而起，出現大幅增長，不僅創造了調控以來的月度成交新高，更是創造了自2010年4月之后31個月以來的新高。
此外，東匯置地房地產整合運營機構統計監測中心數據也顯示，在一手高端盤市場，2012年11月北京別墅市場的成交量同比上漲了52%；總成交金額34.99億人民幣，同比上漲了47.3%。
“這是近兩年來別墅最熱銷的一個月”，劉東向本報記者表示，其中成交價達到千萬級的別墅共計84套，總銷售額為13.84億元，占當月別墅銷售金額的39.5%。
在劉東看來，今年年底，銀行的信用額度并未向往年一樣收緊，相對有些放松，這是影響11月豪宅成交額和成交量創下新高的一個因素；另外，別墅開發商多為實力強大資金雄厚的上市企業，為了沖擊業績，通常會在年底前集中督促認購未簽約以及各類仍未網簽的客戶進行簽約，這一密集簽約的動作也會影響了成交數字的變化。
對此，鄭海燕也向記者表示，從高端盤整體來看，成交量和成交價格上漲的很明顯。“一些有資格的客戶在觀察到政府并未出臺新的調控政策后，出手變得更為積極”，鄭海燕向本報記者如是表示。
亞豪機構副總經理任啟鑫分析認為，公寓豪宅能在樓市中“一枝獨秀”，主要原因在于當前國內外經濟形勢的震蕩影響到了實體產業，為了實現資金的穩定升值，一些企業將資金從實體產業抽離，投向保值功能強勁的公寓豪宅。
“12月份豪宅的銷售可能要比11月更熱銷”，鄭海燕向記者表示，量價齊漲的可能性非常大。