業績向好 房企開發貸“有余糧”
多位銀行業人士表示，當前房地產開發貸款“定向寬松”趨勢愈發明顯，各商業銀行對全國大型房企拋出“橄欖枝”。在實體經濟下行壓力較大的背景下，相對于其他行業和領域的貸款，房地產開發貸款的質量較好，商業銀行的信貸投放偏好強烈。
“我們今年的銀行信貸額度還沒有用完。”一位北京某大型上市房企高管向中國證券報記者表示。在年末信貸往往收緊的情況下，該房企擁有的充足信貸空間讓人艷羨。此前，這家房企剛在海外市場進行了一輪融資。
業內人士分析，在臨近年末的償債高峰期，房企仍握有一定的銀行信貸額度，在以往并不多見，更何況今年的房地產調控政策仍稱得上嚴厲。據中國證券報記者了解，截至10月末，一些大型房企甚至仍有一定的銀行信貸空間。
此外，銷售回暖對資金流的改善作用明顯。截至10月，萬科以1100.2億元的業績成為今年首個達到千億銷售額的房企，這也被認為是大型房企在本輪調控“寒風”中凱旋的縮影。隨之而來的是企業財務數據明顯改善，這進一步有助于房企從其他渠道獲取資金。
上述房企負責人表示，從資金流的角度而言，銀行信貸固然重要，但出于資金穩定性的考慮，房企應更加注重資金來源的多元化。他認為，隨著多項融資渠道的開啟，大型房企對銀行開發貸款的依賴將有所減弱。
業內人士還認為，盡管手中握有“余糧”的房企只是少數，但房地產業整體資金狀況的改善已是不爭的事實。大型房企業績向好將有助于明年開發貸的申請。
相比之下，小型房企的生存狀況堪憂。據悉，小型房企獲得銀行貸款的難度較大，銷售回款成其主要資金來源，如果其銷售狀況不能快速改善，仍將面臨資金鏈斷裂乃至破產的風險。
博弈加劇 樓市觀望氣氛濃
廣州某房產中介置業顧問小雷最近有點郁悶，他原本已經花了近兩個月時間促成一位買家簽訂購房合同，最近發現銀行貸款收緊，利率上浮，買家選擇再觀望一段時間，小雷眼看著到手的合同“飛了”。“買家死咬著要房貸利率8折優惠，可是目前最低都變成了85折！”
同樣的情況在北京也能看到。有房地產中介人士表示：“購房者還是希望折扣能再大一點，比如7折。”但由于樓市成交回暖趨勢明顯，不少購房者也希望趕在今年出手。購房者李理表示：“看不準明年的房價到底怎么走，而且年底銀行也有一定折扣，早出手早心安。”
張大偉分析表示，目前首套房貸款利率水平依然以85折優惠為主，但下半年以來信貸寬松、市場環境發生改變令部分購房者觀望情緒濃厚。他預計，四季度開發商“以價換量”基本結束。此前，全國多個城市都出現了價格止跌企穩跡象，之前熱銷的項目都出現了折扣減少、變相提價等現象，高性價比房源明顯減少，導致購房者在出手購房時再現猶豫。“業界普遍預期，明年的樓市成交量將好于今年。”
業內人士指出，銀行信貸與樓市走勢關聯度非常大，預計在樓市信貸趨寬松的情況下，房企未來主動降價的動力或有所衰減。鏈家地產市場研究部分析師張絮認為，此前新房市場的剛性需求在二三季度集中釋放，而“金九銀十”期間成交量未出現預期中的高峰。進入11月以后，在推盤力度減弱、需求回落的情況下，成交量恐結束漲勢，預計年底前沖高可能性不大。年底前開發商和購房者的觀望情緒加重，市場買賣雙方博弈加劇，預計樓市成交及新項目開盤銷售表現趨平淡。
額度收緊 一線城市利率上揚
在北京、廣州、上海等一線城市，銀行出現了由于年末信貸額度緊張而導致個人房貸業務“緊俏”的情況，首套房貸利率普遍呈現溫和上浮的趨勢，但首次置業的購房者仍能獲得一定程度利率優惠，總體情況好于往年。
某銀行網點的工作人員表示：“雖然目前利率折扣上調到9折，但我們批貸放款的速度仍比較正常。而去年這個時候，我們執行的是基準利率，要放款還得等到來年。”實際上，中國證券報記者此前走訪南昌、寧波、重慶等二三線城市時發現，早在幾個月之前，這些城市的首套房個貸利率優惠就已經取消，大部分執行基準利率。
中國證券報記者從鏈家地產、思源地產等中介門店了解到，目前中、工、農、建等四大行的首套房貸利率在85折利率優惠至基準利率之間。而中信、光大等股份制商業銀行的首套房個貸利率大部分為基準利率。北京中原地產市場研究部總監張大偉表示：“去年這個時候，首套房貸利率幾乎就沒有在基準利率以下的。以北京市場為例，90%的成交都是基準利率。”而今年只有部分個人信用狀況、財務狀況極不好的貸款申請者，才有可能執行基準利率上浮。
在上海，交通銀行等大型國有銀行仍執行首套房貸款利率85折優惠，資質較差的申請者利率水平有所上浮。而多數中小銀行首套房貸利率已經普遍上浮至基準利率，有的甚至上調幅度更大。
在廣州，部分商業銀行將首套房貸利率優惠從85折提升至9折。由于額度緊張，銀行對房貸業務的審批也更加嚴格，附加條件的貸款“軟門檻兒”也在抬高。業內人士分析，銀行作出的調整，可能意在減緩放貸額度。
“如果是首套房，目前最低只能在基準利率的基礎上下浮10%。”在廣州市天河區一家建行網點二樓負責辦理個人貸款的大廳，工作人員小李表示，最近房貸優惠收緊了幾個點，客戶明顯少了很多。即使來幾個客戶，也都是詢問的多，真正辦理業務的寥寥無幾。
“總行已經下文一個多月了，以前還有85折甚至7折的優惠，現在臨近年底，貸款額度收緊，銀行方面有壓力，所以個人貸款這塊辦不成的也就不勉強了。”小李介紹，目前最低貸款利率為基準利率的9折，最高可能上浮30%，視個人信用資質情況而定。如果信用評估水平過低，就要執行最高利率。
同樣將個貸利率提升至9折的還有廣發銀行等中小商業銀行。不過，廣發銀行信貸經理小劉提醒說：“如果樓盤所在地理位置比較優越、交通也比較便利，仍可以享受85折的優惠。”
“各個地區、各個支行的額度松緊程度不同，即使是同一城市，各個支行執行的房貸利率政策也可能不一樣。”中信銀行一位貸款客戶經理如此解釋。而交通銀行以及花旗、匯豐等外資銀行則明確表示目前仍執行基準利率85折的利率水平。
值得注意的是，臨近年底，有部分商業銀行選擇性地停止了相關房貸業務。中國證券報記者調查發現，廣州工商銀行的部分網點，已經暫停新房貸款業務和公積金貸款業務的辦理，只辦理二手房貸款業務以及商業貸款業務，且二手房貸款利率仍然為基準利率85折優惠。業內人士指出，對于銀行來說，公積金貸款顯然沒有商業貸款的利潤高，在資金有限、公積金貸款額度相對緊張的情況下，暫停公積金貸款也較容易理解。
張大偉也表示，部分中小銀行的首套房貸款利率執行基準甚至上浮，其實是變相收縮業務。“這和中小銀行的經營策略調整有一定關系，利率不打折其實就是變相告訴購房者們，我們不想做這塊業務了。”
中國證券報記者日前走訪北京、廣州、上海等一線城市商業銀行網點發現，部分銀行的首套房貸利率優惠已從85折悄然提升至9折或基準利率，但升至基準利率之上的情況較為少見。
多位業內人士認為，首套房貸利率上浮對剛性需求購房者影響較大。但與去年同期相比，今年四季度銀行仍有利率優惠，實際體現了房地產市場信貸總體趨寬松的態勢。此外，下半年以來，銀行房地產開發貸款對部分優質房企、樓盤項目予以定向支持，房企融資環境明顯改善，預計年底樓市成交或趨于平淡。