萬柳地塊26.3億元造北京新地王后，泰禾紅御別墅、保利東郡、萬科如園等樓王搶閘而出
懸念不再成為懸念。
萬柳地王的爭奪，以中赫地產勝出而告終，而在地塊正式開拍之前，本報曾預測該地塊或有黑馬殺出（詳見理財周報7月9日《萬柳猜想》）。
7月10日，備受關注的萬柳地塊，經過46輪現場競價和327輪回購房面積競價，最終以26.3億元、回購房1.64萬/平方米的條件被拍得，以此折算出來的樓面地價約為42900元/平方米。
萬柳地塊對樓市影響深遠，地塊出讓結束也許才是故事的開始。該地塊所蓋建之豪宅產品也被人所期望，受此刺激，北京房地產市場上豪宅樓盤集體飆升。
據媒體報道，7月10日，位于北京通州新城核心區(qū)的泰禾紅御別墅項目，推出了12套超級樓王，每套總價在3億元左右。幾乎在同一時間，保利東郡、萬科如園、融創(chuàng)西山壹號院等項目開始集體推“樓王”產品，單套總價動輒幾千萬元起。
業(yè)內人士驚呼，萬柳地塊出讓或將令北京房地產市場上的樓王產品唱主角，7月的北京樓市將迎來“樓王混戰(zhàn)月”。
豪宅躁動
如果說5月以來的樓市剛性需求回暖，已經讓苦熬了一年多的開發(fā)商多少有些喜出望外的話，接下來“蔓延”到豪宅市場的成交回升，更增添了開發(fā)商們意料之外的喜氣。
“很多人都覺得上半年沒戲�！比f科北京公司副總經理肖勁告訴本報記者，包括豪宅項目在內當前的銷售情況，超乎他的預期。
在這一點的看法上，肖勁與保利地產北京公司副總經理王英男的看法十分相似，據媒體報道，保利地產在北京已經超額完成了上半年的銷售任務，這其中，包括保利東郡等總價在千萬元左右的豪宅銷售勢頭非常好。
據北京市房地產交易管理網的數據顯示，6月份保利東郡，共簽約30套，總成交金額近2.56億元。
可資對比的是，在2012年之初制定年度銷售任務時，房地產業(yè)界對于嚴厲限購政策環(huán)境下豪宅市場的前景十分悲觀。
事實上，如今的回暖，卻并非單獨項目的個案。除保利東郡項目之外，曾經北京的豪宅標桿項目盤古大關、創(chuàng)下北京豪宅單價最高紀錄的釣魚臺7號院以及西山壹號院等項目，均成交業(yè)績突出。
截至6月30日，盤古大觀在2012年上半年總計成交4套，單套總價在4000萬元上下。釣魚臺7號院則在近日成交了一套單價16萬元的房源，這是自2011年下半年以來，該項目首度成交。
泰禾紅御公司一位負責人也對記者透露，該項目推出的12棟稀缺樓王，雖然單套售價高達3億元，但是已經賣出去了2套，而這樣的房子賣一套相當于一般住宅項目賣100套的回款規(guī)模。
大戶型“順風車”
由于此前嚴厲的宏觀調控，上半年京城豪宅樓盤普遍定價相對保守，如今，新貴地王的誕生，在部分業(yè)內人士看來，有可能推動豪宅市場整體迎來補漲行情。
為了順應市場向好趨勢，京城豪宅紛紛推出項目最為優(yōu)質的大戶型樓王產品以吸引豪宅客群。
“保利地產7月份主推東郡項目中的大戶型產品，這部分產品是我們整個項目的明星產品，定位為CBD東方領袖大宅，以315平方米為主力戶型，裝修風格是世界著名設計師梁景華親自設計。”保利東郡銷售負責人對記者介紹。
而據記者了解，保利東郡這部分大戶型產品有非常明顯的亮點�？蛷d面積超過了100平方米，擁有96%的超高使用率，這在中國豪宅市場上是數一數二的；空間格局實際超過了五居，能夠確保大家族品質生活；還擁有三星10寸液晶屏可視對講、一鍵關燈、入戶紅外感應燈和電動窗簾軌道等科技系統(tǒng)。
肖勁告訴記者，與保利東郡項目的策略類似，萬科在如園項目上，也打算將大戶型乃至項目中的“樓王”投入市場。
此外，近期準備展開新一期重點銷售的西山壹號院項目，主力戶型均在300平方米以上，金茂府的最新一期銷售的主力戶型，亦是以300—400平方米的大戶型為主。
“從全國主要城市來看，市場目前的狀況仍是剛需主導，對于豪宅類的需求仍處于調整當中。但是，高端需求一直都在，而且一直都有，一旦市場穩(wěn)定，或者是市場呈現出某一種趨勢的時候，這種需求會有一定的釋放度�！蓖跤⒛腥缡窍虮緢笥浾呓忉尡＠麞|郡項目確定將大戶型產品投入市場的原因所在。
市場成交的整體態(tài)勢也支持王英男的上述邏輯。北京市房地產交易管理網的信息顯示，盤古大觀的成交戶型約在600—800平方米之間。釣魚臺7號成交的單價16萬元的戶型面積也高達400平方米。而上述成交的兩棟泰禾紅御別墅項目樓王產品，每棟面積在1000平方米左右。7月份同樣賣出了4棟獨棟別墅的珠江紫宸山項目，成交戶型也都是800—1000平方米的純獨棟。
從59天到25天
根據麗茲行市場研究統(tǒng)計數據，2012年1至5月份高端存量房成交平均周期在59天，而6月份周期快速縮減為25天，其中一周內成交占比達到35%，去年市場低迷時成交周期一度達到90天甚至更長。這直接與戶型面積及其帶來的總價相關，戶型面積越大總價越高，認購轉簽約的時間就更長。
接受記者采訪的多位豪宅項目負責人均向記者表示，在關心認購轉簽約的速度的同時，他們更關心影響認購轉簽約速度關鍵因素。在這些關鍵因素中，2010年樓市嚴厲調控以來就少被開發(fā)商提及的“投資屬性”開始逐步浮出水面。
“一定程度上，盡管嚴厲的限購政策使開發(fā)企業(yè)在銷售高檔住宅時，受到了有效客戶總量等一系列的不利影響，但是，也壓縮出了值得投資的空間。”一位不愿具名的房地產開發(fā)企業(yè)負責人告訴記者。
他認為，這種空間來自兩個方面，一是開發(fā)商以價換量帶來的價差空間；二是地方政府為了實現房地產價格總體平穩(wěn)的目標，在預售價格審批時，采取的變相行政限價措施。這兩方面對豪宅價格的影響，以及從遠期看豪宅地段價值的稀缺，實際上壓縮出了目前豪宅投資屬性的存在空間。
豪宅買家通常會有對價格和價值關系的判斷，當價格與價值的關系對等甚至價值超過價格時，成交量就會放大，甚至投資屬性將會顯現。
以保利東郡為例，該項目地處CBD東擴區(qū)的核心位置，是整個CBD和朝陽公園區(qū)域最后一塊成規(guī)模開發(fā)的住宅用地，也是CBD東擴計劃公布后唯一拍賣的居住用地，地緣價值不可估量。而且就外部資源來看，項目被六大CBD中央公園懷抱，本身還打造了雙龍山水園林，展現的是“入則寧靜，出則繁華”的意境。如今，315平方米大戶型精裝均價每平方米42000元起，價格與價值的對比造就了投資空間。
泰禾紅御項目則位處運河森林公園旁邊，而珠江紫宸山項目則在溫榆河畔，具有少見的濕地景觀。盤古大觀項目更是位于少有的奧運場館鳥巢和水立方旁邊，融創(chuàng)西山壹號院和萬科如園都位于海淀學區(qū)房集中和風景優(yōu)美的西北旺地區(qū)。
不過，對于樓市總體的走勢，王英男認為仍然是剛需為主，在中央樓市調控政策沒有放松的情況下，房地產市場總體仍處在基本居住需求的階段。不過，在此之前，全國政協(xié)曾有委員提案，建議放松高檔住房的限購和管制政策，其理由就是高端住房與基本居住需求和民生無關。