成交平穩(wěn)剛需占主力
淡季不淡超預期
8月上海樓市的成交表現(xiàn)，超出不少市場人士預期。
9月2日，金豐易居&佑威聯(lián)合研究中心發(fā)布的監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，8月上海市新建商品住宅成交面積為80.22萬平方米，環(huán)比（較7月）下跌6.63%，同比（較去年同期）則上漲41.23%；成交均價為22651元/平方米，環(huán)比下跌7.94%，同比則上漲3.13%。
某上市房企副總裁稱，8月的上海樓市剛需成交占主力，成交量維持平穩(wěn)、整體均價下降，是政府、市場都樂見的事。
在這位房企副總裁看來，8月這樣的淡季，上海樓市仍能有80萬平方米的成交量，說明9月的樓市會更加樂觀。
他預計，隨著供應量的大幅上升，9月市場的活躍度還會繼續(xù)提高，全月成交量突破100萬平方米可能性很大。
中高端樓盤銷售降溫
佑威機構執(zhí)行董事黃志堅介紹，8月下旬，上海市商品住宅成交了34.78萬平方米，有“放量”的跡象；成交均價為20932元/平方米，將全月均價拉低至22651元/平方米，較7月24607元/平方米的高位有明顯回落，顯示剛需產(chǎn)品的成交權重在回升，部分開發(fā)商的剛需產(chǎn)品在“金九銀十”前已搶先入市，以規(guī)避可能發(fā)生的競爭。
剛需產(chǎn)品成交權重的上升，意味著中高價位房源成交量大下滑。
據(jù)佑威統(tǒng)計，8月，上海單價在4萬元以上的商品住宅成交量較7月下跌了23.72%，單價在2.5萬-4萬元的商品住宅成交量較7月下跌了14.04%。而單價在2.5萬元以下商品住宅成交量較7月僅下跌了1.27%，至55.75萬平方米，在總成交量中占比達69.49%，是成交的絕對主力。
黃志堅認為，成交結構的變化，是8月上海房價下跌的主因。
某大型品牌房企營銷負責人直言，進入8月后，上海中高端樓盤的銷售表現(xiàn)已沒有6、7月時那么好了，像曾在6月刮起銷售旋風的中海、仁恒等標桿項目，都出現(xiàn)了銷售放緩，來訪量下降的情況。
“現(xiàn)在購房者對中高端房源的價值預期、升值預期有所降低，對優(yōu)惠幅度的預期有所提高，成交周期也有所拉長。”上述大型品牌房企營銷負責人說。
華潤新江灣九里相關人士介紹，該樓盤在8月加推的30套256平方米精裝修大平層，目前售出近20套，雖說銷售情況總體還行，但沒有5月第一次推166平方米大平層時那么火。
“目前總價800萬元以內的中高端房源好賣些，1000萬元以上賣起來有點難。”該相關人士說，該樓盤在9、10月份還會再加推一批房源，可能是面積更大的大平層樓王，也可能是面積較小些的214平方米大平層，“樓王的面積在300平方米左右，總價在1200萬元以上，銷售起來有難度，所以還在考慮當中。”
政策預期“嚇阻”作用
除了預期改變，8月也是樓市的傳統(tǒng)淡季。
某上市房企營銷總監(jiān)稱，由于客源量較少，越是中高端樓盤越會慎重選擇推盤的時機，而剛需樓盤對推盤的時間選擇則要求較低。8月天氣炎熱，是樓市的傳統(tǒng)淡季，中高端樓盤成交占比大幅減少，可能跟上述特性有關。
某外資中高端樓盤營銷負責人也稱，8月天氣炎熱，中高端樓盤推盤量很小，客戶看房意愿也不高。
黃志堅還提到，中高端房源成交權重的降低，或表明市場對政策和樓市走向的預期改變，短期的波動已基本穩(wěn)定。這和前一階段官方屢屢表態(tài)穩(wěn)定樓市預期有關，特別對非剛需的投資、投機型買家而言，起到了不小的“阻嚇”作用。
前述上市房企副總裁也認為，中高端房源成交量的下滑是政策輿論變化，導致市場信心下降所致。
不過，上述上市房企營銷總監(jiān)稱，9、10月份是樓市傳統(tǒng)旺季，各方面條件較好，不排除中高端樓盤繼續(xù)加大營銷，“隨著"金九銀十"的到來，剛需、中高端樓盤的成交會比較大。”
在他看來，中高端樓盤在9月的成交占比會較8月有所提高。
前述上市房企副總裁則判斷，中高端樓盤的成交表現(xiàn)應會介于7月與8月之間。
不少開發(fā)商頗為振奮
而8月最終逾80萬平方米的成交量，也讓不少開發(fā)商頗為振奮。
上述上市房企營銷總監(jiān)直言，8月80萬平方米的成交量很健康也很喜人。同比增幅很高，說明同處于調控期面對基本相同的樓市政策，今年的市場已較去年有很大改善，而比7月減少了7萬平方米，也是淡季因素使然，很正常。
宋海也說，受到價格上升、供應不振影響，8月80萬平方米的成交量確實出乎一些市場人士的意料。
他認為，9月是全年營銷的主戰(zhàn)場、重頭戲，預計會有一批全新剛需樓盤入市，成交應該很樂觀，“可能有些開發(fā)商會根據(jù)自身現(xiàn)金流情況做些價格調整，但剛需項目漲價不會成為普遍情況，市場定價還是會以平穩(wěn)為主，也不排除一些樓盤出現(xiàn)先漲價再打折的情況。”
薛建雄判斷，8月末有一批單價1.5萬元的樓盤入市，啟動了9月市場，“市場的回暖一般都先從低價樓盤開始，再帶動周邊其他價位樓盤的銷售。8月剛需樓盤表現(xiàn)不錯，會為9月樓市奠定基礎。如果9月樓市剛需成交量大幅走高，那么10月仍將會面臨價格壓力。”
據(jù)黃志堅稱，數(shù)據(jù)顯示，上海樓市供求關系仍存在結構性失衡的問題。部分剛需和改善型產(chǎn)品總體上存在著供應偏緊的狀況，價格有上漲的壓力。