上半年，樓市回暖跡象逐漸顯現。近兩個月來樓市更是持續“高燒”，排號買房重現江湖，甚至部分開發商有“捂盤惜售”的苗頭。然而，成交見漲的同時，房企上半年業績情況卻顯示六成房企利潤下滑或虧損。上市房企中報披露接近尾聲，數據顯示，盡管房企資金壓力在前階段的“以價換量”中有所緩解，但整體庫存仍居高位。當前市場正處于膠著狀態，熱銷與冷清并存。
　　業內人士表示，調控政策對房企利潤的營銷已經十分明顯，房地產市場尚未形成整體回暖趨勢，隨著下半年進入全年銷售目標的沖刺階段，“金九銀十”有可能會帶來新一輪的推盤高峰，并帶動成交量的整體上升。

　　房企

　　去庫存仍為主要目標

　　Wind資訊統計數據顯示，截至2012年8月25日，滬深兩市已有101家房地產上市公司公布了半年報，總體來看，上半年房企銷售普遍飄紅，但利潤增幅明顯落后于銷售增幅“招保萬金”四大行業巨頭上半年營業收入總額超過674億元，相比去年的484億元大幅增長近40%；但凈利潤只比去年同期增長不足2億元，為79.59億元。
　　鏈家地產市場研究部常清表示，作為內地上市房企的前四強，“招保萬金”的經營情況反映了大型房企的一些特征“由于結算項目數量和質量的不同，“招保萬金”的營收和利潤漲幅不一，但整體而言，四大房企"增收不增利"。
　　該機構認為，從房企的結算周期來估計，目前反映在房企上半年報表中的項目多數都受到了2010年以來調控的影響。除招商地產部分毛利率較高的項目進入結算以外，其余3家房企的房地產業務毛利率都出現下調。其中，萬科為26.5%，同比下降5.6個百分點；金地為36.1%，同比下降3.16個百分點；保利為37.51%，同比下降3.19個百分點。
　　根據半年報數據，四大房企持有現金1097.77億元，與年初 比增加了相27.67%。新增短期借款和一年內到期的長期借款合計575.65億元，同比基本持平。鏈家地產據此分析認為，近幾個月來房企為了規避風險，拓寬資金來源，加大了和其他房企以及資金實力較強機構在項目上的合作“上半年的開源節流，現金為王使得房企當前償債壓力明顯降低。”盡管大多數房企在年初以來普遍推行“以價換量”的銷售策略，緩解了一些資金壓力，但庫存量依然有增無減。最新數據顯示，四大房企的當前庫存合計為5157.68億元，與年初4760億元相比增長了8.35%。
　　常清還說道，僅從數據來看，房企的庫存同比上漲明顯。但是由于房地產行業結算周期的影響，部分已經被銷售但尚未結算的物業也包含在庫存之中。而這部分物業的價值可以用房企的預收賬款數量來估算。如果減去預售賬款部分，房企的真實庫存為2499.43億元，與年初相比則降低了1.56%。
　　金地集團總裁黃俊燦告訴記者，“盡管當前房企的庫存消化周期在下降，已經從12個月降到10個月。但是預計下半年很多標桿房企推到市面上的總量在增加，所以當前房企去庫存的壓力依然很大。”
　　黃俊燦還說，房地產行業的毛利率下滑將是未來趨勢“對于地產企業而言，從2009年到2011年，成本在上升，居民地價未來也有可能上升。總體來看，房企未來的利潤空間會下滑。”他認為，房企未來的策略除了去庫存以外還要改善產品結構。

　　預測

　　下半年房價難言上漲

　　盡管四大房企資金鏈和去庫存的壓力相對有所改善，但更多的中小房企償債能力仍然堪憂，行業內“業務轉型及股權收購兼并”的案例屢有出現。同策咨詢研究中心總監張宏偉表示，雖然5月以來房地產市場成交量總體出現了回升的局面，“但是至今還沒有帶動房地產投資規模回升或出現趨勢性回暖的局面。因此，整體樓市尤其是開發企業資金面相對較為緊張的基本面并沒有改變”。
　　北京中原市場研究部總監張大偉告訴記者，調控以來，先后有中弘地產、ST珠江、萊茵置業、鼎力股份、華業地產等10余家地產公司開始轉型其他行業。張大偉說，“非房地產主業企業剝離房地產業務加劇了房企間的并購浪潮，幾乎支撐起此輪房企并購潮的半壁江山。上半年來已經有多家上市房企開始涉及其他行業，房企開礦等轉移經營重點的行為逐漸增加。”
　　該機構的統計數據也顯示，2012年上半年，全國房地產市場公開的規模股權交易達到了51宗，已經公開的總交易額就達到了205億，同比2011年上半年的42宗131億上漲了21%及56%，股權變動明顯增加。張大偉說，“本輪調控使得部分大型企業獲得發展機遇，或以專業化，或以資金優勢謀得利潤；而另外一些資金壓力過緊的企業則只能甩股換錢”。
　　在庫存壓力及年度目標的激勵下，眾多的開發商均對即將到來的傳統旺季躊躇滿志。
　　2012年上半年，大部分房企完成了全年銷售目標的50%以上。在市場有所好轉的情況下，房企希望在“去庫存”及業績方面更上層樓。下半年至今，先后有世茂房地產和中海地產上調年度銷售目標，分別從307億元和800億港幣上調至350億元和1000億元港元。調整后目前這兩家房企上半年分別完成了年度銷售目標的76%和75%。
　　在房企以價換量銷售策略下，前7月不少房企銷售業績大增，其中中海、保利、世貿已經完成全年目標的七成。然而房企在業績大幅提升的同時，銷售額增幅低于銷售面積增幅，銷售單價下降已經成為普遍現象，這也導致房企營收和利潤的下降。
　　而在下半年，資金狀況得到改善的房企，或將拋棄“以價換量”的銷售策略。據媒體報道，部分房企內部高層已經認為自己上半年賣虧了，稱要在三四季度的產品銷售上采取保價提利的策略。盡管如此，業內人士普遍預計金九樓市“量增價穩”，房價不會大幅上漲。
　　常清也認為，從現金流入增加來說，目前房企資金狀況明顯好于去年同期，房企信心由年初的悲觀轉向樂觀。但是目前房企現金流入增加主要來源于信貸政策的放松，再加上下半年地方政府龐大的供地規模和購房者有限的購買力，下半年的地價和房價走勢仍然會以穩為主，難現大漲。