平靜了小半年的土地市場(chǎng)，在11月的前兩周似乎被引爆了。從招商地產(chǎn)、綠地到萬(wàn)科，從上海、深圳到天津，房地產(chǎn)業(yè)接連被曝出“拿地”消息。
分析人士指出，火爆成交的背后，這仍然是“有錢(qián)人”的大佬游戲，因此接近年末的土地市場(chǎng)，無(wú)疑是“外熱內(nèi)冷”。
土地市場(chǎng)被引爆
11月13日下午，4方競(jìng)買(mǎi)，佳兆業(yè)與萬(wàn)科全程均未舉牌，經(jīng)過(guò)24輪角逐，決心甚篤的招商地產(chǎn)終于喊出12.24億元總價(jià)，擊敗萊蒙國(guó)際，競(jìng)得深圳市坪山新區(qū)一塊居住、商業(yè)、文化設(shè)施用地。這宗地折合樓面價(jià)為3226.15元/平方米，溢價(jià)率24.39%。
11月14日，天津?yàn)I海新區(qū)10幅土地出讓，成交總金額7.12億元。招商地產(chǎn)以底價(jià)4.495億元拿下其中4宗土地。
這似乎可以理解為繼9月12日溢價(jià)75.06%拿下上海青浦一塊住宅用地后，招商地產(chǎn)在土地市場(chǎng)上演的沖刺行動(dòng)，大背景正是年末各地奉上的土地“大餐”。
11月13日，天津?yàn)I海新區(qū)中心商務(wù)區(qū)也推出10宗地塊，其中兩宗最終流拍，8宗由中投發(fā)展（天津）濱海有限責(zé)任公司（下稱“中投發(fā)展”）競(jìng)得，成交總價(jià)為46.771億元，未出現(xiàn)溢價(jià)。中投發(fā)展的三大股東正是大家耳熟能詳?shù)闹袊?guó)建設(shè)銀行投資公司、黑石基金及綠城地產(chǎn)。
11月14日，萬(wàn)科在大連“出手”。大連其山區(qū)、甘井子區(qū)出讓的兩宗土地中，位于甘井子區(qū)的一宗宅地備受市場(chǎng)關(guān)注，經(jīng)過(guò)6小時(shí)競(jìng)拍后，萬(wàn)科以10.77億元、配建公租房700平方米競(jìng)得，折合樓面價(jià)約5022元/平方米。
11月15日，上海推出嘉定區(qū)地塊，最終折合樓面價(jià)5002元/平方米，溢價(jià)31.63%，被綠地以10.25億元拿下。僅綠地一家，今年就在上海斬獲了不下三宗地塊。
從全國(guó)范圍來(lái)看，土地市場(chǎng)都在“發(fā)熱”。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，11月第一周，北京、上海、廣州、深圳、南京等十大城市共推出土地110宗，將在本月底大量進(jìn)行成交。包括杭州、成都、沈陽(yáng)、武漢在內(nèi)的十大城市，土地市場(chǎng)成交規(guī)劃建筑面積達(dá)到7560萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲70%，土地出讓金總額超過(guò)1300億元，環(huán)比上漲一倍多。
“11月上旬推出的土地確實(shí)是多得嚇人。”同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉昨日對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》分析稱，這與接近年底，各地開(kāi)始在土地市場(chǎng)放量有關(guān)，就價(jià)格而言，11月推出的地塊雖然有小幅上漲，但相對(duì)仍較穩(wěn)定。
9月招商地產(chǎn)拿下上海地塊時(shí)溢價(jià)75.06%，顯得十分“打眼”。但張宏偉認(rèn)為，溢價(jià)率的上升并不意味著土地市場(chǎng)持續(xù)升溫，很多地塊其實(shí)悄然調(diào)低了起拍價(jià)格，“人為”制造了一些土地市場(chǎng)的火熱，實(shí)際上土地價(jià)格并沒(méi)有出現(xiàn)那么快的上漲。
在他看來(lái)，此時(shí)的成交火爆僅是表象，目前土地市場(chǎng)實(shí)際上處于“外熱內(nèi)冷”時(shí)期。
大佬游戲
今年上半年，土地市場(chǎng)“靜悄悄”，接近年末集中推地，無(wú)疑為開(kāi)發(fā)商提供了豐富的選擇。
受訪的業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，在去年上半年到今年6月，一些企業(yè)的項(xiàng)目完成了降價(jià)、回籠資金，這些資金積累到現(xiàn)在，如能用來(lái)競(jìng)買(mǎi)優(yōu)質(zhì)地塊來(lái)補(bǔ)倉(cāng)，在后市則可占據(jù)主動(dòng)。
但并非所有的開(kāi)發(fā)商都參與了年末的土地盛宴。
湖南保利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)安強(qiáng)接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，今年土地價(jià)格比去年略高，與大企業(yè)大手筆的“以價(jià)換量”不同，受價(jià)格影響更大的中小房企由于沒(méi)有去掉庫(kù)存，于是沒(méi)有更多資金去拿地。
張宏偉也強(qiáng)調(diào)，現(xiàn)在拿地的企業(yè)只有三類，首先是央企，無(wú)論是通過(guò)銷售回籠還是通過(guò)融資，他們都不缺資金；其次是高周轉(zhuǎn)類企業(yè)，周轉(zhuǎn)比較快，項(xiàng)目資金回籠快，如萬(wàn)科、綠地等；另外，打算赴港上市的這類企業(yè)最近拿地動(dòng)作也比較猛。
“總結(jié)來(lái)看，這些企業(yè)的共同特點(diǎn)就是不缺錢(qián)，而這輪拿地潮中，中小房企拿地的機(jī)會(huì)并不大，大多數(shù)企業(yè)對(duì)后市還是很謹(jǐn)慎的。”張宏偉說(shuō)。