近期，部分城市再次出現(xiàn)了“開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)地”現(xiàn)象，廣州甚至出現(xiàn)了新的樓面價(jià)地王。在新地王閃亮登場(chǎng)之際，2010年曾經(jīng)高價(jià)拍出的老地王項(xiàng)目卻陷入“消化不良”境地。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在促進(jìn)土地市場(chǎng)正常成交的同時(shí)，應(yīng)對(duì)地價(jià)進(jìn)行合理控制，避免地王現(xiàn)象蔓延。
老地王面臨市場(chǎng)考驗(yàn)
一人多高的雜草、被綠網(wǎng)布覆蓋的土堆、四周?chē)鸬母綦x鐵板以及孤零零立在中間的機(jī)器……這就是北京曾經(jīng)的單價(jià)地王——薊門(mén)橋地塊的現(xiàn)狀。
這塊緊鄰地鐵10號(hào)線(xiàn)西土城站的地塊面積并不大，繞著走一圈，不過(guò)十幾分鐘。該地塊2010年3月被中國(guó)兵器裝備集團(tuán)公司旗下的北京世博宏業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以17.6億元價(jià)格拿下后，這塊“黃金地塊”陷入了沉寂。由于該地塊在出讓時(shí)要求還建北京市海淀區(qū)薊門(mén)農(nóng)工商公司一座地上面積3萬(wàn)平方米、地下面積1萬(wàn)平方米的酒店，且總造價(jià)不得低于3.5億元。這就意味著，開(kāi)發(fā)商除了支付17.6億元的土地價(jià)款外，還要建設(shè)酒店。就此估算，該地塊的樓面價(jià)達(dá)3萬(wàn)元/平方米。
如今，這塊昔日的“地王”被一圈隔離擋板密密?chē) Ｍ高^(guò)銜接的縫隙，可以清楚看見(jiàn)內(nèi)部的一片荒蕪景象。顯然，開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有動(dòng)工的跡象。
“這個(gè)地塊正在規(guī)劃中，還沒(méi)有上報(bào)有關(guān)部門(mén)，具體何時(shí)開(kāi)工還要等政府審批。”薊門(mén)橋地塊的現(xiàn)任“東家”——保利地產(chǎn)北京公司副總經(jīng)理王英男在接受中國(guó)證券報(bào)記者采訪時(shí)坦言，公司正在準(zhǔn)備上報(bào)規(guī)劃，具體情況還不便透露。王英男特別表示：“開(kāi)發(fā)并不是件簡(jiǎn)單的事，還需要很多程序。”
究竟是什么原因，使已經(jīng)有多年開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的地產(chǎn)龍頭保利也認(rèn)為“開(kāi)發(fā)不是件簡(jiǎn)單的事”？
2011年8月，保利地產(chǎn)公告稱(chēng)，將收購(gòu)北京世博宏業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司100%股權(quán)，并以此獲取薊門(mén)橋項(xiàng)目。當(dāng)時(shí)，保利地產(chǎn)的兩位獨(dú)立董事就分別對(duì)該議案表示了棄權(quán)和反對(duì)。其中，獨(dú)立董事魏明海的棄權(quán)理由為：北京薊門(mén)橋項(xiàng)目盈利前景一般，如有可能應(yīng)爭(zhēng)取更佳獲取條件。另一位獨(dú)立董事張禮卿則直接投了反對(duì)票，反對(duì)的理由為：北京薊門(mén)橋項(xiàng)目成本較高，盈利前景存在較大不確定性，建議公司在目前市場(chǎng)環(huán)境中慎重考慮。
就在薊門(mén)橋地王誕生之際，便有地產(chǎn)人士算了一筆賬。SOHO中國(guó)有限公司董事長(zhǎng)潘石屹曾表示，該地塊建成后至少要賣(mài)到每平方米近5萬(wàn)元才能保證10%的收益率。相比之下，該項(xiàng)目周邊目前在售的二手房源如錦秋知春、太月園等項(xiàng)目，均價(jià)約3.5萬(wàn)元/平方米。
就在2010年土地市場(chǎng)瘋狂上漲之際，北京曾出現(xiàn)一批地王項(xiàng)目，有些地王項(xiàng)目入市后或多或少出現(xiàn)了銷(xiāo)售難的問(wèn)題。“這類(lèi)高價(jià)地塊關(guān)鍵還是要看產(chǎn)品的定位和立項(xiàng)。”偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)控股公司副總裁胡景暉對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，高價(jià)地都會(huì)建成高端項(xiàng)目，主要針對(duì)特定的消費(fèi)人群。
除了土地成本外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中還要算上建安成本以及融資和銷(xiāo)售管理的各項(xiàng)成本。通常情況下，建安成本約在2000元-4000元/平方米。據(jù)胡景暉測(cè)算，地價(jià)1.7萬(wàn)元/平方米的項(xiàng)目，盈虧平衡點(diǎn)在2.4萬(wàn)元/平方米左右。對(duì)于需要快速回流資金的開(kāi)發(fā)商而言，只能犧牲一部分利潤(rùn)率。
“過(guò)去的高價(jià)土地現(xiàn)在消化起來(lái)比較有壓力。”北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司董事長(zhǎng)楊少鋒直言，當(dāng)前拿了高價(jià)地的企業(yè)只能拉長(zhǎng)銷(xiāo)售周期，盡量做高端項(xiàng)目。
業(yè)內(nèi)人士指出，昔日地王項(xiàng)目遭遇難題，主要還是因?yàn)樵谕恋厥袌?chǎng)上拿地不夠理性。尤其是當(dāng)前開(kāi)發(fā)商面臨資金鏈壓力，需要快速周轉(zhuǎn)項(xiàng)目時(shí)，地王項(xiàng)目面臨定價(jià)難、銷(xiāo)售難的種種考驗(yàn)。
閑置土地處置有難度
近期，國(guó)土部再次重申閑置土地處置問(wèn)題，新的《閑置土地處置辦法》7月1日起實(shí)行。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新《辦法》對(duì)閑置土地的認(rèn)定、處置、監(jiān)管等提出了較詳細(xì)的管理方法，但在執(zhí)行過(guò)程中，依然面臨執(zhí)行力度的挑戰(zhàn)。
新《辦法》明確，不僅是滿(mǎn)一年未動(dòng)工的，已動(dòng)工開(kāi)發(fā)但開(kāi)發(fā)建設(shè)用地面積占應(yīng)動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)用地總面積不足1/3或者已投資額占總投資額不足25%，中止開(kāi)發(fā)建設(shè)滿(mǎn)1年的國(guó)有建設(shè)用地，也可認(rèn)定為閑置土地。
“這么多年來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)主要依賴(lài)土地升值。而目前供應(yīng)的土地起價(jià)過(guò)高，優(yōu)質(zhì)地塊非常少，所以市場(chǎng)對(duì)優(yōu)質(zhì)住宅地塊依然追捧。”北京中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉指出，一些中小城市捂地現(xiàn)象非常普遍。有些開(kāi)發(fā)商通過(guò)延長(zhǎng)土地開(kāi)發(fā)周期，達(dá)到捂盤(pán)的效果，以北京通州為例，很多項(xiàng)目從2005年開(kāi)始銷(xiāo)售，到目前依然有未開(kāi)發(fā)完的項(xiàng)目。張大偉認(rèn)為，當(dāng)前熱門(mén)土地供應(yīng)減少，住宅類(lèi)地塊入市量大減，導(dǎo)致整體成交冷淡。“如果有優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)，價(jià)格就會(huì)上來(lái)。”
“總有一些原因?qū)е峦恋赝七t開(kāi)發(fā)，但不算閑置。這其中既有開(kāi)發(fā)商因素，也有政府因素。一些土地在供應(yīng)時(shí)相關(guān)的市政配套并沒(méi)有完成，也可能導(dǎo)致開(kāi)發(fā)推遲。”張大偉坦言。
對(duì)此，楊少鋒表示，閑置土地在執(zhí)行的過(guò)程中，還面臨著諸多問(wèn)題，執(zhí)法處罰力度還要看地方執(zhí)行部門(mén)。
業(yè)內(nèi)人士指出，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，從購(gòu)入土地開(kāi)始，有很長(zhǎng)的審核報(bào)批過(guò)程，另外也涉及企業(yè)需要根據(jù)項(xiàng)目情況確定項(xiàng)目定位、設(shè)計(jì)規(guī)劃方案等。一年內(nèi)需要?jiǎng)庸ら_(kāi)發(fā)建設(shè)用地總面積三分之一，這對(duì)企業(yè)的壓力非常大。
避免地王現(xiàn)象蔓延
自3月以來(lái)，樓市成交量持續(xù)回暖，并帶動(dòng)開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售回款，這成為開(kāi)發(fā)商拿地信心回升的直接誘因，地方政府也開(kāi)始加大了推地的力度。
據(jù)中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，5月住宅成交量已刷新2011年1月調(diào)控后的新高。30個(gè)重點(diǎn)城市5月份新房成交量為1652萬(wàn)平方米，環(huán)比上升21%，同比上升30%。6月，樓市的成交熱度不減。北京64個(gè)熱點(diǎn)項(xiàng)目中，有近六成的簽約均價(jià)環(huán)比5月上漲，6月至今普通商品住宅的簽約均價(jià)達(dá)21238元/平方米，比5月上漲7.7%。
“3月以來(lái)的銷(xiāo)售回款情況較好，一些開(kāi)發(fā)商手中的資金情況有所改善，開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的預(yù)期也有所好轉(zhuǎn)。”胡景暉表示，當(dāng)前地方政府出于財(cái)政收入的考慮，推出優(yōu)質(zhì)地塊的動(dòng)力較大，因?yàn)槲磥?lái)有可能繼續(xù)出現(xiàn)高價(jià)成交甚至出現(xiàn)新地王。楊少鋒也表示，主流房企前5個(gè)月的銷(xiāo)售情況相對(duì)理想，目前整體地價(jià)還不算太高，因此是拿地好時(shí)期。
盡管當(dāng)前土地市場(chǎng)整體仍處低位，但業(yè)內(nèi)人士指出，對(duì)于土地市場(chǎng)回暖，有關(guān)部門(mén)應(yīng)給予一定關(guān)注，避免地王現(xiàn)象蔓延。“如果出現(xiàn)地價(jià)推高房?jī)r(jià)的現(xiàn)象，將對(duì)調(diào)控產(chǎn)生不利影響。”胡景暉指出，在促進(jìn)土地市場(chǎng)正常成交的同時(shí)，對(duì)地價(jià)應(yīng)該有合理控制，對(duì)供應(yīng)區(qū)位、供應(yīng)量等也應(yīng)該有所調(diào)節(jié)。在加大土地整體供應(yīng)量的同時(shí)，應(yīng)把優(yōu)質(zhì)地塊和普通地塊均勻搭配，防止熱點(diǎn)地塊高價(jià)成交頻繁出現(xiàn)。